【正文】 區(qū)最深處，前有社區(qū)園林景觀，后有山坡植被，適宜大戶居住，可改一、二單層或復(fù)式配送小型私家花園，頂層送閣樓景觀、漏臺(tái)。 會(huì)所設(shè)置的設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)置集中在C區(qū)的一、二層裙房，其建筑面積達(dá) 平方米以上，這里將建成一個(gè)既服務(wù)于項(xiàng)目?jī)?nèi)居民生活、休閑、娛樂，又對(duì)外經(jīng)營(yíng)開放的泛會(huì)所，一則方便小區(qū)居民，又是項(xiàng)目對(duì)外展示、溝通交流的窗口。因此本項(xiàng)目的建成，將為該地段增加了必要的會(huì)所服務(wù)設(shè)施，如建立：健身館、SPA、高檔保齡球館、跆拳道館、室內(nèi)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、影院等多項(xiàng)娛樂休閑設(shè)施，與周邊相應(yīng)規(guī)劃的商業(yè)整合為一，不僅極大的方便這里的居民，而且將會(huì)有效促成“”成為中華北路又一繁華地帶、最適合人居住所在。次（南）入口：位于地塊南面，與城市主干道中華北路斜向、距離較遠(yuǎn)連接，估計(jì)住戶不會(huì)從該出口進(jìn)出，但該出口直接面向D區(qū)還房安置戶，且有垃圾壓縮站和煤氣調(diào)壓站，故還有必要在此設(shè)置一個(gè)次車入口和一個(gè)次人入口，但不必獨(dú)立隔開。其設(shè)計(jì)注重對(duì)景的處理，力求達(dá)到移步換景，同時(shí)又考慮方便住戶。 第二級(jí)是小區(qū)級(jí)次干道，分別伸向四個(gè)區(qū)，規(guī)劃控制紅線少于8米，路面寬5米。 第四級(jí)是宅間小路，分別進(jìn)入各住宅的小路，步行系統(tǒng) 居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化系統(tǒng)疊合，平均寬度為3米，有專用步行道與機(jī)動(dòng)車道旁的人行道共同構(gòu)成。根據(jù)建設(shè)部1999年4月制定的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程建設(shè)大綱》對(duì)示范小區(qū)的要求，優(yōu)秀小區(qū)至少應(yīng)達(dá)到示范工程技術(shù)含量的普及型，進(jìn)而向先進(jìn)型、領(lǐng)先型發(fā)展。先進(jìn)型的功能要求除了要達(dá)到普及型的全部功能外，還要做到：小區(qū)與城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)；住戶通過網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)施醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)與費(fèi)用結(jié)算；住戶通過家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。 物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)建議 本小區(qū)的物業(yè)管理公司要為住戶提供周到的服務(wù)。 小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)實(shí)施全封閉管理。 小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效的進(jìn)行管理。具體要求是：A、 本小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)由物業(yè)管理公司開展24小時(shí)熱線服務(wù)，由專門的人員負(fù)責(zé)。制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化要求，從而規(guī)范了售后維修服務(wù)的工作程序及制度。物業(yè)管理公司和住戶雙方簽定協(xié)議，承諾各自的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)規(guī)定全體業(yè)主可以親自向物業(yè)管理公司提出各種意見或通過業(yè)主委員會(huì)，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司提出撤換的要求。如：有專門的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)每一組團(tuán)的工作，經(jīng)常組織每一組團(tuán)內(nèi)的活動(dòng)，在豐富住戶的業(yè)余生活的同時(shí)，又加強(qiáng)住戶間的交流，使到大家和睦的相處。