【正文】 經(jīng)濟(jì)實(shí)力自不待言。綠港p成交客戶對(duì)金漢 ?綠港的位置普遍認(rèn)同。p成交客戶對(duì)金漢 ?綠港的交通、價(jià)格、景觀、地板采暖等方面也給予一定的肯定。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢　年輕客群（ 2535歲）更愿意購(gòu)買小面積的住房，平均面積為 88㎡， 60至 80㎡左右是他們的首選，總房?jī)r(jià)平均為 40萬(wàn)，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2室 1廳 1衛(wèi)為主。 具體的購(gòu)房偏好如下：第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢基本改善型客戶對(duì) 2室 1廳的選擇達(dá) 62%。成交客戶需求小結(jié)第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港優(yōu)勢(shì)分析（ S）p自然生態(tài)景觀： E區(qū)地處減河西岸，森林公園的吸引力極強(qiáng)；p溫泉入戶：這是區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)；p社區(qū)總體規(guī)模大， E區(qū)為最后一個(gè)組團(tuán)，配套完善，生活便利；p一、二期開發(fā)、營(yíng)銷實(shí)踐積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目出具品牌效應(yīng)。第第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析金漢第第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析金漢 住房消費(fèi)逐步理性，人們對(duì)項(xiàng)目綜合品質(zhì)、自然環(huán)境、身份象征等方面有了更高的要求，對(duì)中高檔項(xiàng)目的需求傾向比較明顯。綠港威脅點(diǎn)分析（ T）p未來(lái)幾年，順義房地產(chǎn)的激烈格局將加劇，萬(wàn)科四季花城三期品牌能量、物業(yè)管理具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，裕龍三區(qū)對(duì) E區(qū)客戶的分流影響不容忽視。 市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，盡可能精確的客群定位和產(chǎn)品定位將有助于降低風(fēng)險(xiǎn)和銷售周期。綠港SWOT綜合分析 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將主要聚焦于以下幾個(gè)方面： 中小戶型：市場(chǎng)實(shí)踐證明， 60140㎡左右的中小戶型在本區(qū)域相對(duì)暢銷， 7090政策也決定了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將在中小戶型上展開。 綠港二期價(jià)格與萬(wàn)科二期相比并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)， E區(qū)的價(jià)格策略尤為重要，建議同類型產(chǎn)品的均價(jià)比萬(wàn)科低 。綠港第五部分第五部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位p 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位p 客群定位客群定位p 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位金漢第第五五部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位金漢第第五五部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位金漢為主、商業(yè)為輔。綠港第六部分第六部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議金漢 順義八中教學(xué)樓緊鄰地塊北側(cè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需充分考慮建筑限高。3．地貌狀況空地，地勢(shì)平坦，無(wú)其中有億都川兩棟住宅樓第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港 ：目前順義在售和在建的 50—80 平方米的小戶型是稀缺產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。 ：三期（ E區(qū)）住宅如果2023年下半年進(jìn)行并銷售，恰好和 B區(qū)住宅的銷售時(shí)間相重合，而 B區(qū)主力戶型偏大，小戶型恰好與B區(qū)大戶型形成良好的互補(bǔ)性，有利于銷售。綠港 ，購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，其中 2535歲的購(gòu)房者所占比例為 37%，這部分消費(fèi)者購(gòu)房能力相對(duì)較弱，主要集中在中小戶型。 ：國(guó)家金融機(jī)構(gòu)正計(jì)劃提升商品房按揭首付比例（提高到 4成，甚至更高），這將對(duì)大戶型的銷售影響可能較大，而推動(dòng)小戶型的銷售。綠港 ： 90—140 平方米是目前順義城區(qū)最熱銷的戶型，受到中老年實(shí)力型客戶的追捧，是改善型客戶的首選戶型，未來(lái)市場(chǎng)潛力依然巨大。住宅產(chǎn)品規(guī)劃方向二： “終極版純板式精裝高尚住宅 ”（ 90—140 平米）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ： E區(qū) 2023年下半年開發(fā)，銷售價(jià)格勢(shì)必升級(jí)，而面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將加劇， E區(qū)的產(chǎn)品必須在產(chǎn)品類型上、品質(zhì)上、配套上也隨之升級(jí)，才能保持自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ： 通過(guò)精裝修（裝修成本控制在 800—1000 元 /平方米）來(lái)提升小戶型的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引年輕消費(fèi)者的購(gòu)房需求，在價(jià)格上可以適當(dāng)提升 1500—2023元 /平方米，是完全可行的，也是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。綠港 ： 為提高小戶型的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升小戶型的價(jià)格空間，可以在產(chǎn)品類型、戶型創(chuàng)新方面下功夫，如設(shè)計(jì)為板樓圍合結(jié)構(gòu)（中間天井）、 LOFT結(jié)構(gòu)、小躍層戶型等，吸引年輕消費(fèi)者的眼球，并在順義市場(chǎng)作出獨(dú)一無(wú)二的差異化產(chǎn)品。綠港 ： 與 A、 B、 C、 D等區(qū)域產(chǎn)品做出差異化，以簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、現(xiàn)代、具有金屬質(zhì)感的產(chǎn)品外立面，吸引追求時(shí)尚、現(xiàn)代的年輕消費(fèi)者的喜好。綠港 ： 通過(guò)局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)來(lái)提升小戶型的品質(zhì)，增強(qiáng)小戶型的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如首層入口處可以做挑空精裝修大堂；做隱藏式空調(diào)機(jī)位，提升整體外立面質(zhì)感。