【正文】 土地資源稀缺狀況日益加重，許多具有實(shí)力和全國(guó)影響的企業(yè)除了籌集資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備以外，還選擇了進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，許多地方性的、處于領(lǐng)導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)需要制定新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 地方領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略 ? 許多地方性的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的積累，面對(duì)本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和強(qiáng)大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者，進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，選擇合適的市場(chǎng)，可以有效地避免本地市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)和提高企業(yè)資源 的利用效率。 ? 每年的發(fā)展規(guī)模有很大的不確定性 ? 價(jià)格隨意性大 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)覆蓋 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 代表企業(yè) 大型國(guó)有或中資控股企業(yè) 具有全國(guó) 性影響的 企業(yè) 地方性的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè) 地方性的其它企業(yè) Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： ? 可以充分利用其它城市的土地資源 ? 塑造自身全國(guó)性的品牌形象，充分發(fā)揮企業(yè)自身在品牌、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、工程建設(shè)、企化等方面的優(yōu)勢(shì) ? 充分吸收和利用不同地域的各種人才，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì) 本地化 ? 獲得更加廣泛的市場(chǎng)空間和消費(fèi)群體 ? 實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)和規(guī)模的高速擴(kuò)張 ? 面對(duì)差異化的市場(chǎng)和完全不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，項(xiàng)目能否成功存在較大的不確定性 ? 面臨著地方保護(hù)主義和地方性的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，企業(yè)需要建立有效的公共關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò) ? 以前的成功經(jīng)驗(yàn)不一定適用或者無(wú)法有效的移植。 風(fēng)險(xiǎn)高 ? 由于周期長(zhǎng)，當(dāng)樓盤開(kāi)始銷售時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，風(fēng)險(xiǎn)很大，因此速度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要 ? 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，而且很多企業(yè)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，一個(gè)項(xiàng)目失敗有可能導(dǎo)致整個(gè)公司的危機(jī) 周期長(zhǎng) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買進(jìn)地塊后，往往是分期開(kāi)發(fā)，時(shí)間跨度很長(zhǎng) ? 一個(gè)樓盤從前期企化到后期銷售，往往也要跨越年度 綜合要求高 ? 房地產(chǎn)行業(yè)與建筑、建材、裝潢、機(jī)電等許多行業(yè)具有緊密聯(lián)系，要運(yùn)用到美學(xué)、建筑學(xué)、工程管理、項(xiàng)目管理、經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)、營(yíng)銷等等多門類的學(xué)科，同時(shí)還面臨著非常復(fù)雜的政府環(huán)境和眾多主管部門，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合要求很高 地域性強(qiáng) ? 住宅產(chǎn)品具有很強(qiáng)的地域性，和每個(gè)地方的風(fēng)土人情、經(jīng)濟(jì)水平、宏觀環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、文化傳統(tǒng)等密切相關(guān)，每個(gè)地區(qū)市場(chǎng)都有很大的差異，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)張，很難找到標(biāo)準(zhǔn)化的模式。Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)典實(shí)踐 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略，組織結(jié)構(gòu)及電子商務(wù)規(guī)劃 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： This document was created for the exclusive use of our clients. 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It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內(nèi)容 頁(yè)碼 A. 萬(wàn)科 未來(lái) 的 發(fā)展 需要 在增長(zhǎng) 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬(wàn)科 需要 制定 相關(guān) 的 策略 以 適應(yīng)快速 增長(zhǎng) 但 競(jìng)爭(zhēng) 日益 激烈 的 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 13 C. 萬(wàn) 科 未來(lái) 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個(gè) 關(guān)鍵 問(wèn)題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關(guān)方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計(jì)劃 73 A. 萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展需要在增長(zhǎng)和盈利之間取得平衡 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬(wàn)科是一家以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務(wù) 萬(wàn)科 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽(yáng)、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開(kāi)發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 公司 ? 主 要 開(kāi)發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國(guó) 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹(shù)立 了“萬(wàn) 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營(yíng) 業(yè)務(wù) 收入 達(dá) 人民幣， 占 全國(guó) 住宅 市場(chǎng)份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬(wàn) 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級(jí) 市場(chǎng) 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務(wù) ? 1999年 營(yíng) 業(yè) 收入達(dá) 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國(guó) 市場(chǎng) 份額 的 % ? 控 股 深圳萬(wàn) 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)禮 品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收入為 元 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)顯示了萬(wàn)科在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司 ， 中 國(guó) 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 [百萬(wàn)元 ] 年均增長(zhǎng)率 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬(wàn)科已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] 主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主營(yíng)收入 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬(wàn)佳百貨主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤(rùn)為 2,108萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬(wàn)科未來(lái)將面臨著改善其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬(wàn)科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤(rùn) 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較，萬(wàn)科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢(shì) ? 未來(lái)的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過(guò)提高萬(wàn)科股票的市場(chǎng)吸引力來(lái)增強(qiáng)未來(lái)的融資能力 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長(zhǎng)兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 盈 利 能力 與 增長(zhǎng)： 1997~1999 利潤(rùn)率 1) 銷售額增長(zhǎng)率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長(zhǎng)城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬(wàn)科 新 黃浦 深 寶安 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤(rùn) 提高盈利水平 維持或加快 增長(zhǎng) 在增長(zhǎng)的同時(shí)提高盈利水平 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬(wàn)科還需要提高營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬(wàn)元 ] 銷售額： 1999 [萬(wàn)元 ] 單位營(yíng)業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬(wàn)科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營(yíng)運(yùn)效率比較： 1999 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 價(jià)值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目前萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 評(píng)價(jià) 資源 設(shè)計(jì) 建筑 營(yíng)銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲(chǔ)備 建材生產(chǎn) 概念設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 原材料采購(gòu) 項(xiàng)目管理 建筑施工 項(xiàng)目驗(yàn)收 廣告策劃 營(yíng)銷計(jì)劃 銷售 客戶管理 裝潢設(shè)計(jì) 材料采購(gòu) 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬(wàn)科涉足的領(lǐng)域 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬(wàn)科目前在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個(gè)環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？”將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問(wèn)題之一 ? 價(jià)值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的反應(yīng)能力 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬(wàn)科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長(zhǎng)率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)金融年鑒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒，中國(guó)行業(yè)報(bào)告，中國(guó)上市公司基本分析，中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬(wàn)科目前所處行業(yè) B. 萬(wàn)科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長(zhǎng)但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng) Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢(shì) 住宅市場(chǎng)將仍然作為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，城市中高檔住宅市場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持以接近 8%的速度增長(zhǎng) 住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費(fèi)正從“以集團(tuán)購(gòu)買為主導(dǎo)”向“以個(gè)人購(gòu)買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場(chǎng)存在的制約因素是市場(chǎng)一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 在未來(lái) 5年中，中國(guó)固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長(zhǎng)，其中 60%以上將投入于建設(shè)工程 固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu) (1999) [10億元 ] 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4