四、 營(yíng)銷策劃建議入市時(shí)機(jī)和銷售前提條件經(jīng)過我公司對(duì)遵義為期二十多天的市場(chǎng)調(diào)查研究，在今年的10月份左右將會(huì)是遵義住宅交易體量集中發(fā)力的時(shí)期，考慮到項(xiàng)目本身的建筑施工工期在九、十月份并不具有現(xiàn)場(chǎng)展示力，而又為了規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的打壓風(fēng)險(xiǎn)，建議這個(gè)期間的項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)做以開發(fā)商實(shí)力、品牌形象、項(xiàng)目形象、概念主題的演繹、發(fā)展等，如在遵義首屆蘭花博覽會(huì)、遵義市房交會(huì)等社會(huì)關(guān)注度高的活動(dòng)中策劃、借勢(shì)營(yíng)銷，展示項(xiàng)目高檔、罕有、開發(fā)商惜售的姿態(tài)。銷售的前提具備條件為：A、 項(xiàng)目整體建設(shè)達(dá)到《遵義市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l理》的頒發(fā)預(yù)售條件資格或者項(xiàng)目區(qū)域組團(tuán)建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件。B、 項(xiàng)目中心區(qū)域的環(huán)境景觀具備可展示性、局部具有可體驗(yàn)性。D、 最好是樣板房的建設(shè)到位。q在此期間不賣房，純粹進(jìn)行項(xiàng)目品質(zhì)的塑造和傳遞、項(xiàng)目品牌形象的展示、深入人心的產(chǎn)品知識(shí)的講解，匯集人氣，樹立品牌。q在公開發(fā)售期，邀請(qǐng)與項(xiàng)目氣質(zhì)配合的或者遵義當(dāng)?shù)氐拿?、明星作為?xiàng)目的形象代言人，為樓盤銷售助興，并主行免費(fèi)上網(wǎng)、看樓品咖啡、售樓部蘇格蘭印象生活方式體驗(yàn)，如書、音樂、高爾夫練習(xí)場(chǎng)試桿、威士忌酒的品鑒、方格裙的展示等，極力傳遞格蘭風(fēng)情生活方式、讓意向購(gòu)房者體驗(yàn)、心動(dòng)、向望、落定……q制造旺銷搶購(gòu)氛圍。找人冒充客戶，偽造熱鬧場(chǎng)面。在接待中心不斷的播放廣告錄象，請(qǐng)來(lái)合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛變得更熱鬧。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)“智能化、潮流化、國(guó)際化”，符合項(xiàng)目的整體主題概念。銷售形式前期利用公關(guān)活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)全力推介產(chǎn)品，把產(chǎn)品吃透，傳播開來(lái)、讓產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)良的觀念深入市場(chǎng)上、消費(fèi)者群體中，塑造優(yōu)良的產(chǎn)品品牌和傳播口碑效應(yīng)；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和正式發(fā)售時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)展銷推會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷推介時(shí)再配以盤外展銷會(huì)，如在丁子口、老城步行街、科技廣場(chǎng)等人流量大的地點(diǎn)設(shè)看樓專車上落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀鑒賞。q通過項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告媒體運(yùn)用持續(xù)營(yíng)造氣氛、傳播信息，作到盡精微，致廣大的效果，引導(dǎo)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。（1）廣告推廣制作一系列的電視廣告短片。 在遵義電臺(tái)、遵義一套播出系列廣告、訪談、系列跟蹤報(bào)道。 為擴(kuò)大宣傳效果，在會(huì)展活動(dòng)期間和公關(guān)活動(dòng)期間安排人員在遵義市的幾條繁忙路段派發(fā)精美的日歷宣傳單張。廣告畫面力求簡(jiǎn)潔吸引，展示項(xiàng)目新都市主義的形象：既展現(xiàn)項(xiàng)目的異域風(fēng)情、大自然氣息，又盡得都市的繁華、生活便利。制作一些戶外廣告。（2）售樓書 售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。