【正文】 良好基礎(chǔ)。本項(xiàng)目將充分利用“農(nóng)業(yè)現(xiàn) 代化” 戰(zhàn)略的平臺(tái)聚焦 優(yōu)勢(shì)，采取與本地超市、外地知名超市、團(tuán)購(gòu)、銷地市場(chǎng)等進(jìn)行充分合作，利用“ 農(nóng)業(yè)綠色通道”平臺(tái)，引導(dǎo)構(gòu)建全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò) 增項(xiàng)目的交易能力和物流能力。在 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中，將與我國(guó)主要優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、加工企業(yè)等充分合作，大力進(jìn)行招商，創(chuàng)新合作模式，為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)創(chuàng)出一條新路。項(xiàng)目將重點(diǎn)強(qiáng)化檢驗(yàn)檢疫、冷鏈物流、分揀加工、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流綜合配套服務(wù)功能的完善，以先進(jìn)的檢驗(yàn)檢疫設(shè)備設(shè)施、快捷的信息服務(wù)和科學(xué)的營(yíng)運(yùn)管理引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展壯大。其始端將形成為農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)產(chǎn)品初加工企業(yè)等，中端形成分揀加工、包裝儲(chǔ)存、交易物流，終端成為與超市、銷地市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)等供應(yīng)商，強(qiáng)化農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，減少環(huán)節(jié)，降低損耗，提高效率。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍保持較高的水平，但是需要注意的是，目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)自投資，而非居民消費(fèi)的增長(zhǎng)，而投資又主要來(lái)自政府投資與國(guó)有商業(yè)銀行貸款，由于政府投資與國(guó)有商業(yè)銀行貸款的軟約束性，投資的效率并不高，這樣可以得出一個(gè)推論，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率并不高。由此可知，宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦管理層調(diào)控不當(dāng)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)就可能顯現(xiàn)出來(lái)，從而對(duì)本項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。同時(shí)，需要注意的是，農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)應(yīng)高度重視對(duì)現(xiàn)有管理人員的激勵(lì)和約束，盡量避免人才留失，另一方面，應(yīng)注意引進(jìn)人才，特別是有客戶資源的人才。非正常因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一般難以控制，但這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。23 / 42第四章 建設(shè)方案 指導(dǎo)思想項(xiàng)目建設(shè)本著落實(shí)“農(nóng)業(yè)發(fā) 展現(xiàn)代化” 戰(zhàn)略，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通，服務(wù)大眾需求為宗旨，聯(lián)合全國(guó)著名的農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，致力于建設(shè)“ 皖北” 核心區(qū)為最集中、高效、高端的 農(nóng)產(chǎn)品博覽平臺(tái)和展示窗口。 項(xiàng)目整體方案設(shè)計(jì) 總體方案原則、法規(guī)，從該市市情出發(fā)，既要滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的需要，又要適當(dāng)考慮社會(huì)發(fā)展對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提出的新要求，合理確定建設(shè)規(guī)模和水平，做到功能齊全，設(shè) 施完善，莊重實(shí)用，適度超前。