【正文】 和管理公司三者之間的法律關系和經(jīng)濟關系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析： (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權多元化 和管理社會化的新格局。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。現(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。由于物業(yè)管理在建設現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。物業(yè)管理從對住宅的 管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升。優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。 (四)城市管理的基礎工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。因而 都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為： (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境； (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； (4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作； (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ睿貏e是健康和福利的各項政策決定； (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； (7)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利； (9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務； (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。 (五)提供廣泛的就業(yè)機遇 物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。公 房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。物業(yè)管理就為兩者的轉換開辟了 一個廣闊的天地。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、 園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。 三、物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供 勞務商品的管理行為。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。 (二)自主經(jīng)營型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部 設立物業(yè)管理部門來管理。自主經(jīng)營型是二權合一，委托管理型是 二權分離。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè) ，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。第四節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨 物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面 有專門的組織機構，如管理公司、專業(yè)服務公司和公司內(nèi)部的各種專門機構來實施各種 服務項目，分工合作，提高效率。 有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應，逐步向 智能化方向發(fā)展。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。條塊結合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 (二)行業(yè)協(xié)會 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。 (三)地區(qū)組織 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織 的關系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則 這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機 地結合在一起。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。 如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。業(yè)主、使用人、承租 人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。 (二)綜合服務 綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。 綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務 。 綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。 物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經(jīng)營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權者不屬于同一法人單位。 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。政府有關部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。 物業(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。 (二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權。首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。介入的時間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。 (四)創(chuàng)建名牌 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務質(zhì)量。 六、物業(yè)管理的宗旨 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： (一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境 物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術氛圍等。 物業(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務。 (二)物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益。第五節(jié) 物業(yè)管理的發(fā)展與條件 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內(nèi)地。 (二)業(yè)主權益得到有效保護 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合 國內(nèi)物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認證。這種多類型、多方位 、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。 (二)市場化階段 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 (一)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構也發(fā)生 了深刻變化。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄 ，共有29個領域，440種。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。以下，就對這兩方面作一些分析。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并 論述。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。 改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。其結果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。這個原則的具體要求有： 高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。 (二)居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的