【正文】 合理的價(jià)格，以提供大眾化、豐富的商品為主l超市強(qiáng)調(diào)服務(wù)☆已組成小家庭的職業(yè)婦女l追求新鮮、衛(wèi)生、品質(zhì)良好且對(duì)價(jià)格較不敏感的消費(fèi)者l較注重購(gòu)物環(huán)境舒適感的消費(fèi)者l單身在外者l比較喜歡閑逛的消費(fèi)者☆強(qiáng)調(diào)價(jià)格導(dǎo)向，低價(jià)銷售l所有產(chǎn)品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全l可提供額外的服務(wù)l強(qiáng)調(diào)賣(mài)場(chǎng)氣氛及促銷活動(dòng)的個(gè)性化l強(qiáng)調(diào)能提供新的商品知識(shí)及新的料理方法l提供購(gòu)物時(shí)間的方便l積極參與公益活動(dòng)☆經(jīng)營(yíng)理念l專業(yè)管理技術(shù)l人才培育及人力補(bǔ)充計(jì)劃l后勤補(bǔ)助能力◆經(jīng)營(yíng)☆連鎖店或單店連鎖店：以多店連鎖性質(zhì)開(kāi)展，直營(yíng)連鎖占大多數(shù)。全國(guó)性或地方性全國(guó)性：以連鎖形態(tài)經(jīng)營(yíng)，而超越區(qū)域性范圍。地方性：?jiǎn)蔚昊騾^(qū)域內(nèi)的連鎖店。求發(fā)展、求生存或求收益求發(fā)展：搶據(jù)點(diǎn)方式，快速出店求生存：采用以店養(yǎng)店方式求收益：只開(kāi)賺錢(qián)店☆購(gòu)買(mǎi)或承租購(gòu)買(mǎi)：優(yōu)點(diǎn)是可永續(xù)經(jīng)營(yíng)、享受不動(dòng)產(chǎn)增值之利益、可掌握用途主倥權(quán)，缺點(diǎn)是資金需求大，投資風(fēng)險(xiǎn)高承租：以合約的方式承租經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，其優(yōu)缺點(diǎn)與上述相反☆以生鮮為主或以雜貨為主生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商品，注重生鮮處理技術(shù)雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價(jià)格策略及促銷活動(dòng)☆商圈☆商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū)辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū)住宅區(qū)：是指住家聚集之地區(qū)店址☆地上或地下地上：是指賣(mài)場(chǎng)在一樓或二樓地下：是指地下一樓賣(mài)場(chǎng)及少部分地下二、三樓賣(mài)場(chǎng)☆銷售☆單層樓面或多層樓面經(jīng)營(yíng)單層：超市賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃在同一層樓面，賣(mài)場(chǎng)較易有整體連貫性多層：超市賣(mài)場(chǎng)分割在兩個(gè)或三個(gè)樓面，賣(mài)場(chǎng)不易連結(jié)☆◆業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)?！攸c(diǎn)：☆營(yíng)業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高☆商品結(jié)構(gòu)有即時(shí)消費(fèi)性、容量小、應(yīng)急性等特點(diǎn)☆食品超市采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)☆商品結(jié)構(gòu)以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主☆以居民為消費(fèi)對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)※特點(diǎn)：☆營(yíng)業(yè)面積大，一般為1萬(wàn)平方米以上☆商品結(jié)構(gòu)主要以食品、家用品、服裝衣料、文具、家電、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品為主?！睢攸c(diǎn)：☆營(yíng)業(yè)面積在2500平方米以上☆重點(diǎn)在商品的深度。目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求☆◆在調(diào)查商圈之前，要確定調(diào)查的原則、目的、方法、種類，以及資料如何取得和活用，調(diào)查實(shí)務(wù)的展開(kāi)等。