植物園項目營銷策劃調(diào)研報告-閱讀頁
2025-08-16 19:43本頁面
【正文】 布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的管理目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。居民危房需拆除新建的，一律出城異地安置建設(shè)，嚴(yán)禁在原地重建。職工住房困難的，有條件的單位可按國家有關(guān)住房貨幣補(bǔ)貼政策幫助解決。禁止任何單位與開發(fā)商對手交易，或以一方出地，一方出資的方式建設(shè)商品住宅。對低于此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項目，有關(guān)部門將不辦理相關(guān)手續(xù)。按檔次分布，低檔為800左右、中檔為1300左右、高檔1400左右。當(dāng)?shù)厥袌龅钠鹇溥€與荊州當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣有一定關(guān)系。二、已建商品房項目概況及分析目前荊州市場上在售比較成功或較有特色的項目主要有：富怡雅苑、三進(jìn)花園、榮鑫花園和荊州花園從這些項目的具體請我們可以從中借鑒成功經(jīng)驗，來找到在荊州市場上我們開發(fā)的方向。，由11棟六層住宅組成，樓間距18米。售價：均價1350元/平米 規(guī) 劃 外 部 環(huán) 境（2） 三進(jìn)花園：位于市中心繁華的北京路上，有多座九層建筑組成，臨街12層為底商，39層為住宅，由于占地較小，小區(qū)內(nèi)綠化較少，目前住宅僅剩幾套69層，價格12001300/平米，曾經(jīng)四層最高價格賣到1400多?！ ○^ 小 院 采 光（4） 荊州花園：位于荊州古城旁，金鳳廣場對面，占地260畝，總建筑面積33萬平米，由多層、點高、板高組成，有較大的中心廣場和會所，據(jù)宣傳綠化率達(dá)51%，目前已有5棟樓大到封頂階段，預(yù)計年底上市，同時入住，目前價格未定。開發(fā)商來自廣東。與前面分析的城市發(fā)展方向東北部相一致。）3) 形狀：長方形。只有一個二層建筑物為原植物園看管處。）向面玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及新工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)有的居住區(qū)外檐較差，一層的底經(jīng)營者把環(huán)境搞的較差。市審計局、民政局、市政協(xié)、江津路客運(yùn)站、二醫(yī)院門診在地塊前方江津中路沿線。） 沿長港路向西1200米－1400米為市政府所在地，江津醫(yī)院、市康復(fù)醫(yī)院、市精神病醫(yī)院。）東岳小區(qū)有98年開發(fā)的一期、2001年開發(fā)的二期。注：四周路況均較好。2) 9路公交車可到達(dá)玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京中路。5) 上水、下水周邊配套已有。便于項目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。3) 地塊內(nèi)部植被豐富，水源豐富，便于就近規(guī)劃利用。5) 地塊位于沙市的發(fā)展方向上，市政府等機(jī)關(guān)的遷址會促進(jìn)地塊周邊的成熟。7) 地塊基礎(chǔ)配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。2) 荊沙大道現(xiàn)沒有修完。3) 地塊西北側(cè)較為荒涼，人氣略顯不足。綜述：此地塊自身素質(zhì)、地段發(fā)展?jié)摿?、城市客戶群購買能力均可達(dá)到優(yōu)良。四、前景分析財務(wù)：1) 利潤率較高的項目。3) 因單價較低，現(xiàn)金提供相對值較少。2) 商業(yè)人口比例較大，購買潛力大。4) 政府對小規(guī)模開發(fā)量的限制。6) 平房少，樓房拆遷成本高。7) 當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I習(xí)慣，對穿、吃投入比例較大。8) 當(dāng)?shù)乜蛻簟白凤L(fēng)”購買習(xí)慣較嚴(yán)重。2) 公司框架建立和快速流程3) 人員培養(yǎng)和儲備五、初步開發(fā)設(shè)想1. 項目定位：為當(dāng)?shù)刈畲蟆⒆罹C合、最高檔的社區(qū)。3. 規(guī)劃：1) 東西兩側(cè)的商業(yè)街對于項目在開發(fā)初期的資金回籠會起到較好的作用，尤其西側(cè)靠近沙市大學(xué)。3) 以六層、五層半、四層半洋房為主，小越層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅為輔，綜合多種產(chǎn)品形式；后期根據(jù)市場情況可以考慮板式小高層提高。4．面積：1) 二室100平米2) 小三室115平米3) 中三室120－130平米4) 大三室140－150平米5) 洋房：180－200平米（躍層）6) 別墅：250平米5． 外檐：1) 面磚：南方的多雨天氣。2) 外飄窗和落地大窗，陽光花房和陽臺花園。綠化：1) 起伏、結(jié)合一層車庫臺地2) 運(yùn)動區(qū)和綠化的有機(jī)結(jié)合3) 先做景觀示范區(qū)以及樣板樓，規(guī)避期房的風(fēng)險。2) 背景音樂，電子公告牌等。商業(yè)1) 東西兩側(cè)的商業(yè)街，給周邊區(qū)域配套，形成大環(huán)境。提示：小區(qū)南側(cè)居住區(qū)外檐，可以與政府有所溝通公司進(jìn)行粉刷和裝飾政府給予相關(guān)費(fèi)用減免
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