綠港 : 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)上下功夫：在外立面（金屬質(zhì)感）、電梯（名牌電梯）、綠化（大型組團(tuán)綠化）等方面爭(zhēng)取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如何做 “終極版純板式精裝高尚住宅 ”（ 90—140 平米）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢：商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)較大（無(wú)論是銷售，還是自持都存在這個(gè)問(wèn)題），而住宅市場(chǎng)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，可以在最短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。 ，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。綠港公建配套建 議 1： 建議規(guī)劃一個(gè)集超市、百貨、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合型賣場(chǎng)，同時(shí)可以作為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店型自持資產(chǎn)。綠港公建配套建 議 2：會(huì) 館 （三角地 塊 ） 建議規(guī)劃為一個(gè)集商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議、客房為一體的綜合型配套會(huì)館，不僅可以滿足金漢集團(tuán)及子公司的辦公、會(huì)議等需求，同時(shí)可以作為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店型自持資產(chǎn)。第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港第七部分 其他 細(xì)節(jié) 建 議金漢金漢 第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 中央集中式時(shí)尚主題花園：位于小區(qū)中心部位，正對(duì)主出入口，社區(qū)戶外活動(dòng)中心，主要定位于年輕人聚會(huì)的花園，當(dāng)然也是老年人聚會(huì)的地方，設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于引導(dǎo)社區(qū)文化與現(xiàn)代時(shí)尚潮流的交融。綠港 延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果： 采用簡(jiǎn)約、現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法。庭園周邊均以規(guī)劃的行列式種植喬木，人行道在樹下穿梭，將人流引領(lǐng)到樹陣下，沿人行道安裝了地下燈，晚間形成了光帶的效果。 第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 主要要素：小型花草、綠化草坪、低矮灌木叢，水石結(jié)合。綠港p公建與配套建議 非經(jīng)營(yíng)性配套公建配套建筑面積共 1500㎡，主要為便民服務(wù)設(shè)施用房、物業(yè)管理、治安管理用房等； 因地塊限制、規(guī)劃指標(biāo)等的影響，綜合考慮 B、 D區(qū)沿中山東路已規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)態(tài)，建議 E區(qū)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)配套比例適當(dāng)降低，建筑面積控制在 13000㎡左右，主要為超市、娛樂(lè)休閑、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲等。綠港 社區(qū)商業(yè)：外立面色彩與風(fēng)格與 B區(qū)商業(yè)呼應(yīng)、搭配，力求干凈簡(jiǎn)介。 社區(qū)圍墻：建議充分利用綠化和較高大的植物與圍墻搭配，盡量讓圍墻隱約現(xiàn)于綠色與樹叢中；圍墻墻體可采用別致有趣的裝飾圖案，墻頂布置小型藝術(shù)雕飾，將時(shí)尚、健康、奮發(fā)等元素融合入周邊環(huán)境。綠港p總體建筑風(fēng)格及色彩建議 1．總體建筑風(fēng)格構(gòu)思建議 以現(xiàn)代建筑風(fēng)格，提升高層板樓和公寓建筑的高貴氣質(zhì)，體現(xiàn)以年輕、活力、時(shí)尚主題；以簡(jiǎn)約主義為主導(dǎo)方向，使用簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢為了更好地配合建筑的現(xiàn)代時(shí)尚外衣和生態(tài)特色。綠港p建筑單體外立面設(shè)計(jì)建議1．普通住宅 外立面風(fēng)格、線條、色彩、裝飾等以簡(jiǎn)約時(shí)尚為特色，多采用豎線條和大窗格，體現(xiàn)挺拔、昂揚(yáng)、大氣的風(fēng)格。避免采用類似于一期的圓形、盤狀頂部（華美而凝重，較為含蓄，不夸張不張揚(yáng)），建議采用波浪狀裝飾板，色彩以紅藍(lán)為主，彰顯輕靈、時(shí)尚而張揚(yáng)的主題。綠港p住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議? 采用落地窗、凸窗、角窗，打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面；低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，可坐可臥；? 小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品位；? 在平層與復(fù)式小戶型的設(shè)計(jì)上多些變化，延展居室使用空間。綠港? 房型南北通透，采用超薄房型，爭(zhēng)取在薄和透上下功夫。? 在復(fù)式房型的上層陽(yáng)臺(tái)旁邊設(shè)置空間景觀陽(yáng)臺(tái)，更好地調(diào)動(dòng)視覺(jué)動(dòng)線，形成空間與地面景觀交相輝映。綠港p 主力戶型設(shè)計(jì)建議功能區(qū) 尺度面積范圍客 廳 開間 ≥飯 廳 凈寬 ≥，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休 閑空間，臨窗設(shè)計(jì)主 臥 開間 ≥，面積 12㎡ —18 ㎡ ，有休閑陽(yáng)臺(tái)次 臥 面積 10 ㎡ —12 ㎡衛(wèi)生間 面積 4㎡ —8 ㎡，干濕分區(qū)廚 房 凈寬 ≥， 8 ㎡ ≤面積 ≤12㎡第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 大堂內(nèi)設(shè)置服務(wù)臺(tái)，安排服務(wù)員，將物業(yè)公司的服務(wù)延伸到每個(gè)單元，提供代寄信件、代付各類費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。綠港p人文環(huán)境的營(yíng)造 由于 E區(qū)目標(biāo)客群趨于年輕化，大多受過(guò)高等教育，對(duì)住區(qū)的人文環(huán)境（或社區(qū)文化）的關(guān)注度較高，因此需在設(shè)計(jì)上加大人文環(huán)境營(yíng)造力度，將建筑藝術(shù)和文化小品充分結(jié)合：?小區(qū)中心地帶設(shè)置一座抽象藝術(shù)雕塑，培育社區(qū)共同的歸屬感；?在每座樓棟前的步入式綠化帶設(shè)置次要雕塑，構(gòu)建樓座各不相同的識(shí)別系統(tǒng)；第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