揚州別墅項目林溪別苑企劃報告-閱讀頁
2024-08-23 00:01本頁面
【正文】 綠化率%總戶數(shù)27車位數(shù)/開發(fā)商江蘇江揚投資置業(yè)集團有限公司目前銷售情況共27套房源，截至到目前為止，消化進一半左右，總銷套數(shù)在15套左右，總價均價在760萬元/套，單價過萬。綜述，上述各項目均為揚州具有代表性的別墅項目，其中有過千萬的豪宅，有性價比極高的庭院式住宅（花園洋房），有項目本身一般但市場反應強烈的項目，有中式的，亦不乏西式的，囊括了現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)中各種低密度項目的銷售態(tài)勢，從而可見，揚州的房地產(chǎn)市場，尤其是別墅市場的發(fā)掘空間還是相當大的。四. 產(chǎn)品定位在對國外國內(nèi)的大量別墅與類別墅住宅項目進行了研究與分析之后，我們還對本地消費者進行了小規(guī)模的調(diào)查，目前揚州別墅消費者對產(chǎn)品的主要不滿集中在以下幾點： 沒有自己的院子或者院子太小 私家車位不足（通常只提供一個車位） 室內(nèi)車庫占據(jù)了宅內(nèi)使用面積 入住率低，缺乏生活氣氛 戶型不理想，功能不完備 交付標準較低 景觀品質(zhì)較低（特別是宅間與宅前景觀細部的品質(zhì)較低）因此，在考慮林溪的產(chǎn)品定位時，我們提出以下原則，希望能在產(chǎn)品設計中加以注意，以營造出本項目的品質(zhì)競爭力。考慮到該區(qū)域?qū)⒃谖磥?年內(nèi)形成以疊加式別墅為主的同質(zhì)競爭，我們可以判斷出各競爭樓盤可能供應的產(chǎn)品包括：A疊加別墅（面積在180230平方米）B聯(lián)排別墅（面積在200260平方米）C雙拼別墅（面積在240300平方米）D獨立別墅（250350平方米）其中A、D類產(chǎn)品將是本區(qū)域低密度項目中的主力產(chǎn)品，也就是說，周邊項目的主力產(chǎn)品主要包括總價在100130萬元的疊加別墅、130170萬元的聯(lián)排別墅和少量的200300萬元的獨立別墅。90110萬元110130萬130170萬150180萬180200萬（以上）競盤疊加別墅（較差的樓層與戶型疊加洋房聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅林溪疊加別墅（很好的樓層與戶型）雙拼別墅雙拼別墅獨立別墅獨立別墅對比優(yōu)勢戶型相對較小具備露臺、屋頂花園等別墅化元素戶型相對較小具備獨立院落、大面積的露臺和屋頂花園、室外停車戶型相對較小具備獨立院落、大面積的露臺和屋頂花園、室外停車戶型相對較小、具備多個獨立院落、架空花園、半地下室和屋頂花園、室外停車戶型相對較小、具備多個獨立院落、架空花園、半地下室和屋頂花園、室外停車五. 價格定位根據(jù)對開發(fā)與銷售進度的基本測算，預計本項目在 年 月開盤銷售，第一階段為 年 月——年 月，銷售房源包括疊加別墅與雙拼別墅，由于關系定價的市場因素有較大的不確定性，本次方案中只對第一階段價格體系提出建議：疊加別墅：單價48005500元 均價5200元 平均總價1000000元雙拼別墅：單價58006200元 均價6000元 平均總價1500000元獨立別墅：單價65008000元 均價7800元 平均總價2000000元 六. 營銷推廣策略2008年度銷售目標銷售分段周期根據(jù)項目現(xiàn)狀和市場情況,2008年度“林溪”的銷售分為四個階段:銷售時段起止時間銷售目標累計棟數(shù)市場引導期10％開盤強銷期45％續(xù)銷期70％尾盤期100％2008年度營銷策略根據(jù)廣泛的市場調(diào)研和客戶分析，并在總結(jié)前一階段的工作的基礎上，我們調(diào)整營銷思路，結(jié)合市場需要，整合項目優(yōu)勢，全面進行有效市場推廣。是一類客戶，他們是生活的行家，真正懂得生活藝術的享受家。全程享受家，享受什么？都市生活修身養(yǎng)性休閑樂趣社區(qū)文化… …Enjoy生活享受家，是產(chǎn)品與客戶之間的共性，是產(chǎn)生共鳴和認同感的“結(jié)點”廣告語：享受就是生活廣告語釋義在人的生命歷程中，真正堪稱“純粹”的享受階段，大約有兩個——學齡前，一切尚未開始，紛擾無從談起；退休后，事事塵埃落定，幸福水落石出。座北朝南，負陰抱陽，龍脈交匯之風水寶地，眾風水專家贊不絕口環(huán)境好揚州市后花園，國際級市政配套規(guī)劃，廣闊的投資、生活版圖正在形成房子好貴族生活領地，超大豪華會所、網(wǎng)球場、俱樂部等等以上是我們在市場推廣時的主要賣點，當然，價格依然是關鍵而且敏感的問題，不會在廣告中去直接釋放。通過科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使林溪項目盡可能短的時間內(nèi)進入銷售成熟期，迅速回籠資金。市場引導期——新聞炒作為主，配合報紙廣告。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。尾 盤 期——利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業(yè)者的購房信心，消化存量。住宅投資雖然仍占據(jù)主導地位，但住宅投資額與所占投資份額均有下降，商業(yè)營業(yè)用房與辦公用房投資增長明顯，其中辦公用房投資增幅最為明顯，幾乎比去年同期增加雙倍投資額，市場供給正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化?？傮w來說，商品房市場供應量相對減少，但需求旺盛，市場銷售紅火，普通商品住宅價格走勢平穩(wěn)，品質(zhì)樓盤繼續(xù)暢銷市場，領軍樓
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