【正文】 房價持續(xù)上漲的結果就是，人民都成為房屋交易的看客。因為合理預計，2015年到2018年間，我國的人口就會開始負增長。所以確切地估計房地產業(yè)的發(fā)展，的確很難。價值規(guī)律的體現(xiàn)就是：第一、勞動創(chuàng)造價值。那么它的價格瘋漲，一定是人為的。房屋也是商品。六．經過實踐調查總體的調查情況鐵西區(qū)：　　鐵西是一個老城區(qū)，經過幾年的改造，逐漸從工業(yè)區(qū)轉成為居住區(qū)。本次調查的三家樓盤中，新湖明珠城漲幅較大，而鐵西萬達廣場均價不變，保利心語花園有小幅上漲。具備學區(qū)房、地鐵沿線、婚房、商住樓適合不同人群。而受“全運會”影響，奧體“1公里”內和全運村選址地房價，均有不同程度上漲潛力。沈北新區(qū)：　沈北新區(qū)的蒲河景觀帶、大學城、產業(yè)優(yōu)勢日益凸顯?！　≠Y料顯示，沈北新區(qū)在售樓盤近40處，新盤10余處。在售樓盤中，位于沈北新區(qū)輝山農業(yè)高新區(qū)的人和新居樓盤均價2000元/平為此區(qū)域最低價格。據(jù)資料顯示，東陵區(qū)擁有7處新盤，在售樓盤30余處，普通住宅均價在4000元左右居多。沈陽經濟區(qū)獲批及沈陽行政區(qū)劃局部調整后，沈撫同城化及原東陵區(qū)的57個社區(qū)被劃進沈河區(qū)，給東陵區(qū)樓市帶來不小變化。沈大高速公路、京沈高速公路、沈彰高速公路、101國道、102國道、304國道等道路縱橫交錯，構成了四通八達的交通網(wǎng)絡?！薄　臄?shù)據(jù)上看，于洪區(qū)二季度房價變化不大，售價在4000左右的樓盤在于洪區(qū)居多，而較高房價出現(xiàn)在近鐵西、皇姑區(qū)域。住在皇姑，孩子上學是不用費心的。資料顯示，皇姑區(qū)在售盤22處，新盤3處?！　』使萌覙颖緲潜P4月至6月價格有高有底。大東區(qū)：　　本次調查，大東區(qū)選取的三家項目在市場上都比較有影響?！　∧媳边\河、萬泉公園、東塔公園、大東公園、沈海綠地，大東城區(qū)生態(tài)環(huán)境的日益改善，東中街區(qū)位優(yōu)勢明顯，中糧大悅城、東遠國際等項目緊鄰商業(yè)區(qū)，價格較一般價偏上。但值得一提的是，近年開發(fā)的長白島，也成為此區(qū)又一“黃金寶地”。　　和平區(qū)新盤、在售樓盤20余處，普通住宅均價一般在7000元左右，部分高檔住宅價格已過萬元。沈河區(qū)：沈河區(qū)領導沈陽房價，環(huán)境優(yōu)美的麗灣上品，泊岸華庭價格在相比沈陽房屋均價屬于較高水平?！　∽鳛樯蜿柺兄行某菂^(qū)，近年“金廊”沿線，炙手可熱；北站CBD發(fā)展，成為商業(yè)投資集中區(qū)域。其中，以商住樓、寫字樓、建筑綜合體為主?！≠I房人三大心態(tài)“我們將這兩個問題隨機拋給32名看房人，其中26人認為房價偏高，6人認為現(xiàn)在的房價可以接受，普遍能接受的心理價位是每平方米不超過5000元。王建民說：“像我們這樣的工薪家庭不富裕，可兒子到結婚的年齡，房子就是個坎，我們也只能給他首付，剩下的靠他們自己努力了。因此，目前比較普遍的狀況就是父母贊助首付，年輕人自己還貸。家住渾南的孫鐵軍說，以前條件不好，一家三代5口人住50多平方米的房子，家具都放不下，飯桌都是折疊的，“現(xiàn)在孩子也大了，更顯得擠了，怎么也得換房了。“沈陽房價還是有上漲空間，現(xiàn)在買新房也不賠，老房子留著不管是租還是賣，也都是賺。心態(tài)三：買房為保值增值去年底，房價一個勁地漲，一些市民著急了，“現(xiàn)在不買以后不得更貴呀！ ”孫先生說，兒子還在上大學，現(xiàn)在家里也不缺房子，但現(xiàn)在房價一直在漲，擔心以后更貴，現(xiàn)在買一套，將來給孩子，也能留著升值。 ”一位不愿透露姓名的市民對記者說，她和丈夫辛辛苦苦工作攢了12萬元存在銀行，本來想再多攢些錢再買，但是現(xiàn)在攢錢的速度遠遠趕不上房價上漲，就打算貸款買一套房子，“談不上是投資吧，就是覺得至少別讓手里的貶值。 有業(yè)內人士認為，局部區(qū)域房價上漲或許存在某些特殊性，但整體上漲卻蘊藏著很多“自在情理之中”的誘發(fā)因素。當供大于求時，原則上房價要下降；供小于求時，房價自然要上漲。