【正文】 僅提供單一購物消費 ， 同質(zhì)化嚴(yán)重 ， 復(fù)合消費亟待出現(xiàn) 。 商業(yè)市場研究 42 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬 ㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場潛力研判 市場潛力 城市商業(yè)發(fā)展階段 同類型城市對比 安陽商業(yè)指標(biāo)分析 消費潛力 商業(yè)發(fā)展 Answer1:依照安陽城市的目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費總量、商業(yè)規(guī)模，及未來的發(fā)展趨勢，完全有能力有需要 10萬㎡體量的“一站式”大型商業(yè)綜合體。建立強(qiáng)大的銷售隊伍 招商風(fēng)險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專 業(yè)的招商隊伍 經(jīng)營風(fēng)險 與競爭對手實現(xiàn)錯位經(jīng)營，外聘經(jīng)營管理公司， 準(zhǔn)備市場培育期，分期開業(yè)。 安陽的消費市場容量在短期內(nèi)無法一次性接納 10萬㎡的商業(yè)面積，應(yīng)分期逐步開業(yè)化解； 10萬㎡的旺場，須經(jīng)過幾年時間的市場培育，需準(zhǔn)備充足的資金保障：租金補(bǔ)貼、營銷推廣、賣場裝飾、物業(yè)維護(hù)、建設(shè)資金利息等。 ?現(xiàn)在的核心商圈出現(xiàn)了丹尼斯、衛(wèi)東、海鑫為首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周邊發(fā)展勢頭最為迅猛。 2 1 4 商業(yè)格局 3 1 紅旗路 — 北大街一帶 2 彰德路 3 北大街 4 文峰中路丹尼斯 49 項目與周邊主要 (商業(yè) )設(shè)施的距離 ?與丹尼斯：直線距離 700米 ?與北大街：直線距離 450米 ?與中山街：直線距離 300米 ?與海鑫：直線距離 1100米 ?與衛(wèi)東：直線距離 780米 ?與美麗華：直線距離 1600米 安鋼商圈 美麗華 衛(wèi)東 丹尼斯 海鑫 5kM 50 老城區(qū) 歷史風(fēng)光休閑游覽區(qū) 安東新區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以殷墟大遺址為核心 ， 以安陽河為紐帶 通過行政東區(qū)的移遷 ， 在東部逐漸形成以行政 、 商務(wù) 、居住 、 信息為主的新區(qū) 以老城區(qū)為核心的傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)區(qū) 以現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主 ， 以高教科研為支撐的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以安鋼 、 安玻 、 安煙為龍頭的鐵西工業(yè)區(qū)和城市金融中心 安陽城區(qū)目前已經(jīng)初步形成了 5大城市組團(tuán)（人口聚集區(qū)域 35平方公里不等）的格局 ?城市框架： 95平方公里。 ?主城區(qū)人口：約 80萬。 ?未來安陽城市將向南、向東方向擴(kuò)張，重點加強(qiáng)安東新區(qū)的建設(shè)，拉大城市骨架，加快城市化進(jìn)程。 ?未來安陽城市的空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一區(qū)三片”的格局。 ?三片 ：南片高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；西片安排城市中心區(qū)或舊區(qū)改造臵換出來的工業(yè)企業(yè)以及其他一、二類工業(yè)；殷墟片區(qū)。其中， 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積 ，是集金融中心、購物中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)街區(qū)等功能為一體的新型城市空間。 中央商務(wù)區(qū)意象圖 2023年至今 規(guī)劃期 建設(shè)期 成熟期 規(guī)劃及市政基礎(chǔ)工程啟動 京林等住宅項目啟動 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃啟動 2023年 20232023年 安東新區(qū)發(fā)展剛剛開始，目前進(jìn)入住宅開發(fā) 核心 Q：隨著安東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè) ， 核心商圈是否會轉(zhuǎn)移 ？ 傳統(tǒng)核心商業(yè)會不會從此沒落 ？ 主要設(shè)施開工： 易園 2023年 9月 安陽黨政綜合樓2023年 日報大廈 2023年初 博物館 2023年 12月 ? 未來格局 53 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 03年 45年 615年 15年以后 時間 開發(fā)類型 資料來源：世聯(lián)模型 案例總結(jié) ?