【正文】 有員工如何安排。待平穩(wěn)過渡完成后，可根據(jù)對(duì)人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營的需要，考慮適當(dāng)調(diào)整。根據(jù)資產(chǎn)的不同形態(tài)，可以采取不同的資產(chǎn)剝離方式。這種剝離主要針對(duì)可分割或易于分割資產(chǎn)，如房屋、設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。而如基于稅費(fèi)或其他操作層面原因，資產(chǎn)不可分割或分割成本過高，如混營性業(yè)務(wù)或項(xiàng)目公司擁有的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于這類資產(chǎn)，可以考慮以協(xié)議方式虛擬剝離。同時(shí)，為保證操作順暢，可以考慮保留轉(zhuǎn)讓方的部分股權(quán)，但該等股權(quán)的效力僅及于該等資產(chǎn)。如受讓方可能或已經(jīng)承擔(dān)與剝離項(xiàng)目有關(guān)的義務(wù)、責(zé)任時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)立即代為承擔(dān)相關(guān)義務(wù)、責(zé)任或者給予等額補(bǔ)償。具體處理方案有以下幾種：(1)對(duì)于正常情況下的債權(quán)債務(wù)，由受讓方與新項(xiàng)目公司承繼。(3)某些關(guān)系較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，其主體、內(nèi)容及履行時(shí)間不明確或法律關(guān)系不清晰的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、項(xiàng)目公司與相關(guān)債權(quán)人(債務(wù)人)協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。(4)對(duì)于已到期而未收回之債權(quán)，則雙方商討收益歸屬，及收回債權(quán)的方案。(5)對(duì)于因轉(zhuǎn)讓方單方面原因或非正常原因產(chǎn)生的，與項(xiàng)目公司經(jīng)營關(guān)系不大的債務(wù)，如關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的債務(wù)，或?yàn)殛P(guān)聯(lián)企業(yè)、轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)保產(chǎn)生的擔(dān)保義務(wù)，則宜由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。(7)對(duì)于未決訴訟，應(yīng)分析其產(chǎn)生的原因及可能導(dǎo)致的后果，協(xié)商最佳解決方案(包括以和解方式盡快結(jié)案)及相應(yīng)后果承擔(dān)方。擔(dān)保有常規(guī)擔(dān)保，也可以結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的特點(diǎn)設(shè)定特殊的擔(dān)保方式。銀行保函是一種非常有效的擔(dān)保方式，如銀行可以為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方出具一份不可撤銷、見索即付、承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的銀行保函，則股權(quán)受讓方的權(quán)益即可得到極大程度上的保證。(2)由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或以其擁有的其他公司的股權(quán)作為質(zhì)押。(4)由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方以項(xiàng)目公司名下之國有土地使用權(quán)或在建工程作為抵押，并辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)。(5)“擔(dān)保性”預(yù)售。上述房屋之預(yù)售并非實(shí)際購買房屋的行為，而可視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)受讓方提供的擔(dān)保，可稱為“擔(dān)保性預(yù)售”。一旦轉(zhuǎn)讓方違約，受讓方解除合同，則受讓方可依約定將該等房屋抵償債務(wù)。一般情況下，因這一階段未涉及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，可不交納與房屋交易有關(guān)的稅費(fèi)。另外，如遇第三人對(duì)項(xiàng)目公司主張債權(quán)，由于該“擔(dān)保性預(yù)售”本質(zhì)上的非真實(shí)性，司法機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為此種行為系項(xiàng)目公司合作雙方的內(nèi)部交易安排，不能對(duì)抗第三人，從而導(dǎo)致第三人可以從該等房屋中優(yōu)先受償。即股權(quán)轉(zhuǎn)讓方事先向受讓方作出回購全部轉(zhuǎn)讓股權(quán)的要約，約定回購價(jià)格或回購價(jià)格的計(jì)算方式，該要約為不可撤回。當(dāng)然，股權(quán)回購仍僅為轉(zhuǎn)讓方的一種承諾，并未設(shè)定實(shí)質(zhì)性的擔(dān)保。為保障受讓方利益，必須對(duì)轉(zhuǎn)讓方及轉(zhuǎn)讓方控制下的項(xiàng)目公司設(shè)定一定的行為限制，即限制其不得從事某些行為，或只有在取得收購方書面同意后，方可進(jìn)行某些行為。(2) 項(xiàng)目公司簽署任何對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的協(xié)議或進(jìn)行對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的行為。(4) 對(duì)項(xiàng)目公司的章程條款做出內(nèi)容或形式上的修訂。(6) 項(xiàng)目公司增、減注冊資本。(8) 項(xiàng)目公司進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之目的簽署新的合同。(10) 一次性處置(包括出售、置換、特許、設(shè)置抵押等)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)總價(jià)值或處置單個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值超過一定金額，或做出無償捐贈(zèng)。實(shí)踐之中，股權(quán)受讓方正式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目公司后，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)無法找到某些重要證件、合同、財(cái)務(wù)憑證等，從而給后續(xù)開發(fā)工作帶來極大不便甚至造成嚴(yán)重?fù)p失。違約責(zé)任的約定關(guān)系到一方違約后另一方可以采取的救濟(jì)手段，因而宜細(xì)不宜粗，且應(yīng)具有較強(qiáng)的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)地域性、政策性極強(qiáng)的行業(yè)，容易受到國家與地方土地、金融、拆遷、城市規(guī)劃等法律法規(guī)及政策的影響，如奧運(yùn)計(jì)劃、城市規(guī)劃的調(diào)整都很有可能導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的終止或變更。(1) 保密房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購過程中，由于盡職調(diào)查及信息披露，交易雙方都將掌握對(duì)方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量的損失。當(dāng)然，為收購的目的，雙方有時(shí)須將該等信息向上級(jí)單位(如有)、相關(guān)員工、律師、會(huì)計(jì)師等披露，但披露方應(yīng)保證該等單位或人員亦保守秘密，否則將由該方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。