【正文】 項目基本情況項目位于南岸濱江路東北段五桂石片區(qū)，總用地面積800畝，建筑面積110萬平方米。社區(qū)內(nèi)多種建筑形態(tài)并存。戶型資料A戶型 B戶型 C戶型 D戶型 在規(guī)劃設(shè)計上，重慶陽光100國際新城站在城市的高度，在長江和嘉陵江的兩江交匯處，以一個現(xiàn)代化的國際港口形象和對岸的朝天門和江北嘴兩艘“巨輪”交相輝映，具有巨大的沖擊力，樹立了重慶的城市標(biāo)志性建筑。項目定位小型城市綜合體。伴隨著中國經(jīng)濟的繁榮和開放，城市新興白領(lǐng)階層在各個城市逐漸形成并迅速擴大，他們是新經(jīng)濟時代城市的中堅力量和主力消費群體，是城市中最有活力、最具時代感的階層。銷售狀況重慶陽光100國際港尚未推出，但是借著CBD的東風(fēng)，已將原本偏僻的彈子石捂得發(fā)熱。九、藍(lán)山湖開發(fā)商背景重慶建工集團有限責(zé)任公司是1998年11月11日由原重慶市建筑管理局整體轉(zhuǎn)制組建的重慶市最大的建筑企業(yè)集團，全集團擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)（全市唯一）、一級安裝、一級市政施工、一級裝飾裝修、一級土石方工程專業(yè)承包、二級房地產(chǎn)開發(fā)、二級公路施工、市政府公益性項目建設(shè)管理代理甲級資質(zhì)以及國際工程承包和外派勞務(wù)經(jīng)營權(quán)等資質(zhì)。擁有各類專業(yè)技術(shù)職稱人員7118人，其中高、中級職稱人員3305人；國家三級以上項目經(jīng)理1555人，其中一級項目經(jīng)理476人。2002年，我集團公司入選中國企業(yè)500強，列第424位；同年入選重慶市企業(yè)集團20強，列第10位。2004年7月15日方案出臺，一期計劃15萬方，主要集中于3+1，4+1聯(lián)排別墅、排屋等，準(zhǔn)備在秋交會推出，2005年推出2期30萬方，十、比華利豪園開發(fā)商背景和記黃埔(重慶江北)有限公司此外，集團并經(jīng)營多間高級酒店。建筑面積70000平方米.四款風(fēng)格獨特的豪華示范別墅，分別為皇室貴族風(fēng)格、意大利西西里風(fēng)情、白宮及紐約都市魅力，現(xiàn)已向公眾開放。每幢別墅均設(shè)有前后私家花園與私家車庫；更擁有重慶首創(chuàng)之私家升降機。 翡翠型別墅：建筑面積約401平方米，采用歐洲宮廷式的設(shè)計風(fēng)格，利用雕花、廊柱、描金等元素，線條明快而有序。 綠寶型別墅：建筑面積約351平方米，運用意大利經(jīng)典設(shè)計理念，以金黃色為主色，與紅、白、藍(lán)互相搭配，其特有的回形圖案在房間中隨處可見。 紅寶型別墅：建筑面積約315平方米，參照美國白宮風(fēng)格，以米色為基調(diào)，簡單、明快、高雅；二樓分別設(shè)有女孩房和男孩房，女孩房溫馨，男孩房沉穩(wěn)；三樓主人房保留人字形坡頂設(shè)計，使空間更寬敞、明亮。比華利豪園會所，位于比華利豪園的顯要位置，外型高低有致，空間方正對稱，功能分區(qū)完美。其中，接待大廳高達(dá)7米多，具有獨特的美國加洲比華利山經(jīng)典風(fēng)格。還有SPA香熏生活館、保齡球場、雪茄吧、沙狐球室、兒童游樂室連室外游樂場，即使足不出戶，亦可享受無盡精彩生活。為目前重慶最低，共178戶。本項目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風(fēng)格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)采取“小區(qū)—組團—庭院”三級結(jié)構(gòu)，以山系、道路及天然湖泊為骨架進行構(gòu)建，湖濱區(qū)—綠坡區(qū)—山谷區(qū)—江岸區(qū)交錯輝映，各具濃郁的自然風(fēng)情。高爾夫別墅親近自然卻不遠(yuǎn)離繁華，高速公路和北濱路的暢通，讓佰富“大和式”、“維多利亞式”、“巴洛克式”、“法蘭西式”、“西班牙式”、“北美式”、“佛羅里達(dá)式”、“歌特堡式”8種新加坡設(shè)計師原創(chuàng)別墅，給消費者乃至業(yè)界耳目一新的感覺。這個在香港鵬利中心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤當(dāng)家的物管公司，其絕大部分資深員工有著多年的五星級酒店管理經(jīng)驗。為此，佰富GOLF別墅將針對每一個業(yè)主進行訂制式設(shè)計：有意向的客戶在先考察完別墅所在的地塊后，可以從20多種戶型和外立面中根據(jù)自己喜好選擇；設(shè)計師將根據(jù)客戶在細(xì)節(jié)的要求，對相應(yīng)方案做出調(diào)整，最后才是施工、交房?？梢灶A(yù)測的是，佰富高爾夫別墅的出現(xiàn)，應(yīng)該會給重慶住宅的高端市場帶來震撼十二、金科天籟城開發(fā)商背景金科集團項目基本情況。 ，以獨特的院落式規(guī)劃，將傳統(tǒng)民居與現(xiàn)代住宅緊密相融，回歸中國傳統(tǒng)的居住情懷，打造現(xiàn)代中國人追尋已久的院落生活。同時，它的建成也將為拉動光電園區(qū)中心區(qū)整體的全面建設(shè)起到重要的作用。 美社到沙區(qū)、江北、渝北、渝中、南岸、皆可通過外環(huán)、五童路，210國道順利直達(dá)，即使要到南坪四公里，也不會超過30分鐘。對于美社來說,在生活配套上已幾近完美。