某地產(chǎn)里程地產(chǎn)產(chǎn)品定位建議報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-01-14 23:28本頁(yè)面
【正文】 至錦繡路南至川楊河 52500 選址階段 2023年后9 錦繡華城后續(xù)地塊 錦繡路成山路 168371 252556 用地許可 20232023年10 六里 14號(hào)地塊 西至楊高南路南至川楊河 497466 746200 用地許可 2023年后11 434000 651000 用地許可 2023年后12 蔡鎮(zhèn) 51街坊 1宗地塊 小學(xué)的品質(zhì)會(huì)成為關(guān)鍵點(diǎn)，休閑商業(yè)可通過(guò)盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時(shí)附加萬(wàn)科品牌附加優(yōu)勢(shì)和總價(jià)的控制來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先主要爭(zhēng)取客層三口家庭（幼小）和年輕群體未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣研判核心優(yōu)勢(shì) 最大劣勢(shì)配套集中且綜合品牌好，一期在區(qū)域普通公寓市場(chǎng)已經(jīng)確立領(lǐng)先地位與良好口碑，開發(fā)品牌有附加值地塊條件受限制和影響較多，產(chǎn)品類型和檔次拔高有限，產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新是唯一競(jìng)爭(zhēng)策略保持優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，并在條件可許的范圍內(nèi)創(chuàng)造差異優(yōu)勢(shì)，是二期的制勝關(guān)鍵以成交活躍的標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，適度增加創(chuàng)新型市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品未來(lái)預(yù)測(cè)之產(chǎn)品預(yù)測(cè) —— 普通公寓仍將占絕對(duì)主體，研判特殊公寓將是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的方向區(qū)域未來(lái)產(chǎn)品構(gòu)成公寓低密度普通公寓特殊公寓純別墅混合社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型小戶型彈性組合居(平層豪宅 /三代居 /上下組合 )全復(fù)式公寓花園洋房獨(dú)立、聯(lián)排別墅、公寓低層洋房聯(lián)排、小高層尚東國(guó)際尚東國(guó)際未來(lái)主力稀缺產(chǎn)品未來(lái)大盤壟斷，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，壓力極大個(gè)性化產(chǎn)品容易陷入普通公寓的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中稀缺產(chǎn)品受容積率限制，很難出現(xiàn)該類產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)？√未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一趨勢(shì)預(yù)判注：平層豪宅 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房；三代居 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +小戶型①①結(jié)論預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將仍然保持“ 普通公寓產(chǎn)品為主、混合社區(qū)為輔 ” 的現(xiàn)有模式整體檔次不會(huì)有大的突破特殊公寓將是未來(lái)區(qū)域稀缺產(chǎn)品，有望成為新的亮點(diǎn)潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議潛在客戶分析基于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目條件分析前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（家庭年收入）前期成交客戶家庭年收入中等收入群體，占 76%核心客戶群5萬(wàn)以下 4 2%57萬(wàn) 12 7%710萬(wàn) 45 27%1015萬(wàn) 61 36%1520萬(wàn) 22 13%2030萬(wàn) 10 6%100萬(wàn)以上 3 2%其它 11 7%可拓展群體可拓展群體720萬(wàn)家庭收入群體為主力客層57萬(wàn)和 2030萬(wàn)群體可拓展簽約客戶的年齡段分析 25 歲以下 8% 2529歲 28% 3039歲 35% 4049歲 20% 5060歲 9% 25 歲以下 4% 2529歲 56% 3039歲 23% 4049歲 9% 5060歲 8%前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（年齡）2539歲是成交客戶主力年齡段2529歲年輕化趨勢(shì)明顯 25 歲以下 11% 2529歲 39% 3039歲 25% 4049歲 13% 5060歲 11%前期客戶總結(jié)萬(wàn)科新里程一期精英步入精英階層向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)2023年優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)粉領(lǐng)小資富豪新富人國(guó)際自由人金領(lǐng)現(xiàn)有主力客群2期目標(biāo)主力客群? 世博家園氛圍? 高壓走廊? 技術(shù)指標(biāo)（①② √產(chǎn)品概念上占據(jù)本階層的上端，但不突破階層屬性， 可 對(duì)本階層內(nèi)人群形成領(lǐng)導(dǎo)力。2023年萬(wàn)科新里程二期精英向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)步入精英階層優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)二期主力客層階層定性中產(chǎn)是一個(gè)社會(huì)分層概念，是衡量生活的標(biāo)準(zhǔn)。v 當(dāng)今中國(guó)中產(chǎn)者的標(biāo)準(zhǔn)是 ——v 家庭人均年收入在 8萬(wàn)－ 20萬(wàn) RMBv 從事腦力勞動(dòng)（體育運(yùn)動(dòng)員除外）v 大專及以上文化程度中產(chǎn)階層上海中產(chǎn)階層特性１ .數(shù)量增長(zhǎng)明顯２ .階層剛性遞進(jìn)３ .消費(fèi)能力強(qiáng)勁４ .平均年齡年輕x收入y文化程度z職業(yè)o標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)中產(chǎn)階層特征：年齡集中在 25—35 歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪 6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受 3000元左右的房租。以品牌主導(dǎo)消費(fèi)的特征明顯。對(duì)于后 70年代（ 7780年）群體，往往是房?jī)r(jià)上漲的直接 “受害者 ”，他們被壓抑已久的購(gòu)房自住需求目前急需得到釋放，只要產(chǎn)品價(jià)格和他們的購(gòu)買力預(yù)期一致，就會(huì)從 “承租客 ”變成 “業(yè)主 ”。 他們處于職業(yè)生涯的上升期和波峰期，收入高，預(yù)期看好。上海76年嬰兒潮一代面臨培養(yǎng)下一代的任務(wù)， 2室換 3室的需求在最近兩年會(huì)集中爆發(fā)。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)提升。平層豪宅 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房；三代居 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +小戶型；上下組合 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房√②①全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓 ，是以標(biāo)準(zhǔn)型公寓的面積做復(fù)式房，能夠滿足客層定位，如 138平米的三房復(fù)式。THE END謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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