房地產(chǎn)價格影響因素培訓(xùn)課件-閱讀頁
2025-01-14 04:00本頁面
【正文】 素的增漲，會增加開發(fā)建設(shè)成本，會推動房價上漲 ■長期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能 50 第五節(jié) 經(jīng)濟因素 □ 房價與地價的關(guān)系理論 ■成本決定論－地價決定房價 ■需求帶動論－房價決定地價 ■相互影響論－中庸之道 □兩者實際關(guān)系（取決于市場環(huán)境） ■在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價 ■在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲 51 第五節(jié) 經(jīng)濟因素 4. 利率 □利率升降對房地產(chǎn)價格的影響 □從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會增加項目融資成本，使總成本上升，使價格上升 □從需求角度，消費貸利率上升會增加購買者的貸款償還負擔，從而會減少需求，使價格下降 52 第五節(jié) 經(jīng)濟因素 □ 從收益法原理角度，利率提高會使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價格下降 V=A/i □ 總體看，房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價格下降 53 第五節(jié) 經(jīng)濟因素 5. 匯率 □匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率 □在國際投資中匯率波動影響房地產(chǎn)投資收益 □當預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價格上漲 54 第六節(jié) 社會因素 一、政冶安定狀況（了解） 二、社會冶安狀況（了解） 三、城市化（熟悉） 四、房地產(chǎn)投機（了解） 55 第六節(jié) 社會因素 1. 社會因素 城市化 □概念 ■是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程 □內(nèi)涵（ 4方面） ■農(nóng)業(yè)勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ■分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地域空間集聚 ■城鎮(zhèn)建設(shè)促進城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境和景觀拓展與更新 ■城市文明與城市生活方式傳播和擴散 56 第六節(jié) 社會因素 □ 衡量指標－城市化率 ■指一個區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直? ■城市化率越大，表明城市化水平越高 □城市化與房地產(chǎn)價格的關(guān)系 ■城市化水平高，意味著人口向城鎮(zhèn)集中，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求增加，從而帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲 57 第六節(jié) 社會因素 2. 社會因素－房地產(chǎn)投機 □概念 ■房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時購買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。 ■建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上 □房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)的影響 ■推波助瀾 58 第六節(jié) 社會因素 □ 在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進一步上漲 □在價格下跌期，投機者的大量拋售，會使價格進一步下跌 ■波動市場 □當投機者判斷失誤或被極端情緒控制時，可能造成價格的劇烈波動 ■平抑穩(wěn)定 □當房地產(chǎn)需求較小時，投機者購入房產(chǎn)，擴大需求（抄底） □當房地產(chǎn)高價時，投機者拋售獲利，增加供給 59 第七節(jié) 國際因素（了解） 一、世界經(jīng)濟狀況 二、國際競爭狀況 三、政治對立狀況 四、軍事沖突狀況 60 第七節(jié) 國際因素（了解） □ 世界經(jīng)濟狀況 ■世界經(jīng)濟發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價格上漲 □國際競爭狀況 ■主要指國與國之間為吸引外資展開的競爭 ■低地價政策可以使房地產(chǎn)價格下降，但吸引資金的注入，會增加需求，從而導(dǎo)致價格上漲 61 第七節(jié) 國際因素（了解） □ 政治對立狀況 ■國與國的政治對立，可能會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款等情況，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌 □軍事沖突狀況 ■戰(zhàn)爭使房地產(chǎn)
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