天籟城配備了大型超市，兩個大型游泳池，一條餐飲休閑街，同時計劃設(shè)置銀行分理處，位于天籟城五大生活配套可滿足天籟城業(yè)主的日常生活及符合身份的高檔聚會場合，與此同時，天籟城項目還設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、室內(nèi)娛樂項目為一體的多功能俱樂部，完全可讓天籟城業(yè)主的生活多姿多彩。屆時，從美社至觀音橋等地的交通時間將比現(xiàn)在提早5－10分種。美社，2003年8月3日終于面市，受到市場的熱烈追捧。天籟城今年上半年席卷全國的“非典”疫情改變了消費者的居家和置業(yè)觀念，高層建筑在通風(fēng)和采光上存在著難以避免的缺陷，而天籟城二是規(guī)劃的放松空間設(shè)計。天籟城認(rèn)為，人的三分之二時間是在家度過的，居家生活乃是追求心情的放松空間。三是完善的配套設(shè)施。此外還將引入超市，修建大型農(nóng)貿(mào)市場，設(shè)置先進的壓縮式垃圾處理站。天籟城很好地解決了朝向、坡向、風(fēng)向的風(fēng)水“三向”問題。美社迄今為止已經(jīng)全部銷售完畢。聯(lián)想根據(jù)其內(nèi)部人員透露可能是搞度假型別墅或是商務(wù)別墅區(qū)。從以上兩組數(shù)據(jù)我們可以看出，北部新區(qū)將是高端市場的表演舞臺，重慶未來的新富人區(qū)將從新牌坊向北延伸。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會迅速放大。陽光水城澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司貝爾高林（香港）有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司陽光100國際新城澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所（一期）丹麥SHL建筑設(shè)計事務(wù)所（二期）融僑風(fēng)臨洲機械工業(yè)第三設(shè)計研究所深圳歐博環(huán)境景觀設(shè)計有限公司重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司天驕美茵河谷西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計研究院英才景觀設(shè)計建設(shè)有限公司天驕物管魯能星城澳大利亞柏濤建筑設(shè)計集團貝爾高林香港公司戴德梁行美堤雅城澳洲ANS工程設(shè)計顧問公司深圳市遠(yuǎn)洲環(huán)境景觀設(shè)計有限公司重慶泓山物業(yè)管理有限公司競地溯源居澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所深圳金地物業(yè)管理公司廣廈城英國ATKINS公司和重慶大學(xué)生態(tài)住宅專家東方園林廣廈重慶第一物管有限公司棕櫚泉國際花園柏濤墨爾本建筑設(shè)計公司貝爾高林香港公司香港地鐵物業(yè)管理公司大川水岸澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司金科天籟城美社深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院加拿大潤楓國際重慶金科物業(yè)管理公司天池林海深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院水晶酈城日本久米設(shè)計株式會社日本久米設(shè)計株式會社重慶龍湖物業(yè)管理公司東和春天法國PA設(shè)計師事務(wù)所重慶東和花園物業(yè)管理有限公司分析：從建筑及景觀設(shè)計單位來看，國外背景的公司已經(jīng)占到50%以上的比例，如陽光100更提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“設(shè)計師時代”，可以看出整個房地產(chǎn)市對建筑及景觀設(shè)計上越來越重視，這兩個部分也是體現(xiàn)整體項目品質(zhì)的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營造，也容易打造項目的特有優(yōu)勢樹立。四、主要競爭項目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地江南楓庭、美堤雅城、融橋半島星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍(lán)湖郡、財富中心、藍(lán)山湖巴南區(qū)日月山莊我們可以看出本案項目的主要競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。五、主要競爭項目推廣主題統(tǒng)計樓盤名稱推廣主題藍(lán)湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待未來生活/一生幸福，值得等待財富中心新一代品質(zhì)空間/涉外商務(wù)區(qū)魯能翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科水晶酈城重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計74411733（三）魯能星城月重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計132281237（四）中安這也從另一方面也可以反應(yīng)出讀者對樓市信息的獲取渠道多集中在這三家報紙上。