調(diào)查應(yīng)堅(jiān)守的兩大原則☆以事實(shí)來(lái)判斷，應(yīng)完全禁止臆測(cè)，以免造成錯(cuò)誤的決策※設(shè)定商圈范圍☆調(diào)查商圈客源☆賣(mài)場(chǎng)的適當(dāng)規(guī)?！钫{(diào)查方法重點(diǎn)☆調(diào)查手段的確定☆調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果☆調(diào)查時(shí)間表的確定※資料調(diào)查l城市計(jì)劃、城市建設(shè)指定用圖l競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃l現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查l競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查l商圈設(shè)定商圈設(shè)定必須以地圖為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行判斷，就“工欲善其事，必先利其器”的觀點(diǎn)來(lái)看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進(jìn)行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。地圖制作☆行政區(qū)別人口數(shù)、戶數(shù)分布l住宅區(qū)位置分布圖l城市計(jì)劃圖☆市區(qū)準(zhǔn)備1：10，000比例的地圖，郊區(qū)準(zhǔn)備1：25，000比例地圖。將行政區(qū)，以千米為單位，填入人口數(shù)、戶數(shù)ll同樣以500米半徑在預(yù)定地畫(huà)圓☆住宅地圖l商圈設(shè)定后，計(jì)算商圈內(nèi)住戶數(shù)l地形圖l顧客利用自行車(chē)或步行購(gòu)物時(shí)，高低不平是阻礙來(lái)客主要原因☆預(yù)定地500米距離范圍內(nèi)，周邊計(jì)劃道路已確定用途者l預(yù)測(cè)商圈范圍先預(yù)估預(yù)定地的市場(chǎng)占有率，并將之與達(dá)到損益平衡點(diǎn)銷售時(shí)所必須的占有率相比較，以判斷有無(wú)詳細(xì)調(diào)查的必要。商圈范圍種類l大商圈：是以汽車(chē)為主，范圍約5000米，來(lái)客大都以購(gòu)物為目的，大部分以販賣(mài)選購(gòu)品為主l5000米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法l在1：15，000—1：10，000地圖上記入預(yù)定地及競(jìng)爭(zhēng)店所在位置l根據(jù)店的規(guī)模畫(huà)圖，以預(yù)定地和競(jìng)爭(zhēng)店為主300—600平方米畫(huà)半徑300米的圓實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)查，來(lái)設(shè)定商圈l將約100—150份問(wèn)卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫(huà)線，如此一來(lái)商圈自然顯現(xiàn)l戶數(shù)乘以每戶每月家計(jì)支出就是一店?duì)I業(yè)※概念：l二次商圈：也有其他店利用，無(wú)法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈◆用地調(diào)查內(nèi)容☆標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響l城市規(guī)劃狀況l地租及用途l房屋狀況l環(huán)境☆道路交通流量☆競(jìng)爭(zhēng)店☆是否有其他可取代店址☆損益平衡點(diǎn)設(shè)定※用地的地理位置和周?chē)貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購(gòu)物中心能否生存。☆最短時(shí)間原則l聚集原則l分析資料l交通易達(dá)性分析l用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估l需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得購(gòu)買(mǎi)并能夠獲得投資回報(bào)l用地的物理狀況用地取得之后，需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周?chē)h(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。