【正文】 福家 恒豐 健康、休閑、功能： 改居委會(huì)、物管房為小會(huì)所 : 設(shè)棋牌室、乒乓球室、桌球室、健 身房等類似康娛設(shè)施，打造一個(gè)充滿活力的健康社區(qū) 。 泛健康設(shè)施： 利用庭院路作為健身步行道，利用邊角地帶設(shè)單杠等變消極空間 為積極空間，使小區(qū)內(nèi)充滿動(dòng)感活力。 副景觀中穿插歐洲文化色彩小品，小雕塑、廊柱、路 燈等； 景觀設(shè)計(jì)要精致且突出本項(xiàng)目的特色。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 中庭花園 ： 在視覺(jué)中心地帶構(gòu)成一條橫穿的生態(tài)中庭小花園，為小區(qū) 營(yíng)造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動(dòng)空 間 。 小噴泉建議采用歐式風(fēng)格，使用超小功率循環(huán)水流系統(tǒng)， 水深不超過(guò) ，避免小孩戲水失足。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 類似效果： 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 綠化建議： 由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線 的局促感覺(jué)。 喬木和藤蔓植物搭配合理，并考慮驅(qū)蚊驅(qū)蟲類植物。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 安全保障功能建議： 24小時(shí)巡邏制度 人性化物管功能建議： ；代收繳水、電、氣、電話等費(fèi)用 、雜志、票務(wù)等 、租賃、中介服務(wù) 、衛(wèi)生保持及維護(hù) 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 立面建議： 該項(xiàng)目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風(fēng)情元素，但在立面材 質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項(xiàng)目地處工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，揚(yáng)塵 與降水將對(duì)漆面涂料產(chǎn)生影響。 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 區(qū)域賣點(diǎn)： ▲一年四季分明，四川氣候縮影 ▲冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，易居之地（全年平均氣溫 16攝氏度，氣 候溫和，雨量充沛，四季分明 ▲無(wú)可復(fù)制的旅游資源 （自然健身 —— 西嶺雪山 +花水灣）（人文歷史 —— 安仁古鎮(zhèn) +劉 氏莊園 +建川博物館）（宗教養(yǎng)身 —— 鶴鳴山 +霧中山） ▲三條便捷快道直通成都 ▲大成都區(qū)域房?jī)r(jià)最具吸引力 ▲城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市活力朝氣蓬勃 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 地塊賣點(diǎn)： ▲城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯 ▲臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點(diǎn)高，發(fā)展快 ▲盡享工業(yè)文明，與城市文明，同進(jìn)退 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 環(huán)境結(jié)構(gòu)整體賣點(diǎn)： 由外向內(nèi)的圍合布局形成層次分明的綠化系統(tǒng)。 公共空間（中心綠地） —— 半公共空間（健身綠地） — — 私有空間（住宅） 項(xiàng)目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施 集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的 干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。純 歐風(fēng)精致中心花園，輔以康健設(shè)施。 歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色 與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性， 外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺(jué)。 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 建筑本體賣點(diǎn)： 風(fēng)水理論：根據(jù) “ 人有心脈 ” 的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃， 小社區(qū) 使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。最大限度滿足人、景 觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中融入了很 強(qiáng)的異域風(fēng)格。 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 賣點(diǎn)策劃 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 第五部分：營(yíng)銷策劃 前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營(yíng)銷工作尋找 支撐點(diǎn)，無(wú)論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實(shí)到實(shí) 際的，仍是最重要的關(guān)鍵點(diǎn) ———— 如何營(yíng)銷 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 S— Segmentation （市場(chǎng)細(xì)分） T— Targeting （目標(biāo)市場(chǎng)選擇） P—— Positioning （產(chǎn)品定位） 目標(biāo)客戶群分析 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 目標(biāo)客戶群定位 在營(yíng)銷工作開(kāi)始之前，對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)客 戶進(jìn)行準(zhǔn)確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟 初步建 議： 縣城居民 50%。