【正文】 認(rèn)定是不合理的。所以，我們認(rèn)為，即使地方性法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜祟A(yù)購商品房的，也不應(yīng)當(dāng)以此認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。因此，法律對(duì)其形式的要求也比較嚴(yán)格。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況。預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限。違約責(zé)任及免責(zé)條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對(duì)抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。首先，從法律的規(guī)定來看，如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對(duì)抗第三人。)。預(yù)購方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而不是一種物權(quán)。同時(shí)，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對(duì)預(yù)購方也是無效的。)?！　∪?、商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則　　在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價(jià)格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等，其中最常見的是價(jià)格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛?！　?一)價(jià)格糾紛的處理　　商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時(shí)間。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房價(jià)遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。　　由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房價(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。例如，在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛?！　?二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理　　在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等?！　≡陬A(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益?！　〕鎏?《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)：哲社版》1998年第3期第 8 頁 共 8 頁