【正文】 可的重要因素對海的看法 部分長樂人認(rèn)為海邊不適合居住，但這種觀念可通過引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變；休閑會(huì)到海邊，吃海鮮、游泳旅游可能會(huì)去，認(rèn)為平潭的海比長樂好 ；對海沒有特殊偏好，覺得長樂海邊目前不適合居??；長樂的海蚌出名，會(huì)去吃海鮮；福州專業(yè)人士普遍認(rèn)同海的價(jià)值休閑娛樂方式 長樂企業(yè)主的娛樂方式還停留在較低層次：到酒店開房間打牌、夜總會(huì) 認(rèn)為福州市旅游資源不強(qiáng)，市民旅游多選擇外省，周邊游選擇永泰和平潭對投資別墅的看法 少量客戶對 “ 雙城 ” 規(guī)劃有所了解，認(rèn)為項(xiàng)目具備投資升值的潛力別墅投資意識有待開發(fā)；考慮到現(xiàn)在投資和未來養(yǎng)老的結(jié)合置業(yè)特征 /心理普遍認(rèn)為距離不是問題；長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理；長樂人到城市（福州市、長樂市）置業(yè)是為了享受娛樂、教育等城市配套；長樂目標(biāo)客戶對海邊別墅的要求是配套齊全，戶型適中、不要太大，價(jià)格不能太高福州人保守，地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)；對居住型別墅的關(guān)注點(diǎn)：地段、配套和心理滿足68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究216。 競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。市場競爭對象確定p 福州市有度假功能的別墅項(xiàng)目p 長樂高檔商品住宅項(xiàng)目競爭分析p 長樂鄉(xiāng)村自建別墅競爭分析50公里的交通距離，基本排除本項(xiàng)目滿足福州客戶長期居住需求的可能。70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以產(chǎn)品功能、品質(zhì)及產(chǎn)品模式，獲得長樂市場競爭優(yōu)勢u 長樂市場還停留在滿足居住需求的層面上，故將居住、度假、投資多重價(jià)值的復(fù)合做為項(xiàng)目的一個(gè)差異化點(diǎn)u 長樂市區(qū)現(xiàn)有樓盤熱銷源于客戶對城市配套等的關(guān)注，故以新市鎮(zhèn)理念 “ 造城 ” 一定程度弱化區(qū)域陌生度，消除對區(qū)域配套、安全等的疑慮；同時(shí)，全新的理念也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)差異化點(diǎn)競爭對象 客戶需求滿足點(diǎn) 優(yōu)勢 本項(xiàng)目差異化點(diǎn)陽光花園 居住 位于城區(qū)城區(qū)配套規(guī)模開發(fā)景觀度假、投資功能產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開發(fā)理念城市之春 居住加州陽光 居住 位于城區(qū)自建別墅 居住 位于工作、生活區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開發(fā)理念度假、投資功能72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究216。 競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。區(qū)域 價(jià)值存在提升空間 ，成就項(xiàng)目投資價(jià)值區(qū)域價(jià)值存在提升空間，增加了項(xiàng)目的投資價(jià)值對本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同感低，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知有待引導(dǎo)p 官方規(guī)劃? 處于福州城市 “ 跨江向海 ” 、 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)；? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 規(guī)劃構(gòu)想漸明朗，但有待時(shí)日；p 政府建設(shè)? 大型空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)，機(jī)場、道路的建設(shè)；? 本區(qū)域尚無生活配套設(shè)施建設(shè)啟動(dòng)；p 價(jià)值認(rèn)同　　長樂人乃至福州人普遍認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，受周邊爛尾別墅群及衰落的下沙度假村的影響，對本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同感低74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。周邊大型工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)對配套居住的需求漳港鎮(zhèn) —— 化纖、紡織為龍頭，全鎮(zhèn)共有企業(yè) 495家，其中規(guī)模以上 15家。新上項(xiàng)目 37項(xiàng)。空港工業(yè)區(qū) —— 首期 1000畝動(dòng)建 100幢 60萬平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房。 大規(guī)模工業(yè)區(qū)集中區(qū)對配套居住的需求衍生私企老板、高管對高品質(zhì)住宅的需求商務(wù)活動(dòng)、企業(yè)活動(dòng)對相關(guān)配套的需求76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 并重投資度假投資居住 主導(dǎo)現(xiàn)狀 方向77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 形象定位216。從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象u 要發(fā)掘本項(xiàng)目目標(biāo)客戶，首先要找出具備相當(dāng)購買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手項(xiàng)目 客戶 職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū) 高收入公務(wù)員企業(yè)主、高知、高管八縣 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人長樂城區(qū)高檔住宅 城區(qū) 官員私營企業(yè)主、生意人長樂周邊工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主村鎮(zhèn) 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人自建別墅 鄉(xiāng)村 村民海外 華僑工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主從中挖掘我們的目標(biāo)客戶，并盡可能擴(kuò)大客戶層面？80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？梢?，比較而言福州市區(qū)購買力相對較弱，而長樂、福清則具備強(qiáng)大的購買力u 環(huán)境賦予項(xiàng)目度假、投資的價(jià)值，但通過訪談了解到，本項(xiàng)目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項(xiàng)目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 ；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來明確的價(jià)值定位還有待落實(shí)），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時(shí)也賦予了其投資價(jià)值。以居住、度假、投資多重價(jià)值吸引長樂高端客戶u 民間資本雄厚，購買力強(qiáng)是長樂房價(jià)不端攀升的原因u 目前長樂房地產(chǎn)產(chǎn)品功能相對單一，僅滿足客戶普通的居住需求，且產(chǎn)品品質(zhì)不高u 項(xiàng)目所在海灘雖未開發(fā)，已有不少人來游泳，且所在漳港以海蚌、海鮮聞名福州1. 長樂高端客戶對于項(xiàng)目所在區(qū)塊景觀認(rèn)同較高，普遍認(rèn)為距離不是問題；2. 但對配套及居住環(huán)境（海邊是否適合居?。┐嬖谳^大疑慮；3. 對于好的產(chǎn)品存在購買可能性；4. 