【正文】 近區(qū)域的優(yōu)勢：a、由于貴陽市城區(qū)以后政府將不再新批住宅用地，所以城區(qū)在建和已建的項目，物業(yè)升值潛力和空間較大；b、交通便利暢達(dá)，能在短時間內(nèi)到達(dá)城市的各個區(qū)域；c、配套設(shè)施齊全，居住在城區(qū)可以享有盡可能多的公共資源（如名校、廣場、影劇院、文化中心、公園及其它配套設(shè)施等）；d、城區(qū)部分地方風(fēng)景景觀資源豐富，如黔靈山公園，河濱公園、甲秀樓等附近；貴陽城市中心區(qū)及附近區(qū)域的劣勢：a、城區(qū)內(nèi)住宅區(qū)域范圍多屬建筑密度大，居住空間小、壓抑感強(qiáng)；b、城區(qū)內(nèi)的空氣質(zhì)量及自然景觀資源差，與郊區(qū)及城郊相比虐勢明顯；c、城區(qū)內(nèi)的住房價格相對貴陽市市民的收入而言偏高，導(dǎo)致在城區(qū)的住宅消費時多為收入較高階層，從而導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)的消費水平提高，物價較貴。花溪公園附近未來將不在新批住宅用地，導(dǎo)致現(xiàn)有居住用地較為珍貴；b、花溪靈山秀水、風(fēng)景優(yōu)美；十里河灘響譽省內(nèi)；c、貴州大學(xué)、貴州農(nóng)學(xué)院、貴州民族學(xué)院等高校云集，文化氛圍濃厚；d、花溪的現(xiàn)有配套設(shè)施能滿足居民的基本生活需求；◆花溪片區(qū)的劣勢：a、交通不方便，一般從花溪到市區(qū)需要1個小時的公交車程，且車費為市內(nèi)其他公交車費的2倍；如果開車，需要交過路費；b、周邊配套不是很齊全，雖然也能滿足一般的生活需要，但如果買高檔的商品或服裝在本片區(qū)暫時時無法滿足；（5）、貴陽市各居住片區(qū)的綜合素質(zhì)評價（相對住宅物業(yè)）根據(jù)調(diào)研的實際結(jié)果，采用比較加權(quán)等級評分的方法對各居住片區(qū)的綜合素質(zhì)進(jìn)行分析：① 實際調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)二次以上置業(yè)者在選擇居住區(qū)域時更看中：社區(qū)規(guī)模、自然景觀、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施等② 我們將這幾個因素作為評價指標(biāo)；③ 地理位置主要以用地規(guī)劃中的土地級別作為評分標(biāo)準(zhǔn)；④ 自然景觀主要以景觀的靈秀程度，以及其附加值（例如政府投資維護(hù)等）的多少作為評分標(biāo)準(zhǔn)；⑤ 周邊環(huán)境主要是指周邊的公共配套和建筑構(gòu)成的人文景觀；⑥ 交通配套主要以交通的便利程度及費用為評分標(biāo)準(zhǔn)；⑦ 配套設(shè)施主要是指：醫(yī)院、學(xué)校、公園、大的商場、超市等； 通過調(diào)研我們?yōu)橘F陽各大片區(qū)按以上幾點進(jìn)行綜合評分，見下表 貴陽市各大居住區(qū)的評分表 區(qū)域指標(biāo)貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域城區(qū)邊緣地帶小河片區(qū)花溪片區(qū)地理位置5332自然景觀3335周邊環(huán)境4323交通配套5332生活配套5333在以二次以上置業(yè)者為研究對象的同時，我們發(fā)現(xiàn)投資和居住的比例接近為20%：80%；◆置業(yè)者以投資為目的：則地理位置、自然景觀、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施的權(quán)重之比為：::::。