值得提出的是，沈陽投資和投機購房比例甚微，既然不利于市場穩(wěn)定的因素可以忽略不計，房價不存在什么泡沫而言，那么下降的可能性自然微乎其微了。 2009年，中海、保利、萬科等地產大鱷積極拿地，搶地的局面下勢必要誕生多個地王。曾有開發(fā)商自曝利潤清單，僅僅10%—20%左右的利潤引起了大家的懷疑，也有業(yè)內人士爆料說，開發(fā)商的利潤能達到200%。開發(fā)成本增加是事實，但房價增長的伸縮性卻自在開發(fā)商的掌控之中。為了穩(wěn)定購房者心理，開發(fā)商普遍采用小幅提高的方式，避免暴漲而引來調控的打擊。 第四：大舉高檔牌 從目前沈陽樓市發(fā)展現(xiàn)狀來看，單價3000元的房子似乎要到三環(huán)才能找得到，這不僅僅是地段的原因，更主要是因為開發(fā)商大舉品質旗幟，品質高，房價高，似乎順理成章。無論是產品本身，還是景觀建設以及物業(yè)服務，都逐漸向“高品質”行列靠攏。 七．沈陽未來各區(qū)房價走勢沈陽的房價增幅會減慢“2010年，沈陽的房價增幅會減慢，但是不會下降。2010年，沈陽的房價比2009年增幅會放緩，但不會出現(xiàn)下降。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，沈陽房價的價值洼地主要集中在西部、南部和北部地區(qū)（具體區(qū)域詳見下面的分析），這些區(qū)域的商品住宅上市均價維持在31003500元/平方米，價位屬于沈城商品住宅難得的價格洼地，隨著沈城擴城運動的展開，沈城二三環(huán)之間的房地產市場發(fā)展迅速，配套逐漸完善，房地產升值空間也在不斷凸顯，因而這些價格洼地將會具有不錯的上升空間。 均價3276元/平方米沈北新區(qū)的房地產項目主要分布在蒲河新城、道義開發(fā)區(qū)以及虎石臺經濟技術開發(fā)區(qū)。盡管如此，目前道義仍然屬于沈陽市房價的洼地。西部于洪 均價3326元/平方米據(jù)沈城樓市報數(shù)據(jù)顯示，西部于洪區(qū)商品房上市均價為3326元/平方米。黃海路板塊內的房地產項目大多是現(xiàn)房，三達地產開發(fā)的漾日華庭、軍東地產開發(fā)的太湖麗景以及世代地產的世代?龍城、世代?龍澤灣等項目已經形成一大片生活區(qū)，區(qū)域面貌有了很大改觀。鐵西新城（即沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)）伴隨著今年10月份地鐵1號線的正式運行，作為地鐵1號線起點的鐵西新城房價增值空間依然很大。目前，大渾南?航高基地普通住宅的上市均價為3413元/平方米，住宅產品以多層、小高層產品為主，從價位和產品形態(tài)來看，頗具吸引力，雖然目前區(qū)域生活配套并不是十分完善，但隨著大渾南建設的推近，區(qū)域的生活配套會逐步跟進。蘇家屯地處沈城南部，目前房地產市場還處于發(fā)展階段，但已經吸引了碧桂園、泰盈等實力房地產開發(fā)商的進駐，區(qū)域房地產品質得到了提升，發(fā)展步伐也在不斷加快。于洪新城板塊內的碧桂園、恒大、陽光100等三家大盤均靠近渾河美妙河景建設大宅，于洪新城高端產品扎堆，與生態(tài)宜居板塊配合得天衣無縫。 均價4657元/平方米 在沈陽的二環(huán)區(qū)域中，2009年還被認為是價值洼地的東陵區(qū)，今年2月末3月初的商品住宅的均價是4657/平方米，在短短的時間里升值如此之快，令人始料未及。保利、中房等房產品牌企業(yè)已在東陵生根發(fā)芽，顯現(xiàn)出其品牌價值，周邊的樓盤受其影響房價自然都會有所提升；沈陽地鐵工程的修建拉近了東二環(huán)與市中心的距離，地價升值也是理所當然的；隨著市政府越來越重視東陵區(qū)產業(yè)集群的發(fā)展，東陵的整體經濟水平也在穩(wěn)步提高，這對東陵房價的上漲起到了助推的作用。 均價5342元/平方米2009年是鐵西老城區(qū)房地產項目集中發(fā)力的一年，樓市銷售火爆、一路領先，無論是商品房供應量，還是產品銷售量，都出現(xiàn)了大幅度的增長，名列沈陽市銷售件數(shù)、銷售面積、銷售金額均前位。一時間，鐵西成為了備受關注熱點區(qū)域，房產價值急速提升，甚至出現(xiàn)了“供不應求”的局面。