【正文】 碑，一旦建成開業(yè)，將對淮北的商業(yè)，尤其是高端百貨業(yè)會形成一定的沖擊。進(jìn)出口設(shè)置需充分調(diào)動整體的利弊因素進(jìn)行規(guī)劃。 ? 項目概況： 金色云天是在長山路西、桓譚路兩側(cè)投資興建的集站前廣場、大型商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓和高層住宅為一體的大型都市綜合體。 火車站南廣場新建的大型商業(yè)項目項目 65 大賣場、銀行、飯店、電器 3C城、服飾街、文具、禮品 書報超市、話吧、VIP會所、酒店公寓、快捷酒店 高級酒店、小商品、特產(chǎn)、西餐、中餐 品牌專賣店、五金電器、大型網(wǎng)吧 在建商業(yè)項目 金色云天 項目功能布局劃分 66 優(yōu)勢： ▲ 位置優(yōu)越，處于火車站的核心位置，屬于市級商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚； ▲ 交通便捷，三面臨路，共有 8趟公交車經(jīng)過該項目； ▲ 配套齊全，周邊屬于建成區(qū)，市政、生活等配套一應(yīng)俱全； ▲ 規(guī)劃設(shè)計先進(jìn)，多種住宅產(chǎn)品及多業(yè)態(tài)組合形成多元化； ▲ 周邊大型商業(yè)一同開發(fā)，同時家樂福已確定基本入駐，給項目帶來無比的號召力和人氣； 劣勢： ▼ 火車站南廣場的開發(fā)時間與項目建成時間不對應(yīng)，屆時會影響商業(yè)運營； ▼ 偏于主干道，視覺上遮擋比較嚴(yán)重； ▼ 商業(yè)部分的銷售和招商應(yīng)統(tǒng)一運作，一分為二不利于商業(yè)部分的營銷； 在建商業(yè)項目 金色云天 項目優(yōu)劣勢分析 67 在建商業(yè)項目 已建商業(yè)項目 商業(yè)街分析 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析 消費者分析 經(jīng)營者分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項目分析 失敗商業(yè)項目 68 ? 項目地址：相山路與黎苑路交匯處北 ? 開業(yè)時間： 2023年 10月 ? 投資單位：上海瑞欣公司 ? 建筑面積：約 23500㎡ ? 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 ? 樓層分布： 1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電 2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、床上用品 3F： ITAT百貨會員俱樂部 (已撤出） ? 失敗原因分析： ▼ 從開業(yè)一直沒有作旺，導(dǎo)致入場商家更換頻繁； ▼ 定位在中高檔百貨，但商品的質(zhì)量、品牌、形象等與中高檔百貨相差太遠(yuǎn)； ▼ 產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致經(jīng)營管理無法集中統(tǒng)一。 失敗商業(yè)項目 亞太廣場 定位錯誤導(dǎo)致后期經(jīng)營不善 69 失敗商業(yè)項目 萬金時代廣場 ? 項目地址：淮海路核心商圈 ? 開業(yè)時間： 2023年 9月 ? 投資單位：安徽萬金置業(yè) ? 建筑面積：約 6700㎡ ? 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂 ? 樓層分布： 1F：箱包、飾品（營業(yè)面積 927㎡ ） 1F：精品男裝：利郎、 GXG、才子、勁霸男裝 23F：空置狀態(tài)（蘇寧電器有意向入駐） ? 失敗原因分析： ▼ 周邊競爭激烈，運營管理跟不上市場需求。 產(chǎn)權(quán)分散，缺乏整體運營 70 序號 項目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設(shè)規(guī)模 總投資（萬元） 1 淮海商場改造 淮海路、孟山路交叉口 百貨店 占地 1萬㎡，其中商業(yè)建筑面積約 ㎡ 自籌 2 百貨大樓 改造提升 淮海路、友誼巷交叉口 百貨店 占地 ㎡ 自籌 3 華松商業(yè)廣場 建安路 8號 (原醫(yī)藥公司 ) 大型超市 建筑面積 8萬㎡ 9000 4 美味宮 原址重建 古城路、孟山路交叉口 大型超市 建筑面積 ㎡ 自籌 5 家樂福超市 原老體育場 大型超市 建筑面積 ㎡ 23000 6 淮海西路賣場 淮海西路與西山路交叉口 西南 大型超市 建筑面積 2萬㎡ 7 新蔡賣場 新蔡 大型超市 8 韓國城 孟山路東，夜市南，安康 路西，惠黎路北 購物中心 占地面積 ㎡ 10000 9 商業(yè)物流中心 相陽路 57號 購物中心 建筑面積 8萬㎡ 30000 10 華松商務(wù)國際工程 淮海路 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 7000 11 金淮北 淮海路孟山路交叉口 專業(yè)店 5000 12 麥迪森廣場改造 惠苑路步行街 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 自籌 13 盛世商貿(mào)城擴(kuò)建 相山南路 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 自籌 14 城市廣場二期 淮海路、洪山路交叉口 專業(yè)店 20230 