【正文】 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 ? 關(guān)鍵租戶訪談舉例 － 電影院線類：嘉禾 /中影今典 /金逸電影 /環(huán)星電影 商業(yè)潛在合作商戶訪談 對項(xiàng)目的基本看法 本項(xiàng)目周邊 5KM半徑?jīng)]有電影院線，有一定的需求，但目前消費(fèi)群體無法支撐起一個檔次為中高級的電影院線，市場培育需要一定的時間。 合作條件 固定租金和扣點(diǎn)的合作方式均可以接受，具體租金水平可談。不小于 40平方米的影院專用洗手間。 嘉禾等高端院線對柱距層高要求高，柱距 8米以上，凈高 69米左右，物業(yè)條件無法達(dá)到對方要求。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 ? 關(guān)鍵租戶訪談舉例 － 家電數(shù)碼 商業(yè)潛在合作商戶訪談 對項(xiàng)目的基本看法 聽說國美電器準(zhǔn)備和開發(fā)商終止合同，蘇寧為了市場保有率，準(zhǔn)備在東大街蘇寧的對面，深惠路西側(cè)再拓展一個項(xiàng)目。最好能給他三層的面積，或者是 3C數(shù)碼店經(jīng)營區(qū)域，面積要求 1200㎡ 左右。 工程要求 承重 350KG/㎡ ，供配電： 150W/㎡ ，柱距 8米以上，凈高 。認(rèn)為業(yè)態(tài)與本案商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合上不能產(chǎn)生良好的互動，互補(bǔ)。 工程要求 供配電： 120W以上，有廣告位。 進(jìn)駐意向 有意向進(jìn)駐。 工程要求 裝修和招商需要 2個月時間的免租期。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)潛在合作商戶訪談 ? 關(guān)鍵租戶訪談舉例 － 生活超市：百佳社區(qū)便利超市 對項(xiàng)目的基本看法 有往龍崗區(qū)域拓展分店的計劃，重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)店，對大芬區(qū)域的商業(yè)氛圍比較看好，做過市場調(diào)研，有一定的市場需求。 合作條件 直營為主，租賃期不低于 10年。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項(xiàng)目本體分析及商業(yè)定位總結(jié) 商業(yè)定位 第一步： 市場調(diào)研，分析市場空缺和發(fā)展機(jī)會 第二步： 消費(fèi)者問卷，需求調(diào)研 第三步： 招商目標(biāo)商戶訪談 主力店：電影院線 主力店：名品折扣店 次主力店：品牌餐飲店 定位方法 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 PART4：平面布局及物業(yè)改造建議 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 內(nèi)部細(xì)節(jié)負(fù)一層平面 項(xiàng)目新增外掛電梯，可達(dá)地下層。 原洗手間位置，建議填平為商鋪。 項(xiàng)目一層商鋪面積 2800 ㎡ ，層高 ； 該樓層為項(xiàng)目的主要展示層，商業(yè)價值較高，但電梯井影響了商鋪使用率，且由于 后面無通道，不利于貨物流轉(zhuǎn)，影響了商業(yè)普適性，部分業(yè)態(tài)難以生存。 美容美發(fā) 咖啡廳 精品禮品 中庭 項(xiàng)目二層商鋪面積約 1590 ㎡ ，層高約 5M； 二層為住宅部分的主要入口，與相鄰項(xiàng)目街鋪平行，形成社區(qū)商業(yè)街區(qū)，有較好的商業(yè) 價值，但由于有多外小區(qū)住宅門廳及電梯井、中庭，將商鋪劃分為若干小塊，不利于整 體的規(guī)劃且動線不夠流暢，商業(yè)使用率低。 電影院 項(xiàng)目三層商鋪面積 1910 ㎡ ，層高約 5M； 該層利用面積稍高于二層，商鋪動線相對規(guī)整，除中庭、電梯井占據(jù)部分 面積外，后側(cè)柱位和實(shí)墻安排不合理，影響了商鋪的實(shí)用性，難以銷售或出租。按照住宅配備比 100㎡ /1車位，商業(yè) 100㎡ /。需要在可能的基礎(chǔ)上增加車位。 建議對廣場進(jìn)行改造 。 廣場改造，增加車位 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)外立面形象改造建議 ? 項(xiàng)目入口處應(yīng)以玻璃幕墻為主要裝修手段，體現(xiàn)色調(diào)明快的年輕時尚感受 入口處外墻應(yīng)設(shè)計為通透的玻璃幕墻，白天可以增加室內(nèi)外的通透感，夜晚室內(nèi)的燈光可以使入口變得更為吸引人，同時增加部分核心租戶的形象展示位 效果示意圖 改造前 改造后 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 舒適的中庭空間與布置 項(xiàng)目內(nèi)部中庭設(shè)計目的是提高項(xiàng)目空間舒適度，改善內(nèi)部人流，其空間設(shè)計應(yīng)注重利用自然光線并體現(xiàn)藝術(shù)效果 。 ?創(chuàng)造良好的夜間形象，提升商業(yè)項(xiàng)目形象和檔次； 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 精致的導(dǎo)識系統(tǒng) 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項(xiàng)目氛圍包裝 ? 商業(yè)氛圍包裝之夜間形象 項(xiàng)目臨深惠公路，臨街展示面較長，建議可以商場或住宅樓頂設(shè)立燈光字以此提升檔次，提升項(xiàng)目知名度和吸引力。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商先行，引進(jìn)知名商家 ? 項(xiàng)目因長期大面積空置，市場形象較差，要介入銷售市場必須先樹立市場及商家對項(xiàng)目的信心，招商，是項(xiàng)目銷售的先決條件； ? 項(xiàng)目商業(yè)立面改造也是重塑項(xiàng)目形象及市場信心的重要途徑； ? 前期招商中，應(yīng)以引進(jìn)主力店和知名商家為主，他們能較大程度的提高商業(yè)的溢價空間，有利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價速銷。 