試談房產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險(xiǎn)及控制-閱讀頁(yè)
2025-08-14 02:24本頁(yè)面
【正文】 新問(wèn)題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有比較充分的了解。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對(duì)抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人及時(shí)到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國(guó)有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。 三、律師在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。 （一）前期盡職調(diào)查階段 在此階段，律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對(duì)象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素。 其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定性因素，也是律師對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地使用權(quán)的取得方式及其合法性；項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更）；項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)）；相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好（項(xiàng)目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致）；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)存在超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對(duì)外債務(wù)（如工程款）、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵（如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國(guó)家權(quán)力部門查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍）；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)（如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等因素綜合考慮，以供股權(quán)受讓方?jīng)Q定是否收購(gòu)時(shí)參考。在此階段，律師的工作主要是針對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)起草、修改和審查合同，這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。（2）聲明與保證；（3）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）。（5）項(xiàng)目現(xiàn)狀： A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無(wú)效。如：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合公司章程的特別約定；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后沒(méi)有及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記；中外合資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)外經(jīng)委審批；國(guó)有股權(quán)出讓沒(méi)有經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記并根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)交割單辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)等等情況均會(huì)造成股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，轉(zhuǎn)讓無(wú)效的直接后果就是受讓方不能實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。 根據(jù)我國(guó)《公司法》的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍須對(duì)原有的債務(wù)向債權(quán)人承擔(dān)清償責(zé)任，即使受讓方與轉(zhuǎn)讓方之間簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已明確雙方的責(zé)任分擔(dān)甚至原有債務(wù)的豁免。因此，在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，受讓方面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)公司原有的、不可知的債務(wù)的承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險(xiǎn)。披露的內(nèi)容是與公司相關(guān)的一切情況，主要包括有關(guān)出資、資產(chǎn)、債務(wù)、合同、擔(dān)保、專業(yè)資質(zhì)等對(duì)受讓方利益產(chǎn)生潛在性影響的情況。為控制受讓方向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險(xiǎn)，受讓方可事先要求轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)?；蛘叻制谥Ц豆蓹?quán)轉(zhuǎn)讓款并留下一部分尾款作為進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)的保證金。 ?。ㄈ┖贤男须A段 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并生效后，并不會(huì)自然發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效是指對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的問(wèn)題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效是指股權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，即受讓方何時(shí)取得股東身份的問(wèn)題，兩者不能混為一談。即使在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，也尚需當(dāng)事人的適當(dāng)履行，股權(quán)轉(zhuǎn)讓才能實(shí)現(xiàn)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行方面，轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是向受讓方轉(zhuǎn)移股權(quán)，受讓方的主要義務(wù)是按照約定向轉(zhuǎn)讓方支付轉(zhuǎn)讓款。根據(jù)我國(guó)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果記載于股東名冊(cè)是公司的義務(wù)。公司未及時(shí)履行義務(wù)的，受讓人可以起訴公司，公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 至此，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓正式完成，但是股權(quán)受讓方仍然要以公司名義從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)行
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