其中，保工街以西的商品房上市均價為5001元/平方米，保工街以東則達到5682元/平方米。就房地產市場而言，大東區(qū)的房產發(fā)展已穩(wěn)為主要特點，2010年2月末3月初的商品住宅均價與2009年年末和2010年1月的均價相比沒有太大的波動，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。目前5112/平方米的均價可以說與沈陽市整體的房價沒有偏離太大，處于中等水平，并且與區(qū)域的發(fā)展成正比。 2010年2月末，渾南新區(qū)、東陵區(qū)、航高基地三區(qū)合署辦公，沈陽大渾南建設的序幕正式開啟。3月初，渾南新區(qū)普通商品住宅的上市均價為5410元/平方米，保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。大渾南建設的一個重點就是為全運會的召開服務?；使美铣菂^(qū)58006000元/平方米作為老城區(qū)，皇姑區(qū)占盡了地段優(yōu)勢、教育優(yōu)勢等多重優(yōu)渥資源，而隨著皇姑區(qū)核心地段土地開發(fā)資源的“短缺”，區(qū)域新商品房在塔灣板塊、車輛廠板塊、北陵東門板塊等地聚集，房價在不斷攀升。對于皇姑區(qū)來說，這無異于壯大了區(qū)域房地產的實力，其調整后的商品房均價近六千元，符合實情。和平市中心 均價7675元/平方米一直以來，和平市中心商品住宅的上市均價都僅次于沈河區(qū)。不過，今年和平市中心的狀況有些不同，一些純住宅產品將會集中發(fā)力。沈河區(qū)就普通住宅而言，3月份，沈河區(qū)的商品房上市均價已經達到了8500元/平方米，雖然高價位但區(qū)域的商品房仍是“珍惜物種”，供應稀少的沈河區(qū)房產市場讓部分人“望高而止”的同時，也讓職業(yè)者挑選房源時的空間變得狹小。八．總體概述一、沈陽經濟總體情況：近年來，沈陽經濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，主要經濟指標在高位運行；工業(yè)經濟保持良好發(fā)展勢頭，實現(xiàn)規(guī)模效益同步增長；縣域經濟活力增強，春耕生產順利進行；房地產市場逐步回暖，服務業(yè)發(fā)展明顯加快；就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，民生工程扎實推進。與15個副省級城市平均增速相比，12月份，沈陽市規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅列第一位，社會消費品零售總額增幅列第二位，地方財政一般預算收入增幅列第四位；從總量上看，沈陽市利用外資列第一位，規(guī)模以上工業(yè)增加值列第四位，全社會固定資產投資列第五位。 事實證明，沈陽市房地產市場仍處于持續(xù)健康發(fā)展狀態(tài)，已呈現(xiàn)出加速發(fā)展的勃勃生機和強勁動力。沈陽房產發(fā)展動力：透視當前沈陽房地產市場的發(fā)展動力，主要來自于經濟環(huán)境趨好、住房消費快速增長、政策驅動、城建拉動、金融支持、城市化加快、房地產市場調節(jié)等諸多因素。 經濟環(huán)境越來越好，為房地產市場持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了重要的前提條件 近年來，國家堅持實行擴大內需、啟動消費、拉動經濟增長的發(fā)展方針，房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中占有重要地位，一直得到國家和地方政府的高度重視和大力支持，這為沈陽市擴大房地產投資和住房消費帶來新的契機。沈陽市作為該區(qū)域重要中心城市的優(yōu)勢將日益凸現(xiàn)。隨著工業(yè)房地產、商業(yè)房地產的快速增長，人們對住宅房地產的需求也必將急劇增長，而且會后勁更大、持續(xù)更長，將為沈陽房地產市場提供巨大的發(fā)展空間。 ２００２年沈陽市住房消費僅占８．３％，據(jù)對居民住房需求調查資料顯示，對現(xiàn)住房表示滿意的占２５．１％；明確表示不滿意的占３１．６％；表示不太滿意的占４３．