【正文】 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價(jià)格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次啟動(dòng)后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費(fèi)者，他們屬于自發(fā)性購(gòu)房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強(qiáng)制性購(gòu)房；再次，是本地和外來(lái)居民為解決居住問(wèn)題產(chǎn)生的購(gòu)房，最后，是本地和外來(lái)的炒房族的投資或投機(jī)性購(gòu)房。(2)近年來(lái)建筑材料價(jià)格上漲，使商品房剛性成本增加。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r主要指標(biāo)表(單位：萬(wàn)㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開(kāi)工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標(biāo)折線圖（單位：萬(wàn)㎡)表18：2001～2005年蘇州各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬(wàn)㎡)全部商品房住宅商鋪寫(xiě)字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn)㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬(wàn)㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬(wàn)㎡，以30平/人的居住面積計(jì)算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬(wàn)人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。中心城區(qū)、％，％。同時(shí)，各區(qū)域市場(chǎng)的成交量也多數(shù)保持增長(zhǎng)狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2005年6月份蘇州二手房市場(chǎng)受“”新政實(shí)行的影響，成交量下跌約三成。新政6月初期二手房市場(chǎng)一片蕭條(1)中心城區(qū)：房?jī)r(jià)小幅上漲成交量高于4月份　 中心城區(qū)6月份均價(jià)為4715元/㎡，％，整個(gè)蘇州二手房市場(chǎng)中僅有中心城區(qū)出現(xiàn)了價(jià)格的小幅上漲。從次區(qū)域來(lái)看，滄浪區(qū)是6月中心城區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的一個(gè)主要推動(dòng)區(qū)域。中心城區(qū)的行情主要是由兩方面的因素造成的從短期因素看，由于大量房產(chǎn)交易在5月份完成，6月市場(chǎng)的可交易數(shù)量有所減少，導(dǎo)致供求關(guān)系的變化，引起價(jià)格的微幅上揚(yáng)；從長(zhǎng)期因素看，中心城區(qū)雖然單價(jià)較高，但總體上面積都比較小，房產(chǎn)的總價(jià)不高，很適合初次購(gòu)房或者過(guò)渡購(gòu)房的市場(chǎng)需要，因此中心城區(qū)一直是二手房交易的熱門(mén)區(qū)域。從3月份到5月份，二手房成交價(jià)格保持在上下1％的波動(dòng)范圍，而六月份較前幾個(gè)月有比較明顯變動(dòng)。 　 雖然吳中區(qū)與中心城區(qū)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)以自住房源為主，但表現(xiàn)截然相反，原因主要有兩個(gè)：首先，從二手房相互競(jìng)爭(zhēng)的角度看，相對(duì)于吳中區(qū)4000元/㎡左右的均價(jià)，滄浪區(qū)護(hù)城河外圍的房產(chǎn)其同樣的4000元/㎡均價(jià)就顯得更具吸引力。以最近上市的“S半島”為例，開(kāi)盤(pán)價(jià)只有3780元/㎡，這個(gè)價(jià)格對(duì)二手房市場(chǎng)造成了一定的沖擊。反過(guò)來(lái)，隨著中心城區(qū)二手房市場(chǎng)的繼續(xù)走高、吳中新房?jī)r(jià)格的回升，二手房市場(chǎng)在互動(dòng)中也將逐步向平穩(wěn)過(guò)渡。6月份園區(qū)成交量也和4月份相差不大。 新政在6月開(kāi)始執(zhí)行以后，2年內(nèi)次新房的各項(xiàng)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等等）突然增加，負(fù)擔(dān)比例最高的可以達(dá)到總交易金額的8％以上，促使一部分交易則采取了降低價(jià)格的方式。綜合考慮價(jià)格、地段等因素，上述兩個(gè)地區(qū)性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，促使了二手房的價(jià)格在6月出現(xiàn)上升趨勢(shì)。三個(gè)分區(qū)既有競(jìng)爭(zhēng)又相互關(guān)聯(lián)，整體上受新政的影響要比想象中小。但成交量比5月份大幅下降約50％，也低于4月份的水平。高新區(qū)與園區(qū)一直被認(rèn)為是比較相近的區(qū)域，二手房市場(chǎng)相比之下，區(qū)別還是很明顯的。其次，高新區(qū)新房的分布也和園區(qū)不同。由于高新區(qū)租賃市場(chǎng)比較穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)受其影響，也正在恢復(fù)平穩(wěn)。 (1)吳中外地購(gòu)房需求減少 蘇州二手房在經(jīng)歷了4個(gè)月度的連續(xù)上漲之后，均價(jià)上升的力度已經(jīng)逐漸減弱。以吳中區(qū)為例，部分需求的變化對(duì)二手房市場(chǎng)的影響馬上顯現(xiàn)：吳中二手房均價(jià)的上漲幅度較上月大幅下降，%，是自8月吳中區(qū)二手房均價(jià)回升以來(lái)增幅最小的一個(gè)月度。在三、四類(lèi)地段的名都二手房均價(jià)相繼下降的情況下，五類(lèi)地段顯得非?