以此為標(biāo)準(zhǔn)各片區(qū)的得分分別為:貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域:城區(qū)邊緣地帶:3分小河片區(qū):花溪片區(qū):由于投資與居住為2∶8所以各居住片區(qū)綜合得分為:貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域:城區(qū)邊緣地帶:3分小河片區(qū):花溪片區(qū):小結(jié)：由此可以看出從二次以上置業(yè)者居住的角度來看, 貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域綜合素質(zhì)較高,花溪片區(qū)其次, 城區(qū)邊緣地帶及小河片區(qū)素質(zhì)相當(dāng)。三、花溪概述： 花溪區(qū)概況：花溪屬貴陽市著名旅游風(fēng)景區(qū), 全區(qū)轄11個鄉(xiāng)，4個鎮(zhèn)(其中民族鄉(xiāng)7個)，168個村委會 ，26個居委會。森林 ，%。，比上年增長19%。%；，%。增長15%，其中地方財政收入6316萬元，財政支出10681萬元。旅游經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。旅游業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同繁榮。%。 城管力度加大，城鎮(zhèn)面貌煥然一新。同時，在部分鄉(xiāng)(鎮(zhèn))繼續(xù)實施集鎮(zhèn)改造和公路“保暢工程”。此外，加快了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))程控電話的建設(shè)步伐，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通程控電話。教育工作緊緊圍繞鞏固“兩基”達(dá)標(biāo)成果這一中心任務(wù)，認(rèn)真抓了輟學(xué)率反彈的控制，實施素質(zhì)教育等工作，促進(jìn)了全區(qū)教育工作的健康發(fā)展。取消了重點初中的辦學(xué)模式，實施了花二中與清華中學(xué)的合并，實行了小學(xué)升初中的免試就近入學(xué)。計劃生育工作繼續(xù)以鞏固計生“三為主”達(dá)標(biāo)縣工作為目標(biāo)，全面推廣“三結(jié)合” 工作，提高了計劃生育的整體管理水平?！耄?，計劃生育“三為主”通過省級復(fù)查。發(fā)揮13個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))精神文明活動中心的載體作用，認(rèn)真抓好農(nóng)村精神文明建設(shè)。青巖鎮(zhèn)“講、比、建”示范村通過市檢查驗收。至2000年全區(qū)共有146個村實現(xiàn)了小康分類達(dá)標(biāo)，有23個村和2個鄉(xiāng)( 花溪鄉(xiāng)、青巖鎮(zhèn))達(dá)到國家級小康標(biāo)準(zhǔn)花溪區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：花溪區(qū)目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)針對貴陽房地產(chǎn)總體供應(yīng)量而言偏底，主要受片區(qū)整體發(fā)展及人口規(guī)模等所影響；到2001年10月前花溪區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)在售樓盤據(jù)調(diào)查統(tǒng)計表明有10個項目，總均價在8001500元不等，而造成價格差距的主要因素來源于個樓盤的品質(zhì)、檔次及規(guī)模，清華山莊1999年推出時引起當(dāng)?shù)啬酥临F陽整個市場的關(guān)注并被視為一時之楷模，然而時至今日其鋒芒不在，也以容入普通行列；華宇云鼎居項目2001年9月房交會上推出，時下社會不少人士密切關(guān)注，能不能引起新的市場熱點我們拭目以待；總體而言花溪片區(qū)的房地產(chǎn)市場目前處在初級階段，急需代表性項目提升片區(qū)整體形象并帶動地產(chǎn)發(fā)展。