【正文】 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購(gòu) 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計(jì) : Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 住宅市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] ? 城市住宅是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 ? 農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長(zhǎng)主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 ? 非住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)基本處于供過(guò)于求的局面，新一輪的高增長(zhǎng)的到來(lái)將仍然需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢(shì) 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25%28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來(lái)源 : 2023年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)建筑工業(yè)年報(bào) 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專(zhuān)家預(yù)測(cè) +% +% +% Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)的城市化進(jìn)程將帶動(dòng)住宅市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng) ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來(lái)源：中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國(guó)未來(lái) 10年的城市化率的變化 [%] 中國(guó)未來(lái) 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 流動(dòng)人口的 增長(zhǎng) ? 流動(dòng)人口是指在目前中國(guó)人口管理體制下長(zhǎng)期“人房分離”的人口 ? 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)的人口流動(dòng)率將進(jìn)一步上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 ? 預(yù)計(jì)到 2023年，我國(guó)流動(dòng)人口將從 8000萬(wàn)增長(zhǎng)到 ，每年需開(kāi)發(fā)建設(shè) 3000萬(wàn)平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的 變化 ? 消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費(fèi)支出的比例由 %上升到 % ? 消費(fèi)重心開(kāi)始轉(zhuǎn)移，對(duì)“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購(gòu)房者來(lái)改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的 ： 2023年人均 13平方米，每年需要新建住宅 國(guó)家政策的 引導(dǎo) ? 住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的誘發(fā)作用，可以帶動(dòng)建材、冶金、紡織、化工、森工、機(jī)械等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó) GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到 10%，政府對(duì)待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂(lè)觀的 ? 取消福利分房，實(shí)現(xiàn)貨幣化分房，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，多下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大長(zhǎng)期住房消費(fèi)等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ...同時(shí)，流動(dòng)人口增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和國(guó)家政策的引導(dǎo)都將刺激住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)政府 “通過(guò)全面啟動(dòng)個(gè)人消費(fèi)，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”的經(jīng)濟(jì)政策將促進(jìn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展 ? 全面推進(jìn)住宅貨幣化分配，通過(guò)住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高個(gè)人買(mǎi)房的支付能力，促進(jìn)個(gè)人買(mǎi)房 ? 針對(duì)企業(yè)，實(shí)行企業(yè)住宅分配貨幣化，消除福利化分房現(xiàn)象 ? 對(duì)現(xiàn)有公房采取加快出售，逐步提租，回收資金的政策，促進(jìn)住房體制的轉(zhuǎn)換 ? 開(kāi)放住宅二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)化有關(guān)程序促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)規(guī)范中介市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房的流通 ? 鼓勵(lì)社會(huì)開(kāi)展多種住房消費(fèi)服務(wù)，包括價(jià)格評(píng)估、信息咨詢、買(mǎi)賣(mài)中介、租息介紹、置業(yè)擔(dān)保等多項(xiàng)服務(wù) ? 完善住宅金融體系建設(shè)，提高公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度 ? 規(guī)范物業(yè)管理，實(shí)行物業(yè)管理的招投標(biāo)制，同時(shí)規(guī)范收費(fèi)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù) ? 起草《住宅法》，規(guī)范住宅的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，保障購(gòu)房者的占有權(quán)、處置權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán) ? 轉(zhuǎn)換政府角色，把直接管理和干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)間接調(diào)控的市場(chǎng)調(diào)控體系，建立適合我國(guó)的住房金融制度和住房財(cái)稅制度 資料 來(lái)源：國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 高檔住宅市場(chǎng)在過(guò)去 5年中顯示出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，廣東、北京和上海是主要的市場(chǎng) 別墅，高檔公寓的銷(xiāo)售增長(zhǎng) 1) [百萬(wàn)平方米 ] 高檔住宅市場(chǎng)的組成 (1999) [百萬(wàn)平方米 ] 1)高檔住宅定義為 1999年的價(jià)格高于 4500元 /平方米 57%9%14%20%廣東 其它 上海 北京 2 . 4 8 2 . 5 0 2 . 5 43 . 4 54 . 3 61995 1996 1997 1998 1999+15%. 42% 總計(jì) : Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 越來(lái)越多的家庭進(jìn)入高收入階層將帶動(dòng)中高檔住宅需求的增長(zhǎng) 居民家庭月收入結(jié)構(gòu)分類(lèi) 1) [元 ] 5 . 9 %5 . 6 %1 0 . 5 %2 3 . 1 %5 4 . 9 %30005000 3000 概括 在中國(guó)最大的三個(gè)城市，超過(guò) 130萬(wàn)個(gè)的家庭月收入超過(guò) 8000元 50008000 800010000 10000 資料來(lái)源：中國(guó)商業(yè)報(bào)告庫(kù)，羅蘭貝格分析 上海 北京 廣州 總計(jì) 高收入家庭 家庭總戶數(shù) [百萬(wàn) ] 1)僅計(jì)算北京、上海和廣州三個(gè)城市 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中高檔住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，將使這一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。居民由為了基本解決人的居住條件向追求居住環(huán)境、戶型、生活配套等，對(duì)商品房的需求品味提高 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持力度的不斷增加，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展，特別是使普通收入居民購(gòu)買(mǎi)中高檔住宅成為可能 ? 重慶市較有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入此市場(chǎng)的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)細(xì)分 [ 萬(wàn)平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2023 2023豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來(lái) 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 以 重慶 市場(chǎng) 為 例 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)形態(tài)正從以 “集團(tuán)購(gòu)買(mǎi) ”為導(dǎo)向向以 “個(gè)人購(gòu)買(mǎi) ”為導(dǎo)向轉(zhuǎn)換 金融政策 ? 