近期已建設(shè)重點項目一覽表 71 序號 項目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設(shè)規(guī)模 總投資（萬元） 15 電腦城 惠苑路步行街 專業(yè)店 建筑面積 1萬㎡ 8000 16 淮北市學(xué)友海產(chǎn)品加工儲藏 董莊路南縣材校東側(cè) 海產(chǎn)品市場 建筑面積 ㎡ 2023 17 淮北市奇石花卉市場 董莊路北朱莊社區(qū)對面 奇石花卉市場 建筑面積 ㎡ 18 礦業(yè)設(shè)備博覽城 相杜路 專業(yè)市場 占地 ㎡ 25000 19 久興商城 東辦八號橋社區(qū) 專業(yè)市場 建筑面積 8萬㎡ 30000 20 華陽藥材市場 周莊社區(qū) 專業(yè)市場 建筑面積 5萬㎡ 3000 21 淮北汽車城 相山南路兩側(cè) 汽車專業(yè)市場 占地 ㎡，㎡ 99600 22 日用瓷器及酒店用品市場 原渠溝綜合市場 專業(yè)市場 建筑面積 ㎡ 1000 23 陶瓷交易市場 烈山工業(yè)小區(qū) 專業(yè)市場 占地 ㎡，建筑面積 1萬㎡ 800 24 石榴交易市場 蔡里村 專業(yè)市場 ㎡ 200 25 糧食物流基地 新蔡工業(yè)園 專業(yè)市場 占地 ㎡ 26 鳳凰山物流中心 鳳凰山工業(yè)園 倉儲、物流 占地 40ha 27 烈山物流園區(qū) 合徐高速連接線與外環(huán)交叉口處，臨近新蔡工業(yè)園 倉儲、物流 占地 40ha 28 龍湖物流中心 龍湖工業(yè)園 倉儲、物流 占地 30ha 淮北城市商業(yè)的發(fā)展帶動了大量大型商業(yè)項目的開工建設(shè)，其中專業(yè)市場和大型百貨專賣居多。 淮北商業(yè)市場分析小結(jié) 73 消費者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 經(jīng)營者分析 第三部分 深度解析 74 經(jīng)營者分析 商鋪性質(zhì)及關(guān)注點 店鋪性質(zhì)租用90%自購10%店鋪經(jīng)營關(guān)注要素25%19%17%13%10%8%5%2%1%地點交通方便舒適購物環(huán)境檔次獨有品牌/ 產(chǎn)品一站式多元化購物良好管理多變商業(yè)推廣活動足夠停車場 本公司通過對淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商業(yè)街區(qū)正在經(jīng)營的沿街鋪面的經(jīng)營者進(jìn)行采訪得出總結(jié)。提示商業(yè)項目 在整體商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營者。 受所處行業(yè)、經(jīng)濟(jì)實力等諸多的影響，被訪者大都傾向于 50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過 75%）人希望店鋪的租金或經(jīng)營扣點不要超過營業(yè)額的 20%。 信息獲取媒介報紙24%電視17%電臺4%網(wǎng)站10%地產(chǎn)中介6%戶外廣告18%朋友介紹21%受經(jīng)營類型和工作時間的限制，商鋪的經(jīng)營者們的信息獲取相對較窄，免費發(fā)放的直投報紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務(wù)指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽(yù)對消費者有著直接的影響。這至少說明淮北市中低下購物消費群占主導(dǎo)地位 ； 購物地域認(rèn)同： 淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過本公司在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場，給居民的購物帶來了方便。另外 久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費比重也占有很大的市場消費比重，這些地方占有居民零售購物的 30%。在就餐地點的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對優(yōu)勢，人均的消費集中在 30150元之間 。 休閑娛樂消費傾向： 針對消費者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內(nèi)相對均衡，平均每周娛樂 3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的 17%和 81%， 休閑方式主要是看洗浴、泡吧、 KTV、上網(wǎng)、廣場健身， 一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30120元之間 。 消費者分析 消費傾向 餐飲消費是當(dāng)?shù)刂匾南M支出，休閑娛樂業(yè)具備相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿? 80 經(jīng)營者分析 消費者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費需求分析 81 市區(qū), 7 0 . 0 %區(qū)\ 縣,%外來人口,%淮北主要消費構(gòu)成示意圖（預(yù)估） 主要顧客來源 淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹心。