【正文】 環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。重新購建價格：⑴重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。是社會一般的公平耗費，是客觀成本。⑵重建價格和重置價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。適宜于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。建筑物重新購建價格的求取方法：①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項法④指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。②功能折舊。是由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。即外部性折舊。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。①自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。②實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。注重建筑物的實際損耗程度。當(dāng)修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分。⑶成新折扣法。⑷折舊方法的綜合運用。P163估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時：①建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計。③建筑物耐用年限長于土地使用年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊。⑤建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。②利潤；③稅金；④地段差價。⑵經(jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成：①征地費及拆遷補(bǔ)償安置費；②勘察設(shè)計及前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；⑤管理費（以上4項之和的1%—3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。⑷城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償；②搬遷補(bǔ)助費；③臨時安置補(bǔ)助費或周轉(zhuǎn)房費；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費；⑤拆遷服務(wù)費；⑥拆遷管理費；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。②完損等級：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度分為：A嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房，三成以下。⑶利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開發(fā)成本、管理費用）；⑷利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。注意經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項目是否齊全；⑻計算是否有誤。假設(shè)開發(fā)法：難點是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。對于有規(guī)劃設(shè)計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性取決于：⑴是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設(shè)開發(fā)法的效果。假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)建設(shè)期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求?。?；⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的公式：①求生地價值的公式：A適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費②求毛地價值的公式：A適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費③求熟地價值的公式：熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費④求在建工程價值的公式：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費⑤求舊房價值的公式：舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費運用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準(zhǔn)確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務(wù)。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據(jù)當(dāng)前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率來估算。應(yīng)把握：包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費（一般假設(shè)在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。②計息周期的長短。⑸開發(fā)利潤。⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。⑺折現(xiàn)率。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等?；鶞?zhǔn)地價修正法：是建立基準(zhǔn)地價的過程。一、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價格。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機(jī)、底價都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。④搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。成本法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估上的應(yīng)用。 二、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。買賣、贈與和其他方式。轉(zhuǎn)讓評估的特點。②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。相當(dāng)于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。三、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。租賃價格評估特點。住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。租賃房屋已訂立租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。租期最長為20年。④幾種租金內(nèi)涵。評估方法。①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。②成本法評估時的成本構(gòu)成。四、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時國有土地上的房屋同時抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（本部分是在報告中說明時出現(xiàn)，不改變評估價值，即公開市場價值）①注重預(yù)期風(fēng)險。估價時，對預(yù)期不確定的因素要充分考慮。尤其對有價無市的狀況進(jìn)行分析。對抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分在估價時應(yīng)予以分析、考慮。抵押評估中常見的類型與方法。②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評估時，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。③部分房地產(chǎn)抵押評估時，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨抵押，如大堂、廁所等。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價時考慮補(bǔ)交土地征用費、土地出讓金等因素。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。采用成本法中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，估價時應(yīng)采取保守原則。五、(不包括土地價值)法律依據(jù)。保險范圍。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標(biāo)的；投機(jī)風(fēng)險（如房地產(chǎn)市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包括土地價值。房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。按不可修復(fù)評估時，結(jié)果中扣除殘值（拆除重建）。①直接損失是自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身的直接損失。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。保險價值和保險金額。②保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。六、①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價類似。①法律依據(jù)。②主要是合理地劃分土地等級。①法律依據(jù)。②關(guān)鍵是扣除項目金額的估算。①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③估價時點：簽訂契約的時間。七、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。法律對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。①土地補(bǔ)償費（前三年平均產(chǎn)值的6—10倍）；②征用耕地的安置補(bǔ)助費（4—6倍）；③青