取消了長(zhǎng)期以來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的嚴(yán)格限制，增加了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款，擴(kuò)大住宅消費(fèi)信貸的范圍 ? 房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去對(duì)金融服務(wù)的要求以投資信貸為主，轉(zhuǎn)向更多地依靠住房信貸 供需關(guān)系 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，房地產(chǎn)商主要面臨價(jià)格和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng) ? 商品房的價(jià)值由于集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力的退出和經(jīng)濟(jì)適用房的上市，其上揚(yáng)的動(dòng)力明顯不足 競(jìng)爭(zhēng)方式 ? 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)為主體的時(shí)代，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要取決于個(gè)人的關(guān)系和特殊的政策支持 ? 面對(duì)以個(gè)人為主體的市場(chǎng)，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)完全以消費(fèi)者為導(dǎo)向 購(gòu)買(mǎi)主體 ? 隨著住房改革制度的展開(kāi)，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力逐步減弱和退出市場(chǎng) ? 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)逐步成為住宅市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的特點(diǎn)，吸引了大量資本的流入因而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有更大的不確定性 進(jìn)入壁壘低 ? 房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動(dòng)資金的要求并不是很高，基本上 3000萬(wàn)人民幣即可以啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生 融資要求高 ? 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，而且收益率較高，運(yùn)用銀行的貸款是非常重要的，尤其運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo) 高收益 ? 目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展，稅后利潤(rùn)可以超過(guò) 20%，甚至更高，自有資金投資回報(bào)率可以超過(guò) 100%。 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展仍然存在許多制約因素 ? 土地市場(chǎng)不健全、供給不足 – 各個(gè)城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場(chǎng)不健全、不規(guī)范 ? 商品住宅價(jià)格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 – 政府部分不合理攤派，各種稅收過(guò)高，“灰色成本”是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因 ? 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 – 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時(shí)所有政策都在鼓勵(lì)修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開(kāi)發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 ? 收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降 – 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長(zhǎng)為%，低于人均 GDP的增長(zhǎng)，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期 ? 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 – 現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過(guò)于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 ? 與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全 – 住宅金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個(gè)人信用制度不健全、規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國(guó)空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，全國(guó)超過(guò) 2萬(wàn)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，存在 “小而散 ”的局面 中國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分類(lèi) (1999) 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析 合計(jì) : 24,200個(gè) 30%70%合計(jì) : 86%13%1%二級(jí)資質(zhì) 一級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)和無(wú)等級(jí) Backup Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 各種類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) ? 為滿足國(guó)家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時(shí)對(duì)其它主要城市有部分滲透 ? 開(kāi)發(fā)量非常大，每年開(kāi)發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開(kāi)發(fā)總公司 ? 中國(guó)海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場(chǎng)，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場(chǎng) ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對(duì)全國(guó)主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張 ? 開(kāi)發(fā)量較大，一般每年超過(guò)40萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要集中在中高檔，高價(jià)位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬(wàn)科 ? 碧桂園 ? 金地集團(tuán) ? 奧林匹克花園 ? 北京萬(wàn)通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場(chǎng) ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房 ? 主要局限于本地市場(chǎng) ? 每年開(kāi)發(fā)量在 15萬(wàn) 40萬(wàn)之間 ? 價(jià)格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的中高檔 ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場(chǎng) ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤(rùn)和得到機(jī)會(huì) ? 主要局限與本地市場(chǎng) ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無(wú)力開(kāi)拓外地市場(chǎng) ? 一般而言，開(kāi)發(fā)量較小。 ? 管理團(tuán)隊(duì)的本地化有可能不成功，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗 ? 異地項(xiàng)目公司存在失控的可能性 ? 如何保持在不同地區(qū)市場(chǎng)品牌形象、企業(yè)形象、產(chǎn)品品質(zhì)和定為等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 ? 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)， 從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力， 成為具有全國(guó)性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)領(lǐng)先集團(tuán) 固守戰(zhàn)略 ? 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)多年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，投入較多的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來(lái) 35年內(nèi)可以在本地市場(chǎng)保持足夠的開(kāi)發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，也增強(qiáng)與外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)抗