將環(huán)保、人文、生態(tài)、 時(shí)尚這四大主題天衣無(wú)縫地融入建筑物的每一個(gè)結(jié)構(gòu)，別具一格的設(shè)計(jì)理念旨在將 XX 綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 和世界尖端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的風(fēng)格完美結(jié)合，并且非常注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)。：建筑面積 ㎡。：占地面積 ㎡，包括：倉(cāng)庫(kù)、冷鏈庫(kù)、停車場(chǎng)，為市場(chǎng)銷售提供完善的產(chǎn)品配送服務(wù)。包括：辦公區(qū)、商務(wù)酒店、展廳、餐飲娛樂(lè)中心、大型超市、商務(wù)接待中心、停車場(chǎng)。：建筑面積 ㎡。 建筑單體設(shè)計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形象效果直接影響到園區(qū)整體視覺(jué)效果，如今各個(gè)城市社區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已不再是過(guò)去人們印象中的簡(jiǎn)易鋼架搭接的建筑物，而是把建筑藝術(shù)中的風(fēng)格、意義、內(nèi)涵、形式、功能等融進(jìn)設(shè)計(jì)中。 　　(1)入口和 門的處理：主入口部分進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兓幚?，可突出入口位置而增?qiáng)指示性，改善墻面虛實(shí)關(guān)系，并可豐富立面效果。 　　(3)墻面的劃分：利用建筑構(gòu)件、線腳、抹灰等手法，將墻面采用水平或垂直或混合進(jìn)行劃分，以達(dá)到簡(jiǎn)潔舒展、挺拔雄偉、和諧等藝術(shù)效果。建筑物色彩對(duì)于人們的感官是很有影響力的，同時(shí)也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。倉(cāng)庫(kù)采用冷色調(diào)和淺色調(diào)，首先是可以較多的反射白天太陽(yáng)的能量，從而保證果蔬等的新鮮度；其次為標(biāo)識(shí)性，使得人們?cè)谑袌?chǎng)中能夠清楚識(shí)別市場(chǎng)與倉(cāng)庫(kù)。另外，攤位面積也有嚴(yán)格的控制，每個(gè)攤位面積將統(tǒng)一按長(zhǎng) —2 平方米、寬 — 米、高 — 米進(jìn)行設(shè)置。單體外觀主要采用大面積的條窗或點(diǎn)窗，滿足天然采光、自然通風(fēng)、遮陽(yáng)擋雨等問(wèn)題以減少照明暖通耗費(fèi)的能量等等。 裝修及場(chǎng)內(nèi)布局 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地面鋪設(shè)防滑地磚,并吸水、防滑、易清掃，向通道兩邊傾斜；內(nèi)墻( 含立柱四周) 應(yīng)貼墻面磚，高度不低于 米；房頂采用防霉涂料，吊頂采用燃燒性能為 A 級(jí)的裝修材料；室內(nèi)空中除必須懸掛的證照、燈具線路外，無(wú)明管道、攔板以及其他線路等。同類商品區(qū)域要相對(duì)集中；分區(qū)標(biāo)志清晰。 給排水方案 設(shè)計(jì)原則市場(chǎng)內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水到檔口，畜禽肉類供水到畜禽肉經(jīng)營(yíng)區(qū)，宰殺間、現(xiàn)場(chǎng)食品加工間等供水到專間。 27 / 42　　市場(chǎng)內(nèi)部排污管道（溝）單獨(dú)設(shè)置，自成系 統(tǒng)，不與連體建筑污水管道共用。市場(chǎng)排污管道與當(dāng)?shù)毓参鬯欧畔到y(tǒng)聯(lián)通。水產(chǎn)、畜禽肉類污水排放口設(shè)隔離過(guò)濾設(shè)施。 系統(tǒng)方案 水項(xiàng) 目 給 水 水 源 由 XX 鎮(zhèn) 供 水 管 網(wǎng) 供 給 ，場(chǎng) 內(nèi) 供 水 干 管 直 徑 為150mm，生 活 給 水 管 道 采 用 給 水 聚 丙 烯 （PPR）管 。 供電工程方案 設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目配備滿足用電負(fù)荷和用電安全的供電設(shè)施，設(shè)置獨(dú)立的配電室。 市場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一配備照明燈，部分室內(nèi)市場(chǎng)設(shè)置應(yīng)急燈。 設(shè)計(jì)內(nèi)容: 變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。 設(shè)計(jì)方案XX 鎮(zhèn)綜合大市場(chǎng)按 80w/㎡設(shè)計(jì),其它用 電按總負(fù)荷 20%計(jì)，補(bǔ)償后功率因數(shù)為 ，規(guī)劃范圍內(nèi)總負(fù)荷為 1824 萬(wàn) KVA。