我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析-閱讀頁(yè)
2025-08-11 15:11本頁(yè)面
【正文】 使西部地區(qū)城鄉(xiāng)居民的人均收入變相增長(zhǎng)。 西部開發(fā)前十年打基礎(chǔ)時(shí)投入的巨額資金將逐步進(jìn)入投資回報(bào)期，從而使得西部開發(fā)的富民效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)講，這些投入從建設(shè)到基本形成能力進(jìn)而產(chǎn)生后發(fā)效應(yīng)需要10到15年的時(shí)間，同時(shí)由于在這些領(lǐng)域高達(dá)上萬(wàn)億的投入將會(huì)極大地改變西部許多地區(qū)的發(fā)展條件，從而誘導(dǎo)、刺激和拉動(dòng)大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品開始加快發(fā)展起來(lái)，最終對(duì)地方財(cái)政增收和當(dāng)?shù)鼐用裨鍪盏闹苯迂暙I(xiàn)將會(huì)明顯增長(zhǎng)。 人口流動(dòng)將更加直接地提高了西部城鄉(xiāng)居民的人均收入水平主要由于西部的自然環(huán)境限制和東部大都市化加劇所增加的就業(yè)機(jī)會(huì)，西部青年人口繼續(xù)保持向東流動(dòng)的大趨勢(shì)，并且其流動(dòng)規(guī)模也將繼續(xù)保持在一個(gè)較高的水平。北方地區(qū)增長(zhǎng)速度相對(duì)快于南方地區(qū)所謂南北，是以秦嶺和長(zhǎng)江為界對(duì)北方和南方地區(qū)范圍做一個(gè)界定，即所指北方地區(qū)主要包括京津冀晉蒙魯豫黑吉遼10個(gè)省區(qū)市，南方地區(qū)包括江浙滬粵閩瓊及鄂湘贛9省市。216。216?？傮w上看，北方地區(qū)有四類城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都不同程度地正在進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型期，10到15年后將會(huì)出現(xiàn)明顯的突破性進(jìn)展。其中，舉辦奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)歷史性機(jī)遇。三是以沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春、哈爾濱等省會(huì)城市為代表，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將基本完成向綜合型、輕型化和多功能的轉(zhuǎn)化，在合理發(fā)揮省域范圍內(nèi)政治文化中心作用方面將會(huì)開創(chuàng)新的局面。南方地區(qū)仍然是經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的主要部分南方地區(qū)的消費(fèi)水平、引進(jìn)外資能力和出口實(shí)力要明顯高于北方地區(qū)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益走向國(guó)際化的一個(gè)重要基礎(chǔ)條件。根據(jù)2001年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，％的國(guó)土面積和約占9％的人口，創(chuàng)造了占全國(guó)28％以上的GDP、62％以上的實(shí)際利用外資額和64％以上的出口額。二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，分成東部、中部和西部三個(gè)部分，其中以東部為主導(dǎo)。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，更為市場(chǎng)化，居民住房消費(fèi)能力和意愿強(qiáng)，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過(guò)泡沫危機(jī)，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當(dāng)了主力，市場(chǎng)發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。例如在2000年，西部的貴州（%）內(nèi)蒙（ %）新疆（%）四川（％）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)分別位居全國(guó)的第3和第 6位。2001年頭兩個(gè)月，東、中、%、%和 %，西部增長(zhǎng)大大高于東、中部，所以在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上中西部地區(qū)仍將扮演著重要角色。三、北京、上海、廣州、深圳房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年上海房地產(chǎn)銷售面積超過(guò)3400萬(wàn)M2，房?jī)r(jià)上漲27% 。%，%（圖15）。；，%（圖16）；商品房銷售面積（包括現(xiàn)房和期房），%，%（圖17）。存量房產(chǎn)交易活躍，%。圖14上海房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)圖15上海商品房銷售額及增長(zhǎng)資料來(lái)源：國(guó)信證券資料來(lái)源：國(guó)信證券 資料來(lái)源：國(guó)信證券上海商品房供求比 圖18上海銷售價(jià)格及增長(zhǎng)資料來(lái)源：國(guó)信證券資料來(lái)源：國(guó)信證券資料來(lái)源：國(guó)信證券圖16上海竣工面積及增長(zhǎng)圖17上海銷售面積及增長(zhǎng)27 / 27北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年北京商品房銷售面積超過(guò)2400萬(wàn)平方米，%。其中，%。反映北京房地產(chǎn)市場(chǎng)其它特征指標(biāo)增長(zhǎng)情況見（表8）。表8 2004年北京市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況深圳、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)深圳廣州兩個(gè)市場(chǎng)較為成熟，已經(jīng)初步完成了調(diào)整的過(guò)程，2004年開始兩地的價(jià)格在小幅上升，預(yù)計(jì)未來(lái)兩地的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以這兩地為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域泡沫較小，未來(lái)發(fā)展的空間很大，但房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激勵(lì)第四部分：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征分析土地儲(chǔ)備決定盈利水平在土地供應(yīng)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲(chǔ)備決定發(fā)展商的生存與否。在競(jìng)拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，在實(shí)施“招拍掛”后大發(fā)展商的土地儲(chǔ)備數(shù)量迅速上升?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進(jìn)行拍賣，同時(shí)參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，常常是多個(gè)發(fā)展商組成銀團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)，資金實(shí)力不濟(jì)導(dǎo)致開發(fā)用地儲(chǔ)備缺乏直接使中小發(fā)展商喪失市場(chǎng)地位，過(guò)去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項(xiàng)目公司，并且在項(xiàng)目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)，有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000 家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)指日可待。（1）在土地“招拍掛”中的高額拍賣保證金和嚴(yán)格付款要求，使過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段。成都今年4月15 公頃（1811 畝），要求參拍者交納保證金人民幣一億元，結(jié)果參加者均為國(guó)內(nèi)知名的大企業(yè)，一般的小企業(yè)連到現(xiàn)場(chǎng)感受氣氛的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。這些硬性條件不僅是對(duì)那些中小發(fā)展商們拒絕沒(méi)商量，就是短期財(cái)務(wù)稍微有點(diǎn)不理想的大企業(yè)也是一個(gè)警示。2004年10 月29 日央行調(diào)整利率政策，不僅提高基準(zhǔn)利率，而且取消貸款利率上限，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)程度定價(jià)。對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的選擇影響項(xiàng)目成敗目前我國(guó)雖然并不存在全國(guó)范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。并且全國(guó)幾大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟的區(qū)域都被一些實(shí)力雄厚了房地產(chǎn)公司所把持，新的房地產(chǎn)商進(jìn)入壁壘非常高?？膳c此同時(shí)，居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，增加了區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)的可能性。例如，在沿海一些大中城市，每平米價(jià)格在8000元以上的高檔豪華住宅早已供過(guò)于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)域的選擇以及項(xiàng)目的定位已越來(lái)越成為了項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素之一
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