（3）展銷會(huì) 項(xiàng)目首先在項(xiàng)目C區(qū)設(shè)立一個(gè)有氣勢(shì)、準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目主題風(fēng)格、生活方式的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，如：描敘蘇格蘭風(fēng)情的書籍、格蘭音樂、小型室內(nèi)蘇格蘭練習(xí)場(chǎng)、威士忌品酒吧臺(tái)、蘇格蘭生活方式用品用具的陳列等，也可以作為未來(lái)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的素材和場(chǎng)地；并且可以在遵義市內(nèi)一些人流繁華地段如：丁子口、步行街出入口、科技廣場(chǎng)等設(shè)立外場(chǎng)展銷會(huì)，并開通多條看樓專車，從而方便全市各區(qū)的目標(biāo)客戶來(lái)看樓，這樣也可加深人們對(duì)本項(xiàng)目的印象，并且拍攝一段高素質(zhì)的項(xiàng)目宣傳片在展銷會(huì)場(chǎng)循環(huán)播放，讓看房客邊體驗(yàn)未來(lái)的生活方式邊接受樓盤信息，加深對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，一則增加現(xiàn)場(chǎng)的熱鬧氣氛，二則加快銷售人員的講解過程。 項(xiàng)目的正式推出儀式要主辦的隆重、轟動(dòng)、給目標(biāo)客戶留下深刻的印象，并在儀式的同時(shí)配以實(shí)際、實(shí)效、更大范圍的促銷和展示等促銷活動(dòng)。因此樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究客戶心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩、氣氛都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。（6）促銷方式A、按揭促銷，原則上推行7成20年按揭，建議針對(duì)項(xiàng)目提取一部分面積小，其他各方面朝向樓層較差的單位，以“8成30年按揭，半年交清首期款”的購(gòu)房方式，而且這類購(gòu)房者須先提出申請(qǐng)，本公司審核后實(shí)施。B、全市首推多種購(gòu)房抵押貸款方式”，強(qiáng)力拉動(dòng)遵義二次、多次置業(yè)需求，迎合當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求。若條件許可，購(gòu)房者也可直接到銀行貸款。C、看樓抽獎(jiǎng)；凡來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看樓或者來(lái)我公司展示區(qū)看樓的購(gòu)房戶都可享受免費(fèi)的看房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品有一些生活日常用品，蘇格蘭風(fēng)情式的禮品等。D、團(tuán)體認(rèn)購(gòu)銷售的優(yōu)惠；針對(duì)聯(lián)合購(gòu)買客戶促銷，既刺激他們從聯(lián)合抗拒轉(zhuǎn)向聯(lián)合購(gòu)買，并且對(duì)聯(lián)合而成的不同戶數(shù)制定不同的促銷優(yōu)惠層次。 物料制作費(fèi)用（含所有廣告、禮品制作、印刷品） 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目包裝、售樓部軟硬件環(huán)境營(yíng)造經(jīng)過分析、思考、取舍、 確認(rèn)的營(yíng)銷計(jì)劃和策略不應(yīng)一成不變地加以墨守，而必須根據(jù)市場(chǎng)變化、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的改變、銷售反應(yīng)以及對(duì)實(shí)施結(jié)果的檢視等加以修正，使?fàn)I銷計(jì)劃活在現(xiàn)實(shí)的環(huán)境中。觀察法：營(yíng)銷措施實(shí)施后，項(xiàng)目策劃部人員可及時(shí)到售樓處或展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，通過觀察即使和售樓人員的溝通了解看樓人員的基本情況、人數(shù)的變化及他們所關(guān)心的問題，對(duì)營(yíng)銷效果和策略做客觀的評(píng)估，營(yíng)銷將根據(jù)這些資料作及時(shí)的調(diào)整。此項(xiàng)工作可和銷售代理商配合起來(lái)，共同達(dá)成促進(jìn)銷量的效果。五、 后記項(xiàng)目的全程策劃報(bào)告負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的戰(zhàn)略指導(dǎo)，在論證確定后制定項(xiàng)目的全程策劃執(zhí)行報(bào)告和貼身、創(chuàng)意性的實(shí)施執(zhí)行。信心緣于實(shí)力，也希望我們的精誠(chéng)合作，