【正文】 服務(wù)I. 24小時(shí)安保巡視II. 定期公共設(shè)備檢修服務(wù)III. 提供泊車服務(wù)u 小區(qū)內(nèi)部服務(wù)I. 便利店、洗衣店II. 商務(wù)、票務(wù)、旅游服務(wù)、郵件快遞服務(wù)中心III. 小區(qū)內(nèi)部設(shè)標(biāo)準(zhǔn)幼兒園u 住戶管理系統(tǒng)I. 住戶門(mén)窗的紅外監(jiān)控、破碎感應(yīng)及侵入報(bào)警II. 老人、兒童及病人服務(wù)緊急報(bào)警III. 火災(zāi)、水、氣泄漏報(bào)警u 樓宇管理系統(tǒng)I. 統(tǒng)一有線電視轉(zhuǎn)發(fā)II. 供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理III. 停車場(chǎng)管理IV. 出入口管理u 網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)I. 小區(qū)智能系統(tǒng)的連網(wǎng)集成II. 用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù)III. 每戶不少于兩對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座IV. 建立有線電視網(wǎng) 開(kāi)盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)要略活動(dòng)主題：映翠花園五期住宅樓盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)地點(diǎn)：映翠花園銷售中心活動(dòng)時(shí)間：2016年5月1日（周日）活動(dòng)參與人員：l 預(yù)計(jì)住宅樓排號(hào)客戶60組，按每組2人計(jì)算，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)訪約120人l 相關(guān)工作人員：配合、組織預(yù)計(jì)約70人 開(kāi)盤(pán)目的（1）轉(zhuǎn)化排號(hào)意向客戶，促進(jìn)成交（2）開(kāi)盤(pán)當(dāng)天形成熱銷氛圍，影響前期猶豫客戶，促進(jìn)下單（3）配合全方位媒體推廣，最大范圍擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，吸引大量新客戶來(lái)訪 開(kāi)盤(pán)形式（1）按照前期排號(hào)順序進(jìn)行選購(gòu)住宅樓，每次5組客戶，每組5分鐘選購(gòu)時(shí)間，不得超過(guò)7分鐘（2）現(xiàn)場(chǎng)舉辦配有茶水、點(diǎn)心供在休息區(qū)的客戶享用，渲染氛圍 開(kāi)盤(pán)房源（1）產(chǎn)品：5期住宅樓（2）棟號(hào)：1棟10棟（3）套數(shù)：1502套 開(kāi)盤(pán)任務(wù)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)前排號(hào)30組，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)20組，開(kāi)盤(pán)成功回款20*30000=60萬(wàn)元。 時(shí)間安排（1）開(kāi)盤(pán)演練時(shí)間：2016年4月30日16:00（2）開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2016年5月1日10：0011:00l 8：30點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（著正裝或工裝）,配戴工牌，準(zhǔn)備完畢；l 9：00進(jìn)行最后一次流程檢查；l 9：20按通知正式開(kāi)始簽到進(jìn)行身份確認(rèn)，放客戶進(jìn)入休息區(qū)，開(kāi)盤(pán)氛圍啟動(dòng)營(yíng)造. 開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)流程排號(hào)客戶簽到，進(jìn)入休息區(qū)9:20根據(jù)排號(hào)客戶名單進(jìn)行核對(duì)簽到，并按排號(hào)號(hào)碼貼號(hào)碼牌，工作人員引導(dǎo)客戶入座等候。確認(rèn)點(diǎn)身份確認(rèn)、進(jìn)入選房等候區(qū)10:00活動(dòng)開(kāi)啟，主持人唱號(hào)，（每輪5組客戶，每組客戶不得超過(guò)兩人），工作人員對(duì)入場(chǎng)客戶再次身份確認(rèn)，引導(dǎo)客戶進(jìn)入選房等候區(qū)。選定房源，填寫(xiě)選購(gòu)單進(jìn)入選房區(qū)后，不再按順序選房。銷控區(qū)工作人員確認(rèn)住房是否出售并做電子銷控記錄，傳遞員傳遞房源至貼銷控處銷控備注：自此步驟以下，置業(yè)顧問(wèn)需返回接待崗位。認(rèn)購(gòu)協(xié)議發(fā)放處工作人員在核實(shí)客戶《住宅樓選購(gòu)確認(rèn)單》、銷控等相關(guān)手續(xù)后，發(fā)放《住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，引導(dǎo)人員引導(dǎo)客戶至簽約區(qū)簽定《住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。復(fù)合《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》客戶認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，?fù)合處人員做最終銷控確認(rèn)，并復(fù)核所有手續(xù)無(wú)誤簽字審核客戶手續(xù)是否齊全，送客離開(kāi)工作人員檢查客戶手續(xù)是否辦理齊全，一切順利后，引導(dǎo)客戶至禮品區(qū)，客戶離開(kāi)。 內(nèi)場(chǎng)銷控人員到物資管理處領(lǐng)取花貼。 非客戶的接待為現(xiàn)場(chǎng)登記、接待講解。 