３％。 面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結構狀況，房地產開發(fā)企業(yè)調整經營思路，收到了顯著成效。沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米３，０００元以下的中、低檔商品住房已達到４０％以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為８０～１２０平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者產生了很強的吸引力。 截止到２００２年底，沈陽市已累計出售公有住房４，０４６．３萬平方米，占可出售總量的８６．０９％；歸集房改資金將近１０６億元，其中歸集住房公積金４２億元，公有住房回收售房款６４億元，發(fā)放住房分配貨幣化補貼資金４．９８億元，補貼職工１．１９萬人，補貼面積５３．５４萬平方米。 近年來，沈陽市先后４次制定促進住房消費的若干措施政策，對搞活全市房地產市場特別是住房市場起到了重要的推動作用。 城市建設加快棚戶區(qū)拆遷改造，對住房建設和消費產生了新的拉動作用 隨著沈陽大都市圈的構建，實施“森林城市”規(guī)劃和今年項目年的推行，將為沈陽市房地產業(yè)的發(fā)展提供新的動力源。由此可見，沈陽市房地產市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。 房地產金融穩(wěn)定發(fā)展，為房地產流通提供了強力支持 近年來，沈陽市與房地產業(yè)迅速發(fā)展相適應的房地產金融也有了較快的發(fā)展，房地產信貸業(yè)務逐步走上正軌，規(guī)模逐年擴大，種類不斷增加。去年全市各商業(yè)銀行住房消費信貸網(wǎng)點由年初的８５個增加到１２５個，住房貸款余額共達到１４１億元，當年累計投放７０．２億元，較好地實現(xiàn)了該市政府年初提出的全市住房消費信貸余額增長５０％、達到１４０億元的目標，為支持沈陽房地產業(yè)發(fā)展做出了重要貢獻。沈陽市已經形成的住房信貸優(yōu)勢，將為房地產市場持續(xù)快速發(fā)展繼續(xù)提供強大的動力支持。沈陽市城市化水平為６３．６％，雖然遠高于全國３７％的平均水平，但與發(fā)達國家相比仍然存在較大差距。即使按每年１個百分點，也意味著每年有７萬人進城，需要新增住房面積１４０萬平方米。加之沈陽是東三省的地區(qū)性中心城市，聚集大量的外地人口，將給房地產業(yè)帶來新的發(fā)展空間。存量房轉讓成交量連續(xù)５年大幅度遞增，已與房地產二級市場和房屋租賃市場形成三駕馬車并駕齊驅之勢，而且起到了引領市場的重要作用。２００２年沈陽市存量房轉讓面積達３９８．７萬平方米，成交金額達５８．２億元，分別比上年增加４９％和６４ ％；其中房改房上市轉讓３．５萬套、建筑面積共２０５．８萬平方米、交易額２６．８億元，分別占同期存量住房轉讓套數(shù)、面積、交易額的６６．９％、６２．４％和６２．９％。存量房市場的快速發(fā)展，為增量房市場快速發(fā)展提供了巨大空間?！苯庾x這一點反映了政府在對房地產金融貨幣信貸政策方面要進一步加強對房地產信貸風險把控，在貸款規(guī)模上、貸款審批和發(fā)放上、在貸后風險控制上、在貸款利率和成數(shù)上要嚴格把關。從前兩個月的一二手房成交情況看，雖然成交量銳減，但成交價格不同程度的出現(xiàn)不降反升的態(tài)勢。針對投機炒房的打壓，央行也會在堅持不低于首付四成的標準上設定不同的首付款成數(shù)。2010年將會是利率調整年。”解讀這一點反映了中央把拉動內需、刺激消費作為今年國民經濟發(fā)展的主要工作，作為對國家GDP做出重要貢獻的房地產業(yè)，要想刺激中低收入人群的消費，只有大量開發(fā)保障性住房和小戶型的普通商品住房才能得以滿足。中小戶型的普通新建商品房一般由開發(fā)企業(yè)設計、施工建設和銷售，是一種市場行為。保障新住房占計劃開工量的39%；從保障性住房的建設實施上看，2009年12月底,全市新開工建設保障性住房788萬平方米、。以上數(shù)字說明，本市在不斷改善中低收入人群的住房問題，緩解住房矛盾，切實通過提高