；钴S：11月份五類(lèi)地段（城北板塊、湄長(zhǎng)板塊、滄浪新城板塊和虎丘板塊）的二手房均價(jià)全線上揚(yáng)。根據(jù)名都均價(jià)系統(tǒng)（MINDEX）?二手房均價(jià)監(jiān)測(cè)資料顯示：二手房均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)變化較少，但部分二手房板塊均價(jià)有較大震蕩。中心城區(qū)的鐘樓南園板塊、城南板塊，新區(qū)的華山路板塊都有超過(guò)1%的跌幅。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查中心城區(qū)由平江、滄浪、金閶區(qū)組成，該區(qū)域地段價(jià)值較高，城市發(fā)展的各項(xiàng)資源聚集，基礎(chǔ)配套最為完善。而自2005年以來(lái)，中心城區(qū)的土地供應(yīng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)的趨勢(shì)。根據(jù)我公司的市場(chǎng)資料顯示，中心城區(qū)地價(jià)的平均增幅超過(guò)50％。市區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括多層、小高層、酒店式公寓、別墅，表現(xiàn)出復(fù)合型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。分析原因主要是因?yàn)檎{(diào)控后，宏觀形勢(shì)尚不明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期有所降低，不敢輕易涉足各項(xiàng)配套尚需完善的新城區(qū)，因此，配套成熟的中心城區(qū)成了他們著陸的安全地帶。隨著園區(qū)市場(chǎng)重心由原來(lái)的湖西轉(zhuǎn)向湖東，供應(yīng)量的加大，市場(chǎng)發(fā)展面臨較大壓力，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。主體行情均價(jià)在51005600元/㎡。但憑借著良好的區(qū)域大環(huán)境和優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，在今后的一段時(shí)期內(nèi)，相信園區(qū)仍將占據(jù)整個(gè)蘇州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)頭主導(dǎo)地位。但是新區(qū)市場(chǎng)存在較為突出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)為供應(yīng)產(chǎn)品戶型面積過(guò)大，總價(jià)居高。價(jià)格方面，存在兩個(gè)價(jià)格段，外圍區(qū)域基本行情在41004700元/㎡，而中心區(qū)域在50005400元/㎡。土地供應(yīng)隨著該區(qū)域逐漸向外圍延伸，推出地塊多處在較為偏遠(yuǎn)的外圍區(qū)域（新區(qū)西北部地區(qū)），同時(shí)也開(kāi)始向木瀆、橫塘等二級(jí)區(qū)域轉(zhuǎn)移， 從幾塊土地悉數(shù)由拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌的情況看，未來(lái)，高新區(qū)房地產(chǎn)可能仍將繼續(xù)游離于熱點(diǎn)之外。相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，供應(yīng)量增大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變向，由原來(lái)單一的多層產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多層、小高層、別墅復(fù)合型產(chǎn)品格局，區(qū)域市場(chǎng)行情目前基本穩(wěn)定在4200元/㎡。2005年相城區(qū)土地供應(yīng)形勢(shì)呈現(xiàn)價(jià)升量增，所推地塊位置開(kāi)始由元和中心向外圍擴(kuò)散，與前年一樣，地塊面積仍多為十萬(wàn)㎡以上的大宗地塊，這將對(duì)于未來(lái)相城區(qū)房地產(chǎn)的大板塊格局產(chǎn)生決定性影響；由于相城區(qū)起點(diǎn)及規(guī)劃均較先前：打造人居和諧環(huán)境——綠色相城。吳中區(qū)城市化基礎(chǔ)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好。2005年，吳中區(qū)的土地供應(yīng)仍然持續(xù)2004年的放量走勢(shì)，區(qū)域供應(yīng)量加大，使其可開(kāi)發(fā)的商品房面積得到有效補(bǔ)充，隨著外界對(duì)吳中區(qū)價(jià)值認(rèn)同感的增加，開(kāi)發(fā)商對(duì)該區(qū)域土地爭(zhēng)奪也愈發(fā)激烈，在下半年土地拍賣(mài)會(huì)上，一宗吳中建成區(qū)地塊拍出了95％的全場(chǎng)最高增幅。區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅3889265725163210非住宅1017145811852010小計(jì)4906411537015220區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅23984829589725396非住宅10752704124110690小計(jì)34737533713836086表15： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)比較表（單位：套）圖20： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)柱狀比較圖（單位：套）表16：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積比較表（單位：㎡）區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅428682238034229246387765非住宅38525585444632497654小計(jì)467207296578275570485419區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅3203357905838338323228477非住宅172266163882236147813342小計(jì)49260195446510699794041819圖21：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積柱狀比較圖（單位：㎡）蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)強(qiáng)勁。