不同城市政務(wù)新區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ， 不同城市由于開發(fā)力度不同 ， 開發(fā)周期不同 。 ?政務(wù)新區(qū)的商業(yè)在形成和成熟過程中 ， 老城區(qū)的核心商圈的商業(yè)不會發(fā)生削弱 ，更多是互補(bǔ) 。 高交會館 、 會展中心啟用中心區(qū)地位已經(jīng)確立 。 江蘇大廈 、 國際商會大廈 、諾德等高級寫字樓也相繼落成 1980s后 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 2023年以來 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 規(guī)劃 COCOPARK， 怡景中心城等進(jìn)入營運 ，晶島國際廣場即將開業(yè) COCO PARK，怡景中心城等進(jìn)入營運期，晶島國際廣場年底開業(yè) 商圈演變案例 55 鄭東新區(qū)的發(fā)展經(jīng)過 10年才初見規(guī)模，商業(yè)氛圍開始培育 2023年 建設(shè)期 新區(qū)按照規(guī)劃啟動，基礎(chǔ)設(shè)施也同步進(jìn)行 住宅進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，配套商業(yè)開發(fā) 19982023年 2023年 鄭東新區(qū)發(fā)展歷程 規(guī)劃期 規(guī)劃開始 新區(qū)商務(wù)和商業(yè)投資起步 快速發(fā)展期 2023年以來 ?鄭州中心城區(qū)規(guī)模偏小，拓展空間受到制約，與省會城市的地位和建設(shè)全國區(qū)域性中心城市的目標(biāo)遠(yuǎn)不相適應(yīng)，因而 1998年，鄭州市明確提出城市向東擴(kuò)展，尋求新的發(fā)展空間。目前，鄭東新區(qū)作為戰(zhàn)略要地已經(jīng)逐漸開始啟動，龍湖商業(yè)區(qū)已經(jīng)吸引了多家大型商業(yè)企業(yè)在此安營扎寨。這邊的人都是這樣的。由此可見，鐵西區(qū)未來仍然是居住人口較多的區(qū)域。 住房規(guī)劃 項目距安鋼中心 5km，車行時間 15分鐘 安陽尚未出臺商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展仍是自發(fā)，關(guān)鍵是消費力即人口。 另一方面，東區(qū)人口規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，那么本項目不僅是城市的交通中心，也將是城市的 幾何中心 。所以，可以說，消費者普遍認(rèn)為文峰中路目前和未來都將是安陽最繁華的商業(yè)帶。 “政府的動作太慢了，安東新區(qū)能否建成，什么時候建成還是未知數(shù)。 核心商圈競爭取勝關(guān)鍵因素 —— 商業(yè)體量無出其右 ?老城區(qū)改造、周邊商業(yè)設(shè)施的啟動將進(jìn)一步提升現(xiàn)有的物業(yè)水平和經(jīng)營水平，核心商圈能夠繼續(xù)保持優(yōu)勢。 ? 2023年土地出讓用途開始多樣化，尤其商業(yè)用地增加明顯，達(dá)到了 %，而商住用地也達(dá)到了近 15%。 60 住宅板塊化格局已逐漸形成，鐵西開發(fā)量最大，東區(qū)購房者消費力最高 住宅開發(fā)關(guān)鍵詞 —— ?五大板塊 ?銷售均價： 1887元 /平 ?制高點：東區(qū)，環(huán)境好，但氛圍尚未形成 ?多層為主 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 17 18 洹北板塊 鐵西板塊 開發(fā)區(qū)板塊 東區(qū) 板塊 中心板塊 住宅開發(fā) 61 核心商圈商業(yè)開發(fā)極少，尤其是銷售型，導(dǎo)致價格奇高；相對老城后續(xù)改造，本項目具有先發(fā)優(yōu)勢 項目 性質(zhì) 項目進(jìn)展 銷售狀況 博地苑 底商 挖地基，買圖紙，登記階段 鋪位較大 140200，一層 ，二層 9800 巴黎時代廣場 集中商業(yè) 在建設(shè) 只租不銷售，租金最高 140元 /平米 /月 紅旗大廈 底商 計劃 待回訪 金豪 * 底商 銷售完畢 單價最高 ，總價 200400萬 大華 ?鐵西區(qū)底商售價較低在 80009000元 /平 ， 鐵東價格較高突破 1000015000元 /平 。 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 商業(yè)開發(fā) 62 擬建設(shè)重要項目：深國投沃爾瑪項目蟄伏兩年，表現(xiàn)出商家的信心不足 ?深國投沃爾瑪 05年進(jìn)入安陽，以極其優(yōu)惠的地價 128萬進(jìn)入安陽消費者雖充滿期待，但動作十分緩慢。 ?共占地 28畝 ， 商場約 ， 投資總額為 ， 因股東變故和對市場擔(dān)憂 ， 去年底才奠基 ， 計劃今年底開業(yè) ， 已沒有希望 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 63 市場傳聞擬建設(shè)重要項目：丹尼斯蠢蠢欲動，兩大項目如果啟動，需要審慎關(guān)注 ?除聶村項目，傳聞丹尼斯欲在發(fā)貞元廣場附近開發(fā)大型商業(yè)項目。