對于城市規(guī)劃的了解使其對項(xiàng)目區(qū)塊升值前景有一定預(yù)期功能單一品質(zhì)不高現(xiàn)有產(chǎn)品 多重功能定位高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)市場空白項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)長樂高收入人群將成為本項(xiàng)目消費(fèi)主體多重價(jià)值的賦予 相關(guān)配套的打造居住氛圍的營造82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位主體客戶重要客戶來自長樂市域的居住、度假和投資客戶福州及其周邊其它地區(qū)的度假、投資客戶來源：項(xiàng)目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、長樂城區(qū)職業(yè)：私營企業(yè)主、在外生意人、官員、華僑或有海外關(guān)系的高收入者　行業(yè)：紡織、鋼鐵等目的：居住、度假、投資來源：福州市區(qū)及其周邊地區(qū)職業(yè)：私營企業(yè)主、官員、在外生意人、華僑或有海外關(guān)系 84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位216。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻籼攸c(diǎn)分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長樂財(cái)富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財(cái)富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會(huì)消費(fèi)為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨(dú)立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300m2左右認(rèn)為合適福州財(cái)富階層基本特征基本特征? 企業(yè)主、高知、高管、官員為其主要構(gòu)成? 休閑度假多選擇省外或廈門，周邊會(huì)選擇永泰、平潭? 知識層次和閱歷較豐富，有自己的主張置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 置業(yè)較保守， 地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)? 注重居住環(huán)境、景觀、配套? 不排斥投資住宅，做度假、養(yǎng)老用途，總值不宜過高87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。—— 神 5傳媒跟風(fēng)虛榮，只要有好產(chǎn)品都會(huì)買，購買力很強(qiáng)?！?世茂外灘涂 好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購十幾輛寶馬的事情?！?長樂開發(fā)商 鄭總文化素質(zhì)很差，剛富起來的暴發(fā)戶，好攀比?！?長樂天上人間 郝總項(xiàng)目名稱 建筑形象 長樂客戶所占比重名城港灣 西班牙風(fēng)格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品形象建議 —— 地中海風(fēng)情的海岸新都地中海風(fēng)情的海岸新都 —— 享受奢侈的開始項(xiàng)目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質(zhì)；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗(yàn)在這里升華 ……90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推薦案名字 1u 結(jié)合項(xiàng)目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 ————都 都市般便捷的生活； 海岸新都95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?本項(xiàng)目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強(qiáng)勢自然資源。Le grand bleu（《碧海藍(lán)天》）以法國式的浪漫講述對大海的熱愛。96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位216。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價(jià)值的海岸別墅q 定制獨(dú)棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會(huì)所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會(huì)所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會(huì)員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?項(xiàng)目主體，其銷售價(jià)值是本項(xiàng)目開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)的主要構(gòu)成；定制別墅： 從提供的 N種設(shè)計(jì)樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨(dú)棟別墅。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。基本統(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。而本項(xiàng)目周邊即為大型工業(yè)集中區(qū)，同時(shí)漳港海鮮遠(yuǎn)近聞名，這為本項(xiàng)目酒店帶來生意機(jī)會(huì)。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。項(xiàng)目功能及配比計(jì)劃細(xì) 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨(dú) 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會(huì)、會(huì) 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會(huì)所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運(yùn) 動(dòng)場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會(huì)、 飛 行會(huì)等美容、 SPA等休 閑 生活會(huì) 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護(hù) 、巴士 總 站等 1000m2總計(jì) m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 功能布局功能布局建議216。啟動(dòng)區(qū)建議103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Homestead, Michigan105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個(gè)游憩設(shè)施組團(tuán)，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項(xiàng)游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨(dú)棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。配套功能布局123456 7989111012131－美食廣場2－學(xué)校3－幼兒園4－沙灘5－巴士總站6－消防局7－警崗8－愉景廣場9－碼頭10－高爾夫球會(huì)11－游艇會(huì)12－康樂會(huì)13－直升機(jī)場u 核心商業(yè)區(qū)分布在區(qū)域的相對中心位置u 海濱漫步徑、康樂會(huì)、私人沙灘等大量休閑設(shè)施沿一線海景排布，自然資源利用充分u 游艇會(huì)、高爾夫球會(huì)和康樂會(huì)分散排布，使得各個(gè)區(qū)域價(jià)值均好，同時(shí)分散人流u 巴士總站設(shè)立在人群較聚集的區(qū)域，方便內(nèi)外部通行u 學(xué)校設(shè)立在離沙灘相對較遠(yuǎn)的區(qū)域，遠(yuǎn)離繁華和喧囂110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會(huì)、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗(yàn)活動(dòng)；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目功能布局假日廣場N濱海大道東海中心廣場地中海風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學(xué)校、會(huì)所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場、野營地、燒烤場等） 游艇碼頭、飛行會(huì)濱海漫跑徑ABC114本報(bào)告是嚴(yán)格