商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究-閱讀頁
2024-09-10 15:08本頁面
【正文】 開始引導人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設置在3F有較大經(jīng)營風險。若項目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設計為部分或全部內(nèi)置步行街?！ ∫陨先N組合是針對項目總建不大的特點而進行的設計。即使在央行實行“121”新政之后，總建在1萬余㎡的項目，開發(fā)商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運作?！ 《⒃谑讓用娣e為6000㎡~1萬㎡，層數(shù)為3~4層時，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮： 組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街， 2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣場（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。當然，大型綜超應成為核心店。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市?！ 〗M合（7）：1F為百貨公司，2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場。如總建規(guī)模達到3萬㎡以上時，該項目在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當然，這種地級市的mall實在無法與京、滬、穗動輒數(shù)十萬平米的大mall相提并論）。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。因此，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。但是，這種設計所帶來的問題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時畢竟不能從實物形態(tài)上分割，將在一定程度上導致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。拙文《挖掘賣點：從業(yè)主視角談商鋪定價策略》對此進行了闡述），處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當延長（應考慮在10~20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。但當項目定位為購物中心業(yè)態(tài)時，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。、業(yè)種面積占比應根據(jù)當?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項目招商、售樓前景的預測進行綜合分析確定；，所在樓層是否具有良好的視野；，應根據(jù)實際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，比如，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。全球零售業(yè)巨頭家樂福CEO貝勒能曾說過：零售業(yè)就是關(guān)注細節(jié)。因為只有細節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開發(fā)商的智睿和才干
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