【正文】 齡增長4%，%提高到2005年的33%。近年來，XXX服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，但仍處在起步階段，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個服務(wù)業(yè)水平和檔次比較低。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重。重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)三大行業(yè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務(wù)四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運輸三大行業(yè)。而隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展及XXX經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，各種商務(wù)活動也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時消費者對服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。2003年，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長達(dá)4年的大繁榮。 2008年的經(jīng)濟(jì)危機打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來新低，為應(yīng)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國家出臺了一攬子針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個方面，2009年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)復(fù)蘇并開始了新一輪增長。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%。其中，%?！　?009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，%。2009年，商品房銷售額43995億元，%?！　?009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個人按揭貸款8403億元，%。%，；%。與上月相比，%；%，%，%。2009 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟(jì)運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2010 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。２、房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2009年是我國房地產(chǎn)業(yè)自2008 年以來投資增幅最快的一年，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，２００９年12月份，%，；%，這是因為2008年經(jīng)濟(jì)危機以及房地產(chǎn)市場的極度低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)異常謹(jǐn)慎，大幅減少了計劃投資和新開工面積，這直接導(dǎo)致2009年下半年以來的供給不足。%，新開工面積增速也開始接近正增長。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速加快的原因主要包括：積極的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分?！〗衲甑某山涣亢茈y達(dá)到去年的水平，大約會縮水23成，這是因為09年的新增信貸為10萬億，今年該數(shù)據(jù)大約為78萬億。最后，利率在今年有上浮的可能。加上一些抑制房地產(chǎn)的政策相繼出臺，也會使更多人在買房的時候會更謹(jǐn)慎，信貸方向轉(zhuǎn)變，樓市很難保持不動，在現(xiàn)在這個價格水平穩(wěn)步向上甚至不跌不升也非常難，但二三線城市仍然非?？春?，不少三四線城市的樓價2010年還是穩(wěn)步上升。政策調(diào)整將會顯得十分謹(jǐn)慎，政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響將會溫和體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因政策而發(fā)生的調(diào)整將在有限幅度和范圍內(nèi)發(fā)生。建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2010年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。會議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。會議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度?！　。?）投資傾向2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品房項目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖１所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務(wù)院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，%，4360億元，%、%、%、%，雖然增長率有所下降，但增長趨勢明顯?！　。?）土地政策　　從2009年出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進(jìn)一步鼓勵工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。2009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對象，可以預(yù)計，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面。 ?！　?009年12月份，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米。同時伴隨著城市綜合體開發(fā)時代的到來，未來商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構(gòu)成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。在過去的四年中，還有其他幾個投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。國內(nèi)REITs產(chǎn)品的設(shè)立，將為中國房地產(chǎn)投資市場帶來一系列相關(guān)的益處。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進(jìn)入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。隨著房地產(chǎn)信托投資基金的建立，通過設(shè)立股權(quán)投資基金、信托計劃及在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，將會改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。在2001年市場中僅有35家保險公司。保險行業(yè)近年來取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費收入相應(yīng)地急劇增長(如圖7所示)，到2008年底保險行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到人民幣三萬三千四百億元。2009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國保險法》開始實施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，具體細(xì)則近期將會出臺。我們預(yù)計，保險資金入市后每年新增資金量約150億200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預(yù)定“全年5萬億”的最低目標(biāo)，%，%。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 XXX規(guī)劃１）《XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出XXX將加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，著力打造生態(tài)宜居活力城市，實現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林城市的轉(zhuǎn)變提升，使基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，城市功能全面增強，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。　　