概括如下： 領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)策略 發(fā)揮規(guī)模靈活優(yōu)勢策略 充分利用區(qū)域商圈優(yōu)勢 降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚策略 主力店先行，輔助店后續(xù)跟進(jìn)策略 形象造勢，吸引商家策略 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 通過推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)招商，以大戶優(yōu)先，散戶跟進(jìn) 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時也能大大改善項(xiàng)目的購物和經(jīng)營環(huán)境 ，有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競爭力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營銷成本 。 ? 從法律上講，返租銷售需引進(jìn)第三方進(jìn)行委托經(jīng)營，建議本項(xiàng)目由百貨公司作為第三方與投資者簽訂委托經(jīng)營合同。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 返租銷售操作模式 ? 鑒于目前市場環(huán)境不大樂觀，及項(xiàng)目實(shí)際情況較差，為提高投資者信心，在銷售市場取得良好成績，建議項(xiàng)目采取差異化返租模式： ? 普通鋪位采取八年返租的銷售模式，返租比例根據(jù)市場及客戶累積情況再定，通過提高單價的方式加回到售價內(nèi)： ? 主力店商家根據(jù)招商時談判的租賃年限不同而采取差異化返租，若部分商家租金較高，可支撐較高售價，則可考慮帶租約銷售。 項(xiàng)目周邊租金水平不高，街鋪約 80100元 /㎡ ，按銷售市場較通行的 6%年回報率計算，項(xiàng)目 12F僅可實(shí)現(xiàn) 1600020230元 /㎡ 的售價，價值偏低。 項(xiàng)目收益預(yù)估 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 項(xiàng)目收益預(yù)估 ? 目前市場可參考數(shù)值缺乏，無法采用市場比較法進(jìn)行售價判斷； ? 區(qū)域目前實(shí)際成交租金還原的售價明顯偏低，但據(jù)三級市場反映，商業(yè)成交情況良好，且沃爾瑪及東大街附近有品牌主力店帶動的商業(yè)租金有較高的上浮，1F街鋪達(dá)到 120150元 /㎡ ，支撐售價為 2400030000元；（東大街 2023年銷售， 1層街鋪均價 22023元 /㎡ ， 1層內(nèi)鋪均價 12023元 /㎡ ， 2層均價 8000元 /㎡ ） ? 本項(xiàng)目若招商情況良好，預(yù)計可在現(xiàn)租金水平上實(shí)現(xiàn) 1020%左右的溢價空間，1F均價可達(dá)到 150180元 /㎡ ，預(yù)判 1F均價 60元 /㎡ ， 2F均價 80100元 /㎡ ， 3F均價4060元 /㎡ ，整體均價 90110元 /㎡ 。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 THE END 深圳信禾集團(tuán) /營銷事業(yè)部 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 13:02:5913:02:5913:021/24/2023 1:02:59 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 13:02:5913:02:5913:02Tuesday, January 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 1月 24日星期二 下午 1時 2分 59秒 13:02: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 1時 2分 :02January 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 下午 1時 2分 59秒 下午 1時 2分 13:02: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 13:02:5913:02:5913:021/24/2023 1:02:59 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 13:02:5913:02:5913:02Tuesday, January 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 24日星期二 下午 1時 2分 59秒 13:02: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 1時 2分 :02January 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 1時 2分 59秒 下午 1時 2分 13:02: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 13:02:5913:02:5913:021/24/2023 1:02:59 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 13:02:5913:02:5913:02Tuesday, January 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 :02:5913:02:59January 24, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 1時 2分 :02January 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 1時 2分 59秒 下午 1時 2分 13:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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