翡翠湖聯(lián)排別墅200 M2 300 M2獨立別墅300 M2以上比華利豪園獨立別墅270 M2 320 M2 從對低密度住宅市場的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢，主要是開發(fā)商結(jié)合自己樓盤的地理位置、目標(biāo)客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也說明市場對面積的多樣化需求的存在。第四部分 重慶高檔物業(yè)市場分析一、別墅市場分析⑴ 重慶市場別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預(yù)計下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預(yù)計22個項目將一共推出17500套。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。⑶ 產(chǎn)品細(xì)分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類： 頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍(lán)湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。 中高檔別墅總價在120260萬，單價在于45007000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。如龍湖 經(jīng)濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。如龍湖藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。目前有佰富高爾夫別墅。主要有比華利豪園、金科中華坊。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質(zhì)。目前龍湖比如藍(lán)湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。從別墅市場的發(fā)展情況看，經(jīng)濟型中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應(yīng)的重角。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場開發(fā)的項目有佰富高爾夫別墅。重慶金字塔尖的貴族們，在習(xí)慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運動。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業(yè)主是最主要的消費群體。在別墅消費人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。這些潛在的樓盤大多為上千畝的大盤，最大的規(guī)模超過3000余畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可以預(yù)見未來幾年北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量將會劇增。以上的這些潛在樓盤的開發(fā)商多為全國性的知名品牌房產(chǎn)商，而且他們均有在全國經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市成功開發(fā)樓盤的經(jīng)驗，資金實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯。根據(jù)初步推算，目前北部新區(qū)初步探明的開發(fā)總量預(yù)計在360萬平方米左右，如要按照北部新區(qū)目前的供應(yīng)量在未來6年內(nèi)全部開發(fā)完畢的速度計算，每年的供應(yīng)量也在60萬平方米左右，供應(yīng)量十分巨大。由于受到容積率等條件的限制，目前北部新區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)多以高檔低密度住宅為主，產(chǎn)品形態(tài)十分集中，導(dǎo)致市場競爭十分激烈。三、富人區(qū)的形成重慶富人區(qū)是在新牌坊富人聚居區(qū)的基礎(chǔ)上形成的，并會在今年加速向人和—金開大道片區(qū)擴張。 今年人和—金開大道片區(qū)“有名有姓”的樓盤有：龍湖另外，經(jīng)開片區(qū)的樓盤有1200畝的棕櫚泉國際花園、約300畝的比華利豪園、近300畝的中央硅谷這些項目幾乎全部以低密高檔住宅為主，與城市富裕階層居住所需的產(chǎn)品形態(tài)吻合：品質(zhì)高，環(huán)境好等等。一流的生活品質(zhì)是富人生活的必備條件，反映在居住方面，最重要的就是樓盤品質(zhì)。而在人和—金開大道片區(qū)，前面所提到的這些樓盤將以個體高品質(zhì)來奠定區(qū)域的整體品質(zhì)。整個區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)從“金字塔尖”的獨立別墅到塔中高部份的花園洋房，產(chǎn)品的高定位就是樓盤的高品質(zhì)，而消費高品質(zhì)樓盤的又以城市中高端人群為主，在同質(zhì)居住趨勢越來越明顯的趨勢下，就有利于區(qū)域整體上形成富人聚居效應(yīng)。 在很多人看來，恐怕沒有一個政府或開發(fā)商有本事將城市富裕階層聚攏在