保安人員現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)。 保潔人員要注意維護(hù)等待區(qū)內(nèi)部衛(wèi)生。 工作人員引導(dǎo)客戶至認(rèn)購(gòu)發(fā)放區(qū)領(lǐng)取住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議，再至簽約區(qū) 客戶選購(gòu)后，離場(chǎng) 排號(hào)客戶選購(gòu)結(jié)束后，選購(gòu)直接對(duì)新客戶進(jìn)行開(kāi)放，新客戶進(jìn)入銷售大廳可根據(jù)具體人數(shù)而定（可直接開(kāi)放）。他的號(hào)將順延至下一號(hào)前。B、通報(bào)住宅樓銷售情況。 貼花組由貼花人員組成，貼花人員需拿到房號(hào)再至銷控處貼上，唱號(hào)人員播出售出房源11:00活動(dòng)結(jié)束 根據(jù)銷售接待人數(shù)進(jìn)行調(diào)控，后期接待量輕松時(shí)，簽到接待點(diǎn)便可拆除，客戶可直接進(jìn)入銷售大廳，如銷售接待人數(shù)尚多，則嚴(yán)格登記后，按照先后次序?qū)M(jìn)入銷售大廳的客戶人數(shù)進(jìn)行控制。 接待人員將新的客戶簽到信息轉(zhuǎn)交給銷售部。場(chǎng)地功能分區(qū)※ 各區(qū)域負(fù)責(zé)人暫定以下人員，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況會(huì)有調(diào)整。備注：建議開(kāi)盤(pán)活動(dòng)當(dāng)天，外場(chǎng)不僅用作客戶停車區(qū)，還可準(zhǔn)備68個(gè)高空氣球渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛開(kāi)盤(pán)前物料籌備區(qū)域物料數(shù)量完成方協(xié)助方完成時(shí)間備注簽到咨詢區(qū)排號(hào)客戶名單20銷售部　4月30日簽到處、唱號(hào)處、銷售經(jīng)理、各置業(yè)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)商持有，打印選房流程圖50中原見(jiàn)地、印刷公司4月30日發(fā)給客戶了解加快選房速度休息區(qū)糕點(diǎn)、飲品、音樂(lè)100物業(yè)公司5月1日早由物業(yè)公司根據(jù)意向客戶數(shù)量確定貼號(hào)牌50中原見(jiàn)地、制作公司4月30日項(xiàng)目資料50中原4月30日項(xiàng)目戶型圖等整套資料住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日用于現(xiàn)場(chǎng)公示，分別由佳兆業(yè)、中原提交內(nèi)容，由見(jiàn)地設(shè)計(jì)，并由制作公司制作展示質(zhì)量保證書(shū)1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日使用說(shuō)明書(shū)1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日前期物業(yè)協(xié)議1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日業(yè)主臨時(shí)公約1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日項(xiàng)目不利因素和抵押情況1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日五證（相關(guān)公示資料）1佳兆業(yè)　4月30日認(rèn)購(gòu)須知1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日認(rèn)購(gòu)流程1佳兆業(yè)中原、見(jiàn)地4月30日優(yōu)惠公示1中原佳兆業(yè)、見(jiàn)地4月30日選房區(qū)房源銷控板1中原見(jiàn)地、制作公司4月30日銷控貼30制作公司中原、見(jiàn)地4月30日住宅樓選購(gòu)確認(rèn)單50中原　4月30日銷控/房源價(jià)格表50中原　4月30日各置業(yè)顧問(wèn)、銷控處、財(cái)務(wù)區(qū)、復(fù)合區(qū)，打印便簽紙50佳兆業(yè)行政部4月30日領(lǐng)單區(qū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議50上品營(yíng)銷部中原4月30日一式三聯(lián)認(rèn)購(gòu)協(xié)議發(fā)放登記表1中原4月30日打印財(cái)務(wù)區(qū)收據(jù)　50佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部　4月30日一式三聯(lián)其他POS機(jī)1佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部　4月30日　其他相關(guān)文具若干佳兆業(yè)行政部中原 4月30日簽字筆、鉛筆、橡皮、印尼、抽紙等開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)布置物料若干活動(dòng)公司佳兆業(yè)、中原、見(jiàn)地4月30日活動(dòng)公司根據(jù)三方一致要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行制作，設(shè)計(jì)稿由見(jiàn)地負(fù)責(zé)提供1后勤服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容負(fù)責(zé)人工作人員早餐當(dāng)天中午佳兆業(yè)、物業(yè)、中原所有工作人員午餐（不含活動(dòng)公司）佳兆業(yè)人力資源及行政部工作牌發(fā)放及回收由行政部負(fù)責(zé)發(fā)放給各區(qū)域組長(zhǎng)，并負(fù)責(zé)登記、活動(dòng)后回收。