用地物理狀況調(diào)查用地的平整性郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性目標(biāo)地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開(kāi)店流程開(kāi)店流程：為實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)的開(kāi)店目標(biāo)，寫(xiě)掉開(kāi)發(fā)策略與長(zhǎng)期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來(lái)的連貫性行動(dòng)。開(kāi)店組織架構(gòu)開(kāi)店選擇的方式，只要適用于投資者本身特質(zhì)的方式就是好方式?！曛穼ふ?、商圈調(diào)查，店鋪規(guī)劃及內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)，可聘用專業(yè)人才或委托專業(yè)顧問(wèn)公司來(lái)進(jìn)行調(diào)查或設(shè)計(jì)。聘請(qǐng)精通商品采購(gòu)的人才☆聘請(qǐng)收銀員、防損人員、后勤工作人員☆※主要作用為統(tǒng)一店鋪中的后勤工作，達(dá)到簡(jiǎn)單化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、集中化等原則?！钌倘φ{(diào)查l商圈分析（擬訂開(kāi)店硬件戰(zhàn)略）l店鋪經(jīng)營(yíng)計(jì)劃擬訂☆開(kāi)幕日期選定l平面配置圖設(shè)計(jì)l店鋪設(shè)備導(dǎo)入l內(nèi)外裝潢工程進(jìn)行☆收銀系統(tǒng)、EOS、POS系統(tǒng)導(dǎo)入lPOS機(jī)連線作業(yè)l現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定☆人事招募l備品及各部需求準(zhǔn)備與分配l人事規(guī)章l商品部l商品構(gòu)成及品種選定l競(jìng)爭(zhēng)店重點(diǎn)商品售價(jià)調(diào)查l賣(mài)場(chǎng)演出的企劃、分配l配送處理中心l廠商進(jìn)貨管理規(guī)定l配送范圍、路線及時(shí)間表的決定l物流搬運(yùn)工具設(shè)施的準(zhǔn)備☆工作手冊(cè)的實(shí)施l勤務(wù)計(jì)劃安排l補(bǔ)充訂貨系統(tǒng)運(yùn)作l新進(jìn)人員訓(xùn)練動(dòng)作測(cè)驗(yàn)l開(kāi)幕前公關(guān)拜訪實(shí)施l人員服務(wù)訓(xùn)練l人員配備※確認(rèn)部門(mén)總體工作及完成期限☆以完成期限的優(yōu)先次序挑選最急迫的工作，再依其所需工時(shí)數(shù)來(lái)分配人力☆設(shè)施配置※如何激發(fā)消費(fèi)者內(nèi)心的欲望，讓欲望驅(qū)使消費(fèi)者本身很容易走進(jìn)來(lái)，這是店面設(shè)施最重要的功能?！钫信苐llll醒目易見(jiàn)的招牌位置與距離、試點(diǎn)有關(guān)。外裝設(shè)計(jì)l店面情況是否整頓得當(dāng)l店面的通行是否順暢l店鋪的設(shè)計(jì)，是否讓人對(duì)季節(jié)變化感到敏感l(wèi)是否留意玻璃會(huì)反光的問(wèn)題l入出口的設(shè)計(jì)如何選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)娜肟?，將是決定日后來(lái)客數(shù)多寡的關(guān)鍵。第一主通道的重要性、特點(diǎn)寬廣是歡迎的證明，狹窄是不歡迎的證明。商品要讓顧客進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)后，感到驚訝和興奮。是獲得最大單位面積利益的地方，既有特價(jià)商品也有暢銷商品。顧客從右側(cè)入口容易進(jìn)入右邊比左邊占有優(yōu)位。中央設(shè)施中央設(shè)施就是我們所稱的賣(mài)場(chǎng)。主要應(yīng)考慮的項(xiàng)目如下：☆我們知道，消費(fèi)者購(gòu)物，有70%—80%是在悠閑、自由自在的環(huán)境中，不知不覺(jué)所選購(gòu)的。思考：l整體的狀態(tài)是否良好？l空間是否充分利用？l墻上所做的廣告利用效果如何？l天井和柱子的利用是否充分？l柜臺(tái)及接客臺(tái)的設(shè)置是否適當(dāng)？l通路l消費(fèi)者路線l陳列用設(shè)施陳列設(shè)施與商品互為一體，良好的陳列設(shè)施，如冷藏冷凍柜等，不但能確保產(chǎn)品的新鮮度，更能展現(xiàn)出商品的魅力，增加消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。