普通住宅清華山莊王家坡 1380元/平方米 商住樓永恒商住樓ABC棟將軍路中段 1560元/平方米 商住樓茗桂花園（朝陽村二期） 朝陽村園亭路3號 1358元/平方米 商住樓花閣路商住樓 花閣路 888元/平方米 普通住宅華宇世紀(jì)花園 清溪路 1450元/平方米 戶型及面積配比 戶型為3室2廳100戶, m2, m2, m2, m2, m2各占20%.小區(qū)及周邊配套設(shè)施 小區(qū)1~4樓為商場，５樓為會所，有健身房、麻將室、商務(wù)活動、茶齋、美容美法廳等設(shè)施；周邊配套有：智誠超市、黔靈公園、貴州省博物館、貴州省圖書館且離市中心較近，離貴陽醫(yī)學(xué)院貴陽六中等只需５分鐘公交車車程。優(yōu)劣勢評價優(yōu)勢１、 緊鄰黔靈山公園，部分戶型的景觀較好，而且是一個休閑的好去處；２、 屬于市中心的一級輻射地帶，可以說即能享有都市的繁華，又能享有大自然的寧靜。房間的布局也不合理， m2的大戶型廚房設(shè)計的很小，主人房設(shè)計得很長；２、 小區(qū)會所的功能配套較少，景觀單調(diào)，雖然有黔靈公園作為大的景觀，但公園的景觀缺乏情趣和生氣；消費群體分布概況據(jù)銷售人員說在這里賣房的一部分為離休的老干部，買來一家人居住；另一部分為社會地位較高的成功人士。街區(qū)功能周邊景觀后面是仙人洞風(fēng)景區(qū)，但前面的景觀不是很好，街道雜亂，商業(yè)門面都是卷閘門，這些都與整個社區(qū)環(huán)境不匹配。電梯電梯前樓地面磚鋪面，電梯門框石材踉貼室內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)樓地面水泥砂漿找平，頂棚墻面混合砂漿底層，白灰漿面層并刷白；衛(wèi)生間送蹲式大便器；建筑規(guī)劃建筑依山勢而建，層層錯落，基本上都是點式住宅園林規(guī)劃園林很好的利用了地勢的特點，將水景園林從地勢高的地方一直做到地勢低的地方，而且水是循環(huán)使用的；水景有銀花疊水、荷唐月色、臨波觀魚、怡心亭等其他的景觀還有：雕塑草坪、親子植物園、健康角、好望角、兒童益智園、陽光大道、時代廣場等。工程進(jìn)度首次： 2001年8 月12 日主體地上四層二次：年 月 日三次：年 月 日四次：年 月 日戶 型 組 成編號戶型面積套數(shù)數(shù)量比重12房2廳1衛(wèi)87．06167．424房2廳2位137．76167．433房2廳2衛(wèi)136．44167．443房2廳2衛(wèi)1303214．853房2廳2衛(wèi)153．026863房2廳2衛(wèi)13468價格體系調(diào)查與分析時間一： 年 月 日調(diào)整一時間： 年 月 日變化二時間： 年 月 日樓盤起價2278樓盤均價2458付款方式及折扣一次性付款92折；銀行按揭：95折物業(yè)管理費不超過一元樓層（垂直/水平）價差樓層價差30元/m2營銷方面情況調(diào)研樓盤定位共享式人文社區(qū)主要客戶分類及比例因樓盤剛開盤客戶群還沒有表現(xiàn)明顯的特征，客戶中既有老人、也有中年人、同時也有年輕人但他們的收入都比較高，或是有一定的積蓄。如果到時能做到這樣就將向它的主題語所說的那樣，讓你能感覺到源源不斷的生活享受，在這里能感覺到一種全新的生活方式；由中海做物業(yè)管理；戶型均為躍式，是時尚和高尚住宅的象征；優(yōu)劣勢評價優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，緊鄰南明河，且在市中心，交通便利，且能享有較多的公共配套設(shè)施；由中海做物業(yè)管理；園林做得比較到位，即能體現(xiàn)欣賞性又能體現(xiàn)他的使用功能；主題概念的會所，可以滿足不同類別、不同性別人的需求。消費群體分布概況消費群有政府的官員，在貴陽做生意、開公司的外地老板，外縣有錢的人；★ 萬東花園 樓盤名稱 萬東花園 電話5929952發(fā)展商貴州萬東實業(yè)股份有限公司代理商物業(yè)管理公司貴州萬東實業(yè)股份有限公司物管費,發(fā)售時間2000年年末推出旭日閣，今年推出的是春晨閣；入伙時間２００２年地理位置貴陽市筑新路與百花山路交匯處車位數(shù)（租/售）車位個，買斷6萬元，租金還沒有出來占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率60000m2400余戶共9棟,有6棟多層和3棟小高層多層89%左右建筑規(guī)劃\園林主要特征在建筑規(guī)劃上高層和小高層采用圍合式結(jié)構(gòu),樓宇之間用園林和建筑小品來銜接。 