1開(kāi)盤(pán)當(dāng)日注意事項(xiàng) （1）開(kāi)盤(pán)當(dāng)日主要為散戶選房，按照排號(hào)順序依次先選（當(dāng)日簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金），遲到的排號(hào)客戶出示誠(chéng)意金協(xié)議及收據(jù)等相關(guān)資料即可進(jìn)入選房區(qū)選房（2）新客戶須等所有排號(hào)客戶選房結(jié)束后選購(gòu)，若選購(gòu)成功，立即繳納3萬(wàn)元定金、簽訂住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議（3）未成功選購(gòu)的排號(hào)客戶，開(kāi)盤(pán)后可申請(qǐng)退款1需其他部門(mén)協(xié)助協(xié)助部門(mén)內(nèi)容完成時(shí)間備注采購(gòu)部完善開(kāi)盤(pán)活動(dòng)合同流程4月30日　行政部做好后勤保障，準(zhǔn)備工作人員餐飲等4月30日　財(cái)務(wù)部做好開(kāi)盤(pán)財(cái)務(wù)審核及支持，準(zhǔn)備好各項(xiàng)開(kāi)盤(pán)用的財(cái)務(wù)物料4月30日　物業(yè)當(dāng)天秩序維護(hù)，停車指引，保潔服務(wù)等4月30日　工程部所有人員禁止進(jìn)入開(kāi)盤(pán)活動(dòng)內(nèi)外場(chǎng)，不要使用銷售中心內(nèi)部衛(wèi)生間，購(gòu)房通道保持清潔4月30日　1費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用備注活動(dòng)公司活動(dòng)人員20000具體由活動(dòng)公司報(bào)價(jià)活動(dòng)物料其他（稅費(fèi)、代理費(fèi)）銷售物料費(fèi)用2000相關(guān)印刷、制作物料早餐費(fèi)用1000按100人計(jì)算其他費(fèi)用10000合計(jì)33000　1 附件附件1：住宅樓選購(gòu)確認(rèn)單誠(chéng)意金號(hào)： 置業(yè)顧問(wèn)： 認(rèn)購(gòu)房源信息 棟 號(hào)客戶簽字銷控負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)購(gòu)發(fā)放處簽字簽約復(fù)合處簽字財(cái)務(wù)簽字*注：本流程單只作為開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房流程確認(rèn)單，4月27日當(dāng)日有效，不作為客戶定購(gòu)憑證，客戶定購(gòu)以《住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為準(zhǔn)附件2：“映翠花園（五期）”開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)須知2015年5月29日，上午9：20客戶到達(dá)簽到，進(jìn)入休息區(qū)等候選房流 程：10：00，認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)始。選房客戶憑誠(chéng)意登記協(xié)議、誠(chéng)意金收據(jù)、身份證原件、住宅樓選購(gòu)流程單進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并簽定《住宅樓認(rèn)購(gòu)協(xié)議》選房流程結(jié)束認(rèn)購(gòu)須知：l 參加住宅樓認(rèn)購(gòu)活動(dòng)的客戶憑映翠花園（五期）住宅樓誠(chéng)意登記協(xié)議、誠(chéng)意金收據(jù)、身份證原件于2015年5月29日前往映翠花園（五期）銷售中心參加此次住宅樓認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。l 請(qǐng)認(rèn)購(gòu)客戶在9：20以前到達(dá)映翠花園（五期）銷售中心簽到處簽到，進(jìn)入休息區(qū)等候選房。每個(gè)號(hào)最多兩人能到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入等候區(qū)與選房區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)憑映翠花園（五期）誠(chéng)意登記協(xié)議、誠(chéng)意金收據(jù)、身份證原件入場(chǎng)，請(qǐng)您不要攜帶寵物。l 凡在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成功選房的客戶，均享受所購(gòu)房屋總房款 折優(yōu)惠，此優(yōu)惠可與其他優(yōu)惠累加使用。（1） 定制營(yíng)銷策略。（2） 機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略。銷售模式是指租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(pán)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。借力借勢(shì)就是要整合外部資源。媒介、專家、同行業(yè)和消費(fèi)者，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、節(jié)假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和借助外部力量、開(kāi)展事件行銷，以促進(jìn)和推動(dòng)營(yíng)銷工作的深入開(kāi)展。（4） 知識(shí)營(yíng)銷策略。通過(guò)開(kāi)展普及住房知識(shí)、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識(shí)常識(shí)的普及，在增加房地產(chǎn)買(mǎi)家知識(shí)的同時(shí)，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買(mǎi)家對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決策乃至發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。