29 / 42變電所電源采用 10kv 高壓電力電纜直埋敷設(shè)，低壓配電線路采用低壓力電纜排管或電纜溝敷設(shè)。統(tǒng)。（Φ≥12），利用建筑物基礎(chǔ)作自然基礎(chǔ)接地體 ,其接地電阻≤4Ω。 通訊工程方案電話、寬帶等通信線路沿主干道路下的通信管溝敷設(shè)，電信、聯(lián)通、移動(dòng)三家運(yùn)營(yíng)商的通信電纜均同溝敷設(shè)，由運(yùn)營(yíng)商自行建設(shè)。設(shè)計(jì)范圍應(yīng)符合下表規(guī)定： 無(wú)障礙設(shè)計(jì)的范圍 表 4—130 / 42 建筑類別 設(shè)計(jì)部位辦公建筑 接待用房（一般接待室、貴賓接待室）各類科研建筑 公共用房（會(huì)議室、報(bào)告廳、展廳等）其他招商、辦公、服 務(wù)建筑　 公共廁所、服務(wù)臺(tái)、公共電話、 飲水器等相應(yīng)設(shè)施 采暖通風(fēng)方案：各個(gè)交易大廳內(nèi)、辦公室等采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)。：浴室、衛(wèi)生間、水泵房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，將污濁空氣排出室外，補(bǔ)風(fēng)由走道等處負(fù)壓補(bǔ)入。：風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)機(jī)采用三速開(kāi)關(guān)。、空調(diào)機(jī)組采用 DDC 監(jiān)控方式，并 納入樓宇自動(dòng)化監(jiān)控系統(tǒng)。車道分 5 米和 3 米兩級(jí)。道路橫坡為 %，道路坡度在 5%—8%之間。 衛(wèi)生設(shè)施方案市場(chǎng)內(nèi)東、西兩側(cè)各設(shè)公共衛(wèi)生間 1 座，距離各交易區(qū)均不超過(guò) 50 米，同時(shí)遠(yuǎn)離熟食區(qū)域，可同時(shí)滿足 80 人的如廁需求。市場(chǎng)內(nèi)東南角、西南角各設(shè)密閉垃圾中轉(zhuǎn)站 1 個(gè)，每天清運(yùn)垃圾兩次。32 / 42 工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排建議表 表4—22022年 2022年 2022年 年份序號(hào) 項(xiàng)目名稱 56 7 8 9 10 11 12 112 111 121 可行性研究報(bào)告及審批2 初步設(shè)計(jì)及審批3 施工圖設(shè)計(jì)4 施工招標(biāo)5 土建施工6 設(shè)備購(gòu)置、安裝及調(diào)試7 輔助設(shè)施工程8 試運(yùn)營(yíng)9 投產(chǎn)33 / 42第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目符合環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策。根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》的有關(guān)規(guī)定，XX 市環(huán)境保護(hù)局同意該項(xiàng)目的建設(shè)，并出具了允許按照環(huán)保設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的審批意見(jiàn)。建議項(xiàng)目單位切實(shí)加強(qiáng)環(huán)境管理、完善管理制度、并安排專人進(jìn)行管理。主要職責(zé)是負(fù)責(zé)各方面的組織協(xié)調(diào)，工程質(zhì)量和配套設(shè)施的驗(yàn)收，資金的預(yù)算、發(fā)放、審核回籠，對(duì)外聯(lián)絡(luò)和業(yè)務(wù)洽談，向上級(jí)匯報(bào)工程進(jìn)度情況等。 勞動(dòng)定員一期項(xiàng)目建成后，配置定員 30 人，其中管理工作人員 20 人，服務(wù)人員 10 人。 管理措施工程管理：成立以區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)參加的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，項(xiàng)目業(yè)主為法人，XX 鎮(zhèn)政府為責(zé)任單位，實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制和工程建設(shè)監(jiān)理制，按項(xiàng)目法人責(zé)任制要求，項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)管理：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金，將嚴(yán)格實(shí)行“三專管理” ，對(duì)投入到項(xiàng)目的建設(shè)資金，項(xiàng)目建設(shè)單位將按照金融等部門的要求，接受金融部門的監(jiān)督與管理。