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占 35%。 外縣到大邑投資、居住占 15%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、 打工者 10%，企業(yè)員工 20%，機(jī)關(guān)干部與教師 20%。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資 消費(fèi)心理，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較高要求。其中職業(yè)為，外出打工者 10%；其次 是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師 20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員 5%。 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 客戶群深入分析： 外縣到大邑投資、居住占 15%。 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 目標(biāo)消費(fèi)者心理分析 目標(biāo)消費(fèi)者的需要 居住感 生活的改善 投資空間 樓盤的綜合素質(zhì) 品位與虛榮 本案能給予的 多層，純北歐風(fēng)情洋房社區(qū) 生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來(lái)的變化 開(kāi)發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域 以 “ 人性化、自然化、舒適化 ” 作為開(kāi)發(fā)概念的社區(qū) 純歐風(fēng)，精致社區(qū) 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目主推個(gè)性 健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 銷售中心形象建議 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 選址 : 在銷售中心選址的問(wèn)題上，選擇 100平米左右臨街底商作 為銷售中心 ,選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢(shì)將對(duì) 整個(gè)項(xiàng)目的銷售起到有利的輔助作用。 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷策略思考 ?以 “ 純多層，北歐風(fēng) 情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開(kāi)預(yù)定 ” 推出市場(chǎng)，從而吸 引更多的購(gòu)買者，匯集人氣，樹立品牌，為銷售打 下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ?宣傳 “ 現(xiàn)房銷售 ” ，體現(xiàn)品質(zhì)與開(kāi)發(fā)商實(shí)力 ?消費(fèi)者實(shí)地看房子，層層可看，戶戶可挑 ?通過(guò)電話營(yíng)銷，制造旺銷搶購(gòu)的氛圍 ?頂躍戶型設(shè)置特 色化 ?促銷特色賣點(diǎn)的吸引力 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷售節(jié)奏建議： 利用社區(qū)園林修建的空擋期進(jìn)行蓄水，增強(qiáng)噱頭 時(shí)間： 1個(gè)月 進(jìn)行訂金優(yōu)先選房， OPEN當(dāng)日即簽定合同，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目消化 60% 時(shí)間： 1個(gè)月 針對(duì)大戶型進(jìn)行消化，加強(qiáng)營(yíng)銷售手段，對(duì)頂躍戶型進(jìn)行操做 時(shí)間： 2個(gè)月 最后的尾盤促銷，物管交接，完成 100%銷售 時(shí)間： 1個(gè)月 短期 蓄水期 強(qiáng)銷 期 持銷 期 清盤 期 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 節(jié)奏細(xì)化： 短期 蓄水期 強(qiáng)銷 期 持銷 期 清盤 期 園林、綠化進(jìn)行完善，營(yíng)銷機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，完成銷售中心裝修，宣 傳資料到位，項(xiàng)目外立完全呈現(xiàn) 采取排號(hào)交納定金方式，開(kāi)盤前，項(xiàng)目完全呈現(xiàn)。以達(dá)到口碑 相傳 項(xiàng)目主 體墻 面，廣 告發(fā)布 在樓體上加上大面積廣告，體現(xiàn)整體形象， 再次實(shí)現(xiàn)輿論的關(guān)注。 售磬 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 價(jià)格策略：（若明年二月發(fā)售） 理性定價(jià) 1）多層： 18002023元 /平方米 ,均價(jià) 1900元 /平方米；總價(jià)區(qū)間 17萬(wàn) 20萬(wàn) 2）頂躍洋房： 19002100元 /平方米，均價(jià) 2023元 /平方米?？們r(jià) 區(qū)間 3035萬(wàn) 總均價(jià) 2100元 /平方米 賣點(diǎn)策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 無(wú)論保守與積極，定價(jià)必須遵循價(jià)格規(guī)律，以較低的 價(jià)格入市，在取得市場(chǎng)認(rèn)可后穩(wěn)步調(diào)整價(jià)格，以上揚(yáng)走 勢(shì)來(lái)取得價(jià)格成