有關(guān)陳列設(shè)施，最需要考慮的就是讓商品很容易地被看到以及方便取放。陳列櫥柜的形態(tài)、位置、排列、大小是否合適？l陳列架上的商品，是否易于挑選、整理？l商品陳列架的高度、寬度是否適當(dāng)？l陳列架是否清潔？l標(biāo)示用設(shè)施良好的標(biāo)示，可指引消費(fèi)者輕松購(gòu)物，也可避免死角的產(chǎn)生。思考：l各部門(mén)的指示標(biāo)示是否明顯？l廣告海報(bào)是否陳舊破爛？☆接客設(shè)施應(yīng)思考的是：在什么地方，要提供給顧客什么樣的服務(wù)？思考：l化妝室是否充足、清潔、明亮？l是否有讓小孩游樂(lè)的場(chǎng)所？l是否有置傘架？傘套？l是否設(shè)有配合性的專柜，以方便消費(fèi)者？l后勤設(shè)施后勤設(shè)施的主要機(jī)能是為員工勞動(dòng)、生活以及商品的加工處理與進(jìn)貨等。思考：l路線是否流暢？l員工生活設(shè)施是否讓員工感覺(jué)舒適、安逸？l倉(cāng)庫(kù)的進(jìn)出是否方便？l整個(gè)后場(chǎng)為一支援單位，相關(guān)設(shè)施是否能激發(fā)員工潛能、發(fā)揮效率？※空調(diào)設(shè)施☆如果菜大多采用綠色，水產(chǎn)大都采用藍(lán)色，畜產(chǎn)大多采用紅色等。照明在店鋪中，照明的任務(wù)很大，有增加商品魅力，增強(qiáng)商店的氣氛，提高購(gòu)買(mǎi)力等效果。超市的照明，最少應(yīng)在750勒—1000勒，至于特別陳列的部分，則視需要不同應(yīng)在1000勒—3000勒之間。音響好的音響讓人流連忘返。音樂(lè)的選擇依時(shí)段不同，而做不同的搭配。商品的配置有了好的設(shè)施，如果沒(méi)有商品的導(dǎo)入，則仍然只是一個(gè)“建筑物”。超市所銷售商品依面積的不同而產(chǎn)生差別，少則四五千項(xiàng)，多則一兩萬(wàn)項(xiàng)。故商品導(dǎo)入的好壞，影響了商店經(jīng)營(yíng)的成敗。面積分配☆但事實(shí)上，超市的商品結(jié)構(gòu)比與國(guó)民消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)比有很大的差異，而且各種商品因陳列方法的不同，所需面積也有很大的差異?！钇渌?，尤其是專業(yè)超市展現(xiàn)的是，經(jīng)有無(wú)數(shù)次經(jīng)驗(yàn)而加以修正后才能達(dá)到最佳效果，我們應(yīng)運(yùn)用別人的經(jīng)驗(yàn)，而不要自己去撞得頭破血流?！薼肉類l冷凍食品類l糖果餅干l速食品l面包l◆計(jì)算出賣(mài)場(chǎng)應(yīng)有的規(guī)模后，還需考慮下列幾點(diǎn)：※租期期限※資金需求評(píng)估※分租計(jì)劃食品超市導(dǎo)入分租有兩個(gè)原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是通過(guò)分租的租金收入，來(lái)降低損益平衡點(diǎn)。實(shí)施資金計(jì)劃的模擬☆預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用☆資金計(jì)劃設(shè)定如何取得調(diào)度資金☆☆經(jīng)費(fèi)計(jì)劃把銷售管理費(fèi)用項(xiàng)目，利用現(xiàn)有店資料，用年來(lái)設(shè)定。長(zhǎng)期資金收支計(jì)劃有關(guān)資金計(jì)劃中的經(jīng)常收支及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實(shí)施5年左右的估算。假若收支計(jì)劃產(chǎn)生問(wèn)題而不能執(zhí)行時(shí)，應(yīng)控制部分可緊縮的項(xiàng)目費(fèi)用。投資明細(xì)報(bào)告及損益分析※物價(jià)上漲指數(shù)☆市場(chǎng)的沒(méi)落☆道路交通體系的改變☆銷售成本預(yù)估※房地產(chǎn)取得成本的前提，必須按有關(guān)法律規(guī)定。租金按照租屋合同規(guī)定做調(diào)整☆保險(xiǎn)費(fèi)用（產(chǎn)物保險(xiǎn)）依承保金額按月計(jì)算每月保費(fèi)☆薪資費(fèi)用按調(diào)薪幅度調(diào)整，但需注意薪資在管理費(fèi)用中所占的比例有限，超過(guò)時(shí)生產(chǎn)力將出現(xiàn)危機(jī)，故薪資水準(zhǔn)的管理和職員、兼職打工的比例需依年度調(diào)整，以保持生產(chǎn)力的提高。水電費(fèi)用也有調(diào)升的可能。單店促銷費(fèi)用較高，多店則較低，%為主。