對(duì)銷售人員要建立激勵(lì)機(jī)制，把個(gè)人收入與企業(yè)效益掛鉤。人力資源管理：公司在總經(jīng)理的直接指揮下，由辦公室組織建立和諧的人際關(guān)系，進(jìn)行工作職能設(shè)計(jì)、組織人員培訓(xùn)，使人與人達(dá)到最佳配合。要堅(jiān)持以人為本，充分重視人力資源和人力資本在市場(chǎng)運(yùn)行中的巨大作用，十分尊重員工、保護(hù)員工，努力建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、成熟合格的人力資源隊(duì)伍。對(duì)員工將實(shí)行嚴(yán)格而有效的培訓(xùn)制度。培訓(xùn)結(jié)束，考核合格后發(fā)上崗證才可上崗。 投資估算一期項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中土建工程投資 萬(wàn)元，土地購(gòu)置 萬(wàn)元，設(shè)備和儀器購(gòu)置及安裝費(fèi) 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元。37 / 42第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)情況，確定本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格。 項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期為 12 年，其中建設(shè)期 2 年（含試生產(chǎn)期），正常生產(chǎn)期 10 年。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目平均資金成本確定折現(xiàn)率 10%，同時(shí)也作為對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的判斷（基準(zhǔn)收益率）。 其他計(jì)算參數(shù) 38 / 42 其他計(jì)算參數(shù)表 表 8—1名稱 計(jì)算參數(shù) 備注固定資產(chǎn)折舊 機(jī)器設(shè)備 10年，建（構(gòu)）筑物 30年 平均年限法銷售及管理費(fèi) 3% 銷售收入為基數(shù)工資及福利 30000元/年 每人所得稅率 25%法定盈余公積 10% 所得稅后利潤(rùn)為基數(shù) 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金和附加估算 銷售收入依據(jù)本項(xiàng)目具體營(yíng)銷情況，實(shí)行租售相結(jié)合的營(yíng)銷模式，對(duì)一期項(xiàng)目中農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)（㎡）、調(diào)味品區(qū)（㎡）、副食品區(qū)（㎡）、種子區(qū)（㎡）以及飼料區(qū)（㎡）按20 元/㎡1交易大廳和金融商鋪等、2樓的商鋪和賓館及茶樓區(qū)按 2800元/㎡進(jìn)行全部銷售， 銷售面積合計(jì) ㎡（占一期總建筑面積的 %），保證項(xiàng)目 現(xiàn)金流；本項(xiàng)目銷售總收入 20, 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅金及附加城建稅稅率 5%，教育附加 3%。 項(xiàng)目總成本估算本項(xiàng)目所有原材料、輔助材料及水、電等價(jià)格以當(dāng)?shù)?2022 年 7月 15 日市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)。本項(xiàng)目按計(jì)件工資計(jì)算，經(jīng)測(cè)算以 30000 元/年為計(jì)算依據(jù)，合計(jì)工資及福利費(fèi)為 萬(wàn)元。各類固定資產(chǎn)的折舊年限，按以下數(shù)據(jù)計(jì)算：房屋及建筑物：30 年機(jī)器設(shè)備：15 年銷售及管理費(fèi) 260 萬(wàn)元（含產(chǎn)品廣告宣傳費(fèi)用）。40 / 42 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析的目的是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)所能取得利益的大小。年銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 銀行貸款清償能力分析經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目實(shí)施后，除建設(shè)期外，各年均有盈余，第 3 年內(nèi)合計(jì)現(xiàn)金凈流量 萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的清償能力。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從以上分析計(jì)算表明，年銷售凈利率為 %，年投資凈利率%，年投 資利稅率 %。每年都有財(cái)務(wù)盈余，財(cái)務(wù)狀況良