某地產公司特色營銷培訓教材-閱讀頁
2025-02-01 05:16本頁面
【正文】 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認識偏差可能變成數字游戲。 ? 小結 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 —樓盤質素的評價指標和權重及評價須謹慎客觀。 需要實時修正模型中一些評價指標、權重和未來事件。 —考慮價格時間修正時，注意事件間對價格影響應相對獨立。 ?考慮未來事件對房價的影響。 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 總圖決定了景觀的構架與格局。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產品和組團復制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會所幼兒園等配套設施復制成熟模塊 44 （ 莫問劍 ） 控制地庫 “ 地下黃金 ” 同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數， 以入口為原點 100米范圍內不應設置第二出入口。 建筑風格 肆 47 風格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國家（民族）分：中國風格、日本風格、新加坡風格、英國風格、法國風格、美國風格等； 按地區(qū)分：歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等。 銷售中心的布置 伍 50 目錄 ? 背景： ? 臨時售樓處建設原因及適用范圍 ? 臨時售樓處現狀及影響 ? 模塊化售樓處解決策略 ? 成果說明： ? 模塊說明 ? 功能詳解 ? 立面及模型照片 ? 總平面建議 ? 成本控制說明 51 臨時售樓處建設原因 適用范圍 ? 建設原因 ? 臨時售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產品體驗、為售樓行動提供載體的作用，往往是在實體區(qū)域未完工時、為盡快達成銷售而建的臨時建筑。 成果說明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當地平均水平控制，單方參考 2023元 /㎡ ，總價控制在 100萬以內 ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進行控制，總價控制在 75萬以內 ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進行控制，總價控制在 48萬以內 ? 總價控制在 223萬元以內。 THE END 60 版權申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經上韜地產授權不得直接或間接使用本案內容。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :04:3915:04Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :04:3915:04:39February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 2月 9日星期四 3時 4分 39秒 15:04:399 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :04:3915:04Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :04:3915:04:39February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 2月 9日星期四 3時 4分 39秒 15:04:399 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :04:3915:04Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時 4分 39秒 15:04: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 9日星期四 3時 4分 39秒 15:04:399 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強
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