（5） 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略。營(yíng)銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。 無(wú)論采取何種營(yíng)銷策略，在本樓盤(pán)的營(yíng)銷過(guò)程都要保持一個(gè)基調(diào)。 展望未來(lái)10年，我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)還將保持持續(xù)發(fā)展，但是卻面臨著增勢(shì)減緩的事實(shí)。 定價(jià)分析與銷售策略 定價(jià)分析 定價(jià)思路本住宅價(jià)格確定的方法主要是可比樓盤(pán)量化定價(jià)法。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格指定原則（1）項(xiàng)目特點(diǎn)分析 項(xiàng)目全部為多層住宅，南北朝向，戶型設(shè)計(jì)上主要為2房一廳和三房一廳，建筑面積為90120平方。建筑設(shè)計(jì)單位和施工單位均為知名甲級(jí)單位。確定項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （1）市場(chǎng)比較法 考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域是目前馬鞍山住宅的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)素質(zhì)同周邊樓盤(pán)差異不大，因此選擇市場(chǎng)比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的方法，首先選擇市場(chǎng)可比案例，通過(guò)價(jià)格影響因素對(duì)比調(diào)整確定物業(yè)比準(zhǔn)價(jià)格，以最終確定本項(xiàng)目住宅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 （3）住宅物業(yè)價(jià)格影響因素因素一：地理位置比較因素環(huán)境：包括生活氛圍、人文氛圍、自然環(huán)境、治安狀況、區(qū)域印象、升值前瞻；交通：車行、管制、公共交通；配套：幼兒園、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行。（5） 確定價(jià)格，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為5000元/平方。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià)4500元/平方 定價(jià)說(shuō)明：定價(jià)入市，明顯拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格差距，在市場(chǎng)上樹(shù)立物業(yè)“物超所值”、“價(jià)廉物美”的品牌形象，短期聚集人氣，為5月份公開(kāi)發(fā)售充分準(zhǔn)備。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià)4659元/平方 定價(jià)說(shuō)明：正式發(fā)售期，價(jià)格高于認(rèn)購(gòu)期，實(shí)收均價(jià)低于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在售價(jià)格，擴(kuò)大營(yíng)銷宣傳和促銷力度。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià)4800元/平方 定價(jià)說(shuō)明：屬于強(qiáng)勢(shì)推廣，結(jié)合物業(yè)施工進(jìn)度，加大促銷優(yōu)惠力度，形成價(jià)格拉開(kāi)的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，給前期客戶物業(yè)升值的良好印象。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià)5000元/平方 定價(jià)說(shuō)明：準(zhǔn)現(xiàn)樓，利用促銷手段，保持價(jià)格上升的趨勢(shì)。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià)5000元/平方 定價(jià)說(shuō)明：現(xiàn)樓，利用公關(guān)活動(dòng)和促銷優(yōu)惠措施抵抗其他樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。 底層（包括各棟的13層）：以銷售均價(jià)的90折對(duì)外出售。 高層（包括11層的711層，18層的1118層，24層的1424層，26層的1526層，28層的1628層，32層的2132層）：以銷售均價(jià)的90折對(duì)外出售。十五萬(wàn)定金，簽署《認(rèn)購(gòu)合同》，5天內(nèi)付總樓款50％（含定金），10天內(nèi)付總樓款的30％，簽署正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)付清10％余款。（3） 按揭付款 折扣：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期91折，公開(kāi)銷售期95折，強(qiáng)勢(shì)推廣期98折，持續(xù)期和清盤(pán)期沒(méi)有折扣。 銷售策略2016年15月重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)住宅樓、商鋪營(yíng)銷啟動(dòng)住宅樓排號(hào)蓄客 住宅樓開(kāi)盤(pán) 車位開(kāi)盤(pán) 1月1日起5月1日5月1日（具體時(shí)間視蓄客情況而定）4月1日(