由于平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)三個(gè)城區(qū)的土地資源有限，實(shí)際上今后在園區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋的比例要比調(diào)查的數(shù)據(jù)要高得多。從比例上看，園區(qū)住宅的50%是賣(mài)給了外來(lái)人口。(1)園區(qū)湖西與湖東房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)湖西：湖西區(qū)域城市框架已形成，功能定位已十分明確，在湖西的開(kāi)發(fā)中，先前主要以廠房以及住宅的開(kāi)發(fā)，在下一階段的發(fā)展中，將繼續(xù)剩余地塊住宅的開(kāi)發(fā)，并加大商貿(mào)區(qū)的建設(shè)。湖西的房地產(chǎn)市場(chǎng)自園區(qū)建立以來(lái)一直走強(qiáng)，其整體市場(chǎng)價(jià)格從2001年的1800元/㎡上升至現(xiàn)在的5500—5800元/㎡左右（小高層、高層）湖西在各項(xiàng)交通網(wǎng)絡(luò)的完善、居住環(huán)境優(yōu)美、CBD的建成、與市區(qū)的緊密聯(lián)系、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的支撐、外來(lái)人口的大量導(dǎo)入、對(duì)外強(qiáng)烈輻射的有利背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將持續(xù)走強(qiáng)。隨著市政的不斷到位，配套的不斷完善（小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、鄰里中心等），環(huán)境的逐步到位（金雞湖景觀、紅楓林、植物園），帶著對(duì)湖西認(rèn)可的信心，湖東將是湖西“小試牛刀”后的又一片“人居天堂”。同時(shí)消費(fèi)者也應(yīng)有一個(gè)衡量的過(guò)程，畢竟湖西與湖東各有優(yōu)勢(shì)，湖西的優(yōu)勢(shì)在于已經(jīng)成型，各種配套與居住環(huán)境是有目共睹，加上其處于市區(qū)與湖東的中間帶，居住與投資前景將是十分的適宜。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細(xì)分為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）批售面積、施工、新開(kāi)工面積。商品房銷(xiāo)售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細(xì)分為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）銷(xiāo)售面積。園區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)量逐年遞增，增幅驚人，特別是湖東。造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩方面，一方面是需求拉動(dòng)，一批優(yōu)質(zhì)、大型個(gè)案良性開(kāi)發(fā)，使得供應(yīng)量基本得到去化。2005年園區(qū)湖西供應(yīng)量較少，在35萬(wàn)㎡左右。 湖東住宅發(fā)展相對(duì)湖西而言才剛剛起步，2005年的供應(yīng)量將與2004年相差不大，年供應(yīng)量在200萬(wàn)㎡左右。2005年新區(qū)、園區(qū)、市區(qū)商品房受宏觀調(diào)控的直接影響下，各區(qū)均價(jià)都所下降，其中新區(qū)05年公寓均價(jià)4838元/㎡，比去年均價(jià)減少962元/㎡，下降幅度最大，達(dá)16%。年度公寓平均售價(jià)，有較大上升，特別是相城區(qū)由去年的3744元/㎡上升到今年的4555元/㎡，上帳幅度較大，達(dá)21%。湖濱一號(hào)高層/別墅160014%.232.9690%550019仁恒小鎮(zhèn)小高層/多層57015%.108.14075%680031御葑庭小高層26415%.52.5570%610032大湖名馨花園一期小高層22475%.224.12075%51005灝景天下高層36685%.366.15085%49006嘉業(yè)山水之戀多層/小高層44810%.178.90,12020%460018國(guó)際公館小高層1224無(wú).272.103/5900預(yù)熱19保利雅苑高層356無(wú).356.100,130/580020白領(lǐng)公寓小高層200無(wú).108.77，99/500021泛華嘉園多層100無(wú).100.90/390022金楓美地多層/小高層1300無(wú).500.80/110/380023瑞景苑多層600無(wú).200.90/3900序號(hào)區(qū)域案名類(lèi)型總供應(yīng)量總銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間新推案量新推案時(shí)間新推案新推案銷(xiāo)售率推案均價(jià)區(qū)域均價(jià)主力面積(元/㎡)(元/㎡)1吳中區(qū)福星新城1期高層/小高層30659%.147.13056%4700毛坯： 45602天辰花園高層/小高層145828%.48.1114840%47003四季晶華高層124334%.126.81111934%47504S半島多層/小高層80026%.50.911040%43505陽(yáng)光水榭多層/小高層/高層300043%.87.10238%44006生活家多層13690%.136.11190%43007嘉寶花園多層96675%.496.13067%50008迎春花園多層23291%.232.8491%41009雅典世家小高層21083%.210.21083%4600精裝： 560010吳城仕家多層78385%.783.13585%490011都薈名苑高層28262%.282.14062%490012吳商雅苑多層132