戶型及面積配比 戶型有平層、小錯層、躍層三種結(jié)構(gòu)，主力戶型為120m2左右的3房2廳，160 m2左右的4房2廳，從目前已推出的旭日隔和春晨閣來看3房2廳有87戶，2房2廳有54戶，90 m2~120 m2的有15戶，120 m2~130 m2的有72戶，65 m2~88 m2的有54戶，躍式共10戶小區(qū)及周邊配套設(shè)施 學(xué)校：貴陽六中、實驗小學(xué)（6分鐘的車程） 醫(yī)院：貴陽醫(yī)學(xué)院 商場及超市：思君購物超市 距神奇酒店較近樓盤均價看得見景觀的起價2460元/ m2，看不見景觀的起價2260元/ m2，層差30元/ m2，均價2500 元/m2付款方式折扣及價格策略一次性付款97折,首付三成按揭不打折銷售情況推出的旭日閣因為小戶型多，目前已銷售完；春晨閣于今年5月推出目前已銷售近50%；項目主要宣傳方式及賣點項目的主要宣傳方式有:電視、廣播、公共汽車等；項目的主要賣點：位于繁華市中心的周邊，離名校和有名的醫(yī)院較近；小區(qū)內(nèi)有園林及會所，區(qū)內(nèi)配套相對貴陽市區(qū)其他樓盤較好。劣勢小區(qū)周邊雜亂現(xiàn)象較為嚴(yán)重，與小區(qū)定位的城市的、自然的、尊貴的主題不一致；小區(qū)雖然有園林、有架空花園，但園林缺乏生氣、會所得功能缺乏，應(yīng)該有一些體現(xiàn)文化氛圍的建筑小品，和會所功能配套；離周邊配套還是有一定的距離，例如六中核試驗學(xué)校有兩站路的車程?！? 中天星園 樓盤名稱 中天星園 電話5926315發(fā)展商中天企業(yè)中天星園房地產(chǎn)公司代理商深圳市天置業(yè)策劃公司物業(yè)管理公司中天企業(yè)物業(yè)管理公司物管費1元/m2發(fā)售時間1999年開始發(fā)售入伙時間2001．9地理位置貴陽市外環(huán)城東路團(tuán)坡橋頭車位數(shù)（租/售）地下和地上架空層有車位，如果要買的話7萬元，租的價格還沒有定占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率20000多m260000多m2接近3共分三個組團(tuán)多層89%左右建筑規(guī)劃\園林主要特征在建筑規(guī)劃上衣古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，為合成三個勻質(zhì)空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。在園林規(guī)劃上：以西方園林為主要構(gòu)成元素，例如：4000平方米的主題庭院太陽廣場，在高聳的太陽神雕塑下，以藝術(shù)地景、羅馬柱廊、等構(gòu)成社區(qū)的共享空間，一次為中心，然后向其他三個組團(tuán)延伸，青草、灌木、喬木、四季花卉處處生景。 戶型及面積配比 戶型以三房二廳的錯層為主小區(qū)及周邊配套設(shè)施 小區(qū)配套：超市、泳池、網(wǎng)球場、書亭、托兒所以及3000平方米的業(yè)主中心會所，會所設(shè)有：康體活動空間、資訊交流空間、學(xué)習(xí)、社交空間等。劣勢周邊環(huán)境不好，中天星園與周邊其他建筑都不太相稱；周邊配套設(shè)施缺乏，較近的只有十八中、省榮軍康復(fù)醫(yī)院；消費群體分布概況其中一棟是省委買下來的專家、博士樓；部分為效益較好企業(yè)的中層以上干部；部分為省委的官員；★ 鉆石廣場 樓盤名稱 鉆石廣場 電話物業(yè)管理公司物管費1．5元/m2發(fā)售時間2000年入伙時間2001．12地理位置中華南路大南門處車位數(shù)（租/售）小區(qū)及周邊配套設(shè)施 周邊配套設(shè)施：商業(yè)：旁邊就是商業(yè)繁華區(qū)大十字，購物很方便；休閑景觀：南明河、甲秀樓、人民廣場學(xué)校：市三中樓盤均價起價3260,3460元/m2,層差50元/m2