雖然整個城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。相對來說淮北整體的消費氛圍還處中等水平。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務(wù)、基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費源頭之一。 消費需求分析 客源分析 市區(qū)客源是當(dāng)?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于高端化 82 汽車購物人的狀況： 淮北目前的商業(yè)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對立為格局，競爭激烈。而汽車購物群體的消費力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。汽車購物群體的需求情況，算是淮北市場的一個空缺，但也是整個市場的一種無奈 。公交車購物群體相對來說偏向于中低端消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是基本吻合的?；幢笨傮w還是一個發(fā)展中的城市，無論未來消費檔次和水平無何，中端消費在相當(dāng)長的一段時間里仍將是主流。從消費區(qū)域構(gòu)成上，一馬路、二馬路是相對主要的區(qū)域。 從淮北街區(qū)分布情況分析，步行購物人群市場空間很大，瞄準(zhǔn)這部分人群必然會有更多的商業(yè)機(jī)會 。這也反映出淮北夜間購物的一些狀況，其一， 淮北并未有較大或較理想的夜間消費和休閑場所 。其三， 由于淮北夜間天氣較冷、風(fēng)沙大 （冬天）， 這就給夜間消費帶來了一定的制約 。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。對于淮北的節(jié)假日消費，與各城市基本無異。 以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的 2倍以上。 消費需求分析 時間段分析 夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日購物是當(dāng)?shù)厝巳旱闹髁? 84 隨著淮北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對于消費的要求也在提升，消費的觀念也在不斷的變化和嘗試著。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各大商業(yè)的開發(fā)及專業(yè)市場的運做，淮北人漸漸從零散的消費轉(zhuǎn)向一體化、集中消費的觀念上。一站式購物、網(wǎng)絡(luò)購物、遠(yuǎn)程購物、上門服務(wù)等等新興的購物方式，正在不斷被淮北人所接受，未來的消費方式將呈現(xiàn)多種方向發(fā)展?；幢比说南M心理正在由原來的有需要就去購物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費觀念。 消費需求分析 購物觀念發(fā)展 消費者觀念正在朝多元化、專業(yè)化、休閑化消費發(fā)展 85 ? 市民投資意識較強(qiáng)，投資需求比較旺盛，投資主體呈現(xiàn)多元化現(xiàn)象；但投資方向較窄，主要集中在不動產(chǎn)投資上； ? 商鋪的經(jīng)營者普遍存在拓展自己業(yè)務(wù)的意向，且大都傾向于 50平米以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪； ? 商鋪經(jīng)營多以租賃的形式存在，經(jīng)營者相對比較看重地段、交通、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營檔次； ? 關(guān)于商場的管理模式，經(jīng)營者對于聯(lián)營和自營傾向的比例基本相當(dāng)，但大都對商場管理費以及租金或扣點的承擔(dān)能力較弱； ? 消費者購物的時間集中度和地域認(rèn)同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍然較強(qiáng)，但總體上比較認(rèn)可購物中心這一形式； ? 消費結(jié)構(gòu)開始升級，消費觀念開始轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費的比重開始上升，但形勢和內(nèi)容都還有待于進(jìn)一步引導(dǎo)； ? 市區(qū)客戶和礦區(qū)周末消費客戶是本地商業(yè)的主要客戶來源，客戶購物出行以公交車為主，汽車購物人群有增加的勢頭； ? 夜間生活不夠豐富，夜間購物的潛力需進(jìn)一步的開發(fā)和引導(dǎo)。 2023/1/302023/1/30Monday, January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/302023/1/302023/1/30Jan2330Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/302023/1/302023/1/302023/1/301/30/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