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關(guān)區(qū) ?聶村項目：原建材市場計劃改建為商業(yè)設(shè)施 ， 現(xiàn)向外部招商 ， 丹尼斯有意進(jìn)駐 ， 原計劃今年 5月就開工 ， 明年 10月投入使用 ， 通過打探 ， 沒有進(jìn)展 。 簡評： 丹尼斯兩大項目如果布局成功 ， 將會最大分流消費力最強(qiáng)的鐵西 、 新區(qū)居民 ， 進(jìn)而改變安陽商業(yè)格局 。 住宅板塊發(fā)展基本按照規(guī)劃進(jìn)行 ， 消費力將重新布局 ， 但新的商業(yè)中心出現(xiàn)尚無跡象 。 區(qū)域?qū)用嫜芯? 65 商業(yè)市場格局處于單中心階段，只有一個核心商圈，周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主 ?安陽城區(qū)建成面積 95平方公里，但目前只有一個真正意義上的商業(yè)核心。經(jīng)營面積約 20萬㎡，其內(nèi)百貨商場、超市、專賣店等各種業(yè)態(tài)聚集。 ?安鋼生活區(qū)：為服務(wù)安鋼職工的日常便民消費，檔次較低，尚未形成區(qū)域商業(yè)中心。 ?專業(yè)市場可實現(xiàn)的租金價格最高不超過 2元 /㎡ /日。 ?解放大道 、 彰德路 、 人民大道 、 紅旗路等分布了約 ， 其中街鋪規(guī)模接近 50%。 ?核心商圈包括北大街 、 中山街 、唐子巷 、 甜水井路以及眾多分支街巷 。 ?通過大量訪談我們發(fā)現(xiàn) ， 核心區(qū)商圈是 輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級商業(yè)中心 ， 已經(jīng)成為安陽市民購物的第一和唯一選擇 ， 對全市有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力 。 1 2 3 1 2 3 海鑫購物廣場 衛(wèi)東購物廣場 丹尼斯 商業(yè)格局 69 核心商圈年零售額估計：約 ，平均坪效 6000元 /年，丹尼斯最高接近 1萬 3 8 . 4 %3 5 . 2 %9 . 6 %8 . 8 %2 . 4 %3 . 2 %2 . 4 %50 元以下 5 0 1 0 0 元 1 0 0 2 0 0 元 2 0 0 3 0 0 元3 0 0 4 0 0 元 4 0 0 5 0 0 元 500 元以上安陽消費者一次性的消費額 ?根據(jù)調(diào)查 ， 核心商圈人均消費額度加權(quán) ， 以日人流量 12萬人 、 25%平均提袋率計算 ， 年零售額超過 13億 。 ?街鋪：專賣店單店日平均最高營業(yè)額為 3000元 ， 以 2023為基準(zhǔn) ，取核心商圈 880家店鋪測算 ， 年零售額 ?！? 經(jīng)營者、投資者：“商鋪太多了，處處是店。 商業(yè)發(fā)展研判 71 核心商圈內(nèi)的競爭實質(zhì)：延續(xù)原有商脈，重新構(gòu)建商業(yè)分工體系 彰德路 文 峰 北 街 文 峰 南 街 解 放 路 唐子巷 海鑫 丹尼斯 文峰塔 中山街 北大街 紅旗路 衛(wèi)東 鐘樓 項目地塊 甜水井街 大院街 核心商圈內(nèi)競爭實質(zhì) —— 競爭 共生 分工 核心商圈商業(yè)格局演變 72 丹尼斯一枝獨秀，占據(jù)了安陽商業(yè)的霸主地位，是安陽新式商業(yè)的代表 7 7 . 6 %8 . 0 %7 . 2 %5 . 6 % 1 . 6 %丹尼斯 華聯(lián) 衛(wèi)東購物廣場 海鑫購物廣場 美麗華購物廣場安陽消費者最喜歡的購物場所 7929428710100200300400500美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東%%%%%提袋率 女性比美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東人流進(jìn)入情況（人 /5min） 提袋率和女性比 “人氣龍頭” 丹尼斯以 %超出其他商場 ?在調(diào)查中， %的消費者最喜歡去丹尼斯購物。 ?女性比上，各集中商業(yè)女性的比例都超過了 50%，各集中商業(yè)都把主客戶群放在女性消費者身上。主要消費人群集中在文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)和鐵西區(qū)，約占全部消費人群 74%。 ?衛(wèi)東的影響力較小，以安陽城區(qū)為主。 競爭分析 核心商圈主力店 74 丹尼斯開業(yè) 5年，引領(lǐng)了安陽商業(yè)的階段性升級 ?開業(yè)時間： 2023年初 ?規(guī)模： 營業(yè)面積 ㎡，西側(cè)有 130個停車位 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 百貨 +超市 ?經(jīng)營檔次： 中檔品牌經(jīng)營 ?經(jīng)營方式： 百貨統(tǒng)一管理，超市自主經(jīng)營 ?裝修設(shè)施： 外立面為明清建筑風(fēng)格，內(nèi)為現(xiàn)代時尚裝修。 ?經(jīng)營狀況： 安陽商業(yè)的代表 ,目前最為市民推崇的商業(yè)旺地，也是鄭州丹尼斯在河南地縣級市中經(jīng)營狀況最好、盈利能力最強(qiáng)的門店，空臵