“十一五”期間，XXX城市化發(fā)展目標(biāo)為：2010年全市總?cè)丝谶_(dá)到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到504萬人，市區(qū)城市人口達(dá)到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達(dá)到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%；經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：2010年生產(chǎn)總值達(dá)到2600億元，人均達(dá)到24600元。規(guī)劃期內(nèi)，全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。住房建設(shè)總目標(biāo)（單位：萬㎡）類 別普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2008—2012年82019039010總 量1410２、XXX規(guī)劃１）　XXX規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至蒼山，北至鐵路，規(guī)劃總面積約80平方公里。２）XXX規(guī)劃期限為2003—2020年，職能定位為市級行政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)，2020年規(guī)劃控制用地52平方公里。三條縱向發(fā)展軸是未來新區(qū)發(fā)展的“脊梁”。橫縱發(fā)展軸分別串聯(lián)起了行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、購物中心、核心綠地、體育中心6大主要發(fā)展區(qū)域和青年路以北3個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、3個次要發(fā)展區(qū)域。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達(dá)到90分以上，常住人口接近40萬人，XXX現(xiàn)框架基本形成， 2007年止，XXX已累計審核工程合同價123032萬元，審核已完成工程造價127012萬元。３、項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)１）規(guī)劃銜接根據(jù)XXX城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《XXX城市總體規(guī)劃（20032020年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合XXX規(guī)劃局、XXX指揮部給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，將大眾廣場打造成為XXX當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔商業(yè)。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強度。本次大眾廣場項目在用地強度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標(biāo)。２）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。本項目不僅位于XXX片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于市政組團(tuán)中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大?？梢?，本項目的適時而為是順應(yīng)了XXX的城市規(guī)劃發(fā)展的?？傮w來說，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃以及XXX區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。２）上下游開始對接。３）開發(fā)模式發(fā)生革命。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。現(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。５、項目所在地房地產(chǎn)市場綜述 XXX從過去的２00９年三個季度來看，除一季度房地產(chǎn)市場處于相對低迷的狀態(tài)外，二季度、三季度出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，市場購銷兩旺，房價保持相對平穩(wěn)，成交量明顯放大，商品房供應(yīng)和銷售都有了較快升溫。19月，26394套，與去年同比增長30%、%、%。在建工程抵押登記，登記房屋10903套，%、%。 由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，未來很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補課”行為。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。XXX在不斷長大，隨著XXX大發(fā)展、大建設(shè)的強力推進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模的不斷壯大，人們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務(wù)來滿足城市發(fā)展的需求。大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題，XXX經(jīng)濟(jì)保持快速增長，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前XXX的商業(yè)狀況并沒有達(dá)到其應(yīng)有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境與XXX的城市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，這就給地產(chǎn)商帶來了一個極好的發(fā)展機遇。作為整個城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、大眾廣場等大型商業(yè)項目的入市將進(jìn)一步強化XX路在整個城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成。大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的XX路和通達(dá)路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉(zhuǎn)向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆國際、萬興都商業(yè)公園、華豐世貿(mào)、大眾廣場等商業(yè)項目的支撐，XX路一帶將形成一個嶄新的都市商圈。 　　　　　　　　　XXX今年有多個大型商業(yè)項目推向市場，這種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢與政府的支持是分不開的，XXX一直以來是商業(yè)服務(wù)方面相對薄弱。本來XXX商業(yè)的市場空間就很大，加上政府的扶持與推動，這就給XXX商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個良好契機。作為城市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是XXX片區(qū)崛起的最大推力。隨著新的市委市政府行政辦公中心啟用，未來政府對XXX新區(qū)的建設(shè)日益加大，該區(qū)的樓盤具有巨大的升值空間。本區(qū)地層產(chǎn)狀平緩，傾向北東20~40度左右，傾角10~40度。（2） 項目地貌現(xiàn)狀擬建場地位于XXX 羅莊XX街以北、XX路以東地塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。（３）氣象及水文條件（A）水文條件項目位于沂河以西的祊河北岸。沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，流經(jīng)沂水、沂南、XX、河?xùn)|、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長570公里，最大流量15400立方米每秒（1957年）。河水與地下水之間水力聯(lián)系密切，對建筑無影響。當(dāng)?shù)貧夂驅(qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)大陸性氣候，具氣候適宜，四季分明，雨量充足，陽光充分等特點，土壤結(jié)凍期為85140天，無霜期一般189230天。（4） 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項目地塊屬于拆遷場地，經(jīng)現(xiàn)場勘踏，無植被、喬木、珍貴野生動植物，區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)敏感程度較低。項目導(dǎo)致的噪聲污染、水污染