【正文】 78。 具有三種產(chǎn)品種類178。 分期、分批推出基于以上三點考慮，我們提出如下思路：以整盤概念推出，以后各期結(jié)合各自產(chǎn)品特點運做形成一個主品牌 + 系列子品牌的運做模式主品牌：統(tǒng)領(lǐng)全盤，貫穿始終的樓盤概念 品牌形象：風格、品質(zhì)、規(guī)模子品牌：結(jié)合分期、結(jié)合各期賣點的具體概念 品牌形象：依附母品牌、個性鮮明、功能特點具體鮮明178。它所擔負的任務(wù)應(yīng)該有別與中小樓盤品牌“突出賣點”的做法。 本案資源非常豐富，但并不是在開盤時就完全具備，每一期都有自身獨特的功能、資源推出。178。因此，對于長時間開發(fā)的樓盤，主品牌+子品牌的模式較為適合，比如：上海萬科城市花園、中遠兩灣城就是按此思路運做的。一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層”進入無引力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行?？偰繕藶檫_到海上海的總策略、總目標，我們必須解決兩個問題：1）產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心。在產(chǎn)品營銷中要堅持以下方面：A產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出：將原創(chuàng)文化建筑概念做大；B產(chǎn)品的亮點要強化：對項目進行不斷暴光；C產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元：產(chǎn)品要靠主力亮點來拉升，但同時產(chǎn)品其它方面的細節(jié)，如建筑細節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。文化營銷，要把握住項目所內(nèi)涵的，以及項目所要表達的文化訴求，與項目的文化特征相符。本案分以下幾個階段完成：第一階段：引導期，也叫蓄勢期（2004年9月2005年2月整盤形象期）奇正相交 蓄勢高峽多種手法并用，塑造“原創(chuàng)文化建筑概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標客戶戰(zhàn)術(shù)目標： 塑造原創(chuàng)文化建筑的時尚生活概念，提高產(chǎn)品立意。 產(chǎn)品概念的全面導入，引起市場興趣，樹立入市形象。 不涉及具體產(chǎn)品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調(diào)整。由一部分激進的資產(chǎn)階級、小資產(chǎn)階級民主主義者發(fā)起，目的是要打破封建主義的束縛，力爭實現(xiàn)名符其實的資產(chǎn)階級民主共和國。嶄新的“新文化運動”就是要打破固有的地產(chǎn)文化，全面的進行革新，創(chuàng)造！以楊浦區(qū)政府為支持背景，聯(lián)合楊浦區(qū)內(nèi)的所有設(shè)計系和建筑系，開展新文化設(shè)計比賽，同時開展一系列的征文比賽，全面引爆新文化運動。闡述角度，文學，繪畫，電影，音樂與建筑的關(guān)系，原創(chuàng)藝術(shù)價值。正反論戰(zhàn)以新文化地產(chǎn)不同的觀點的支持方來開展論戰(zhàn)，形成社會話題，營造社會熱點，為開盤拉開序幕。時間為半年！第二階段： 開盤期和強銷期（2005年3月6月；2005年6月2006年2月商業(yè)街和住宅，辦公）全新亮相 驚爆開盤 大投入全新出展，排山倒海般的公開面市戰(zhàn)術(shù)目標：軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證2個月左右的全新亮相。本階段除了報紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了活動為品牌樹立推波助瀾：項目所配備的幼兒園引入國際化的知名幼兒園簽約儀式；國際知名的物業(yè)管理公司正式簽約，提供服務(wù)；文化商業(yè)街鋪王精裝樣板開放，并舉行國際性的拍賣活動。整盤在經(jīng)過前期半年多的宣傳期，積累了相當多的客戶數(shù)量，要借此引爆市場，在商鋪樣板段完成后，首先公開一至兩棟樓的住宅，帶動市場的人氣；承接住宅銷售的良好事態(tài)，商鋪隨后進行樣板段鋪王的國際性拍賣，拍賣結(jié)束后，商鋪全面公開發(fā)售。住宅全面公開后，進行l(wèi)oft客戶的預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會。 多樣社區(qū)業(yè)主聯(lián)誼文化活動，促成人際傳播。鑒于此階段本案商業(yè)街、環(huán)境、會所配套，建筑群落等都落成，已經(jīng)正式可以將本案賣點直觀地進行展示。針對不同產(chǎn)品類型的產(chǎn)異化營消：1）文化商業(yè)街本商業(yè)街作為項目首先啟動的建筑群，有著不可推卸的重任，即將項目新文化地產(chǎn)的內(nèi)涵直觀的表達給消費者，讓消費者體現(xiàn)原創(chuàng)文化建筑和新文化的魅力。在商業(yè)街區(qū)樣板段中挑選23間的商鋪進行國際性的拍賣，制造鋪王的新聞效果，體現(xiàn)商業(yè)價值。操作時我們將淡化辦公樓的概念，力求突出居住辦公的新價值模式這個理念。Loft如果作為寫字樓，可以作為企業(yè)的獨立總部建筑實用，可以形式企業(yè)管名權(quán)，給與獨立的門牌號碼。確立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化基地，一方面可以得到政府的支持，另一方面也可以得到區(qū)內(nèi)眾多高等院校的支持。另外一點，LOFT的推廣充分強調(diào)項目的高額投資回報，在3年之內(nèi)實施固定客戶租金回報體系，對于租用本項目LOFT的客戶在一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進行發(fā)售。項目同時在國際市場上進行發(fā)售。4）整盤針對整個項目繹凱博才提出“泛文化會所”的概念，“泛會所”概念首先由繹凱博才在中凱城市之光項目中提出，“泛會所”不但但只是會所得概念，她是一個集酒店，購物，旅游，商業(yè)，咨詢，醫(yī)療等等綜合在一起的一個服務(wù)平臺，具有全球性的效應(yīng)，業(yè)主可以在各地享受“泛會所”提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三、繹凱博才公司特有的營銷渠道： 廣泛的優(yōu)勢媒體合作網(wǎng)絡(luò) 共享集團公司的高端客戶資源 定向發(fā)行的中凱誠仕會刊物 長期客戶的跟蹤服務(wù) 案場將全部采用無紙化系統(tǒng)進行現(xiàn)場銷售，并與各互聯(lián)網(wǎng)進行聯(lián)網(wǎng)。通過交叉組合，樹立“上實”房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。 媒體策略：報紙廣告、電視廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告為主。傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“海上?！毙蜗蟆Ｍ斗旁瓌t：1．量：開盤期、強銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結(jié)合促銷手段靈活投放2．線：兩種組團――電視、報紙和戶外結(jié)合 主線――衛(wèi)星電視、新民晚報、解放日報、網(wǎng)絡(luò), 輔線――新聞晨報、房地產(chǎn)時報、文匯報、戶外導示、電臺，向海外及境外人士發(fā)行的雜志參加各種國際性的房地產(chǎn)展示會，并組織境外買家的看房團。后記：戰(zhàn)略是戰(zhàn)術(shù)的靈魂，是戰(zhàn)術(shù)的指導思想。該思路主要是圍繞產(chǎn)品與文化兩條主線，在不同時段，運用不同的營銷手法，將其進行不同側(cè)重的放大，并將兩者進行有效的融合貫通。對于工作執(zhí)行中將會遇到的難點，我們將與甲方及各合作方，努力做到提前準備，全力排除，使項目的營銷推廣執(zhí)行工作能夠按最大效果去落地、執(zhí)行，以保證項目的成功運作