未經(jīng)受讓方事先書面許可，轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的工作人員、董事或項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方進(jìn)行有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的洽談、談判和接觸，也不得與第三方簽署有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的任何協(xié)議、意向書或其他文件。以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購中股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同通常情況下應(yīng)包含的內(nèi)容，另外，根據(jù)公司與項(xiàng)目的具體情況，也可相應(yīng)增加或調(diào)整有關(guān)內(nèi)容。(四)股權(quán)與資產(chǎn)交割股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方的基本權(quán)利與義務(wù)已明確，下一步的工作就是落實(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的各項(xiàng)安排，支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，在約定的時(shí)間內(nèi)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)清點(diǎn)與交割。四、外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司(一)外資在我國房地產(chǎn)市場上的地位與作用我國土地使用權(quán)的有償使用，可以說最早是從外商投資領(lǐng)域開始的。如果場地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，合營企業(yè)應(yīng)向中國政府繳納使用費(fèi)”。二十多年來，大量外資投入我國房地產(chǎn)業(yè)，既在很大程度上解決了某些地區(qū)、某些項(xiàng)目上的資金瓶頸問題，吸引了外匯，也引進(jìn)了國外在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尤其是在銷售、融資、物業(yè)管理方面。(二)我國對(duì)房地產(chǎn)市場上的外資的態(tài)度為維護(hù)本國的經(jīng)濟(jì)主權(quán)和獨(dú)立性，防止本國經(jīng)濟(jì)過度地依賴外資，世界各國在充分利用外資為其本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)地同時(shí)，還對(duì)外資的進(jìn)入設(shè)定了一定的范圍，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)外商投資進(jìn)行引導(dǎo)是各國政府的通行做法。其中屬于鼓勵(lì)類的是普通住宅的開發(fā)建設(shè)。從該《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)而言開發(fā)涉及面較廣、用地面積大、投資金額高、對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響較大的外資房地產(chǎn)開發(fā)，我國一般實(shí)行限制政策。一種傾向是過度限制外商投資開發(fā)房地產(chǎn)，在獲得土地使用權(quán)、注冊外資房地產(chǎn)公司及利潤的匯出等方面設(shè)置過多限制。具體表現(xiàn)在：一、公司注冊時(shí)內(nèi)資企業(yè)應(yīng)一次性注入注冊資本，而允許外資企業(yè)分期注入注冊資本(目前這一差別待遇已隨著《公司法》的修訂而不復(fù)存在)。三、在稅收及費(fèi)用方面實(shí)現(xiàn)大幅度優(yōu)惠減免，導(dǎo)致稅收與國有資產(chǎn)的大量流失。我國加入世貿(mào)組織后，正在逐步修改或廢止有關(guān)法律、政策，朝著內(nèi)外資平等競爭的方向努力。2006年7月，針對(duì)近年來中國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)買房活躍的情況，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局、外匯局六部委共同簽署了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，在外資市場準(zhǔn)入、并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、融資、購買商品房及收益匯出方面設(shè)置了限制，其目的是為了防止熱錢大量流入，抑制房地產(chǎn)市場上的國際投機(jī)性資本。(三)外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的操作對(duì)于外國投資者而言，收購國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一種最快捷的方式，是實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的一種重要途徑，當(dāng)然，也有部分外國投資者通過收購行為進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)以獲取高額利潤。外資部分或全部受讓內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，將導(dǎo)致企業(yè)性質(zhì)由內(nèi)資公司變更為外資公司。當(dāng)然，如果屬于限制類房地產(chǎn)項(xiàng)目，收購行為的審批將更為嚴(yán)格。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。因而，外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，涉及到商務(wù)部門的審批問題，收購?fù)瓿珊?，外資房地產(chǎn)公司的運(yùn)作也將受到相較內(nèi)資房地產(chǎn)公司更多的規(guī)范與監(jiān)控?；谔囟ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，并與相關(guān)方簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合作文件，并經(jīng)商務(wù)部門、外匯管理部門審查確認(rèn)其真實(shí)性后，外資方可進(jìn)入。從上述特別規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，我國對(duì)外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司確實(shí)設(shè)置了一些門檻與條件。[14]有必要制定有關(guān)外資并購中國企業(yè)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的專門法規(guī)，對(duì)外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的條件、程序、審批機(jī)構(gòu)和審批流程作出明確規(guī)定，這樣既防止外資利用收購這種迂回方式規(guī)避我國法律，也使外資收購行為有章有循，有利于保護(hù)外資在房地產(chǎn)市場上的合法投資權(quán)利。在二級(jí)市場上，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購因其法律關(guān)系明了、程序簡便、費(fèi)用低廉而被交易雙方廣泛接受。作為交易雙方尤其是收購方，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到收購中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，采取嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的操作方式，保護(hù)自身的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場的良性、健康發(fā)