新開(kāi)店可少列些修理費(fèi)用，而3年以上的舊店則需多家預(yù)提☆損益平衡點(diǎn)銷售額預(yù)測(cè)損益平衡點(diǎn)銷售額是店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此營(yíng)業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營(yíng)業(yè)額即表示虧損。固定費(fèi)用：將每月固定支出項(xiàng)目累加起來(lái)即為固定費(fèi)用。銷售毛利率：即銷售毛利占營(yíng)業(yè)收入之百分比☆把會(huì)隨營(yíng)業(yè)額多少而變動(dòng)的項(xiàng)目累加之后占營(yíng)業(yè)額的百分比，稱為變動(dòng)費(fèi)用率。損益平衡點(diǎn)銷售額=固定費(fèi)用/（銷售毛利率變動(dòng)費(fèi)用率）五、現(xiàn)代超市店名及招牌設(shè)立招牌是超市的重要傳播媒體之一，她具有很強(qiáng)的指示與引導(dǎo)的功能。顧客對(duì)于一個(gè)超市的認(rèn)識(shí)，往往是從接觸超市的招牌開(kāi)始的?！艉玫牡昝芙o人留下生動(dòng)、清晰的印象，同時(shí)還能快速地把超市的經(jīng)營(yíng)理念傳播給消費(fèi)者。一個(gè)好的名稱，可以增強(qiáng)超市企業(yè)的感染力，帶來(lái)滾滾客流。超市店名命名的幾種方式☆以經(jīng)營(yíng)特色來(lái)命名☆以所屬的購(gòu)物中心或商廈來(lái)命名☆超市命名的注意事項(xiàng)☆必須具有統(tǒng)一性☆現(xiàn)代超市企業(yè)招牌的設(shè)計(jì)要求※因此，要求色彩選擇應(yīng)溫馨、明亮而且醒目突出，使消費(fèi)者過(guò)目不忘。招牌的要求在表達(dá)上簡(jiǎn)潔突出，而且字的大小要考慮到中遠(yuǎn)距離的傳達(dá)效果，具有良好的可視度及傳播效果。招牌的材質(zhì)要使用耐久、耐雨、抗風(fēng)的堅(jiān)固材料，如木、塑料、金屬、石等，以燈箱來(lái)做招牌?！魪V告塔※壁面招牌※賣(mài)場(chǎng)的火力取決于有創(chuàng)意的賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)以及商品布局陳列，商品的表現(xiàn)、色彩的組合、燈光、設(shè)備的合理配置及恰當(dāng)?shù)倪m用。賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意幾個(gè)關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)，即：如何讓顧客進(jìn)入店內(nèi)、如何讓顧客在店內(nèi)行走、如何讓顧客在商品面前停留、如何讓顧客購(gòu)買(mǎi)?；谝陨系陜?nèi)顧客的購(gòu)買(mǎi)心理和行為，在進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)至少要認(rèn)真考慮四個(gè)問(wèn)題：※因此如何讓顧客很容易地進(jìn)入店內(nèi)購(gòu)物就成為賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)首先考慮的問(wèn)題。超市的選址及附件交通狀況☆店面的色彩、標(biāo)識(shí)及照明☆店內(nèi)的通透性☆正門(mén)入口處的清潔及整理整頓※商品布局要實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：一是讓顧客在店內(nèi)自然走并且其行走的路線正是店方所期望的路線，即所謂顧客流動(dòng)路線的控制；二是讓顧客了解店內(nèi)商品位置，便于選購(gòu)；三是讓顧客購(gòu)物結(jié)束后感到滿足并愿意再度光臨。顧客流動(dòng)路線的設(shè)計(jì)☆賣(mài)場(chǎng)內(nèi)磁石點(diǎn)的設(shè)置☆POP廣告※包括：☆商品陳列的位置☆商品陳列的量以及陳列的面☆照明與POP廣告※反復(fù)購(gòu)買(mǎi)、連帶商品的擺放位置☆試食商品的陳列☆賣(mài)場(chǎng)布局的基本要求※入口、出口處要分清☆店內(nèi)深處擺放具有吸引的、購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品☆生活必需品要擺放在商店各處重要位置，以便顧客走便整個(gè)商場(chǎng)☆收銀處要設(shè)在出口附近☆整體布局應(yīng)當(dāng)一目了然，不存死角※超市賣(mài)場(chǎng)的入口與出口應(yīng)分開(kāi)，各設(shè)一處，并與主通道連結(jié)，這樣保證沒(méi)有死角，使顧客盡可能轉(zhuǎn)遍整個(gè)商場(chǎng)。大型綜合超市賣(mài)場(chǎng)的出入口設(shè)計(jì)示范：l1