收益法中收益年限的規(guī)定-閱讀頁
2025-08-08 00:27本頁面
【正文】 100/100交易日期調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)位因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100實(shí)物因素調(diào)整系數(shù)（裝修，層高）100/98100/98100/98調(diào)整后的租金（元/）888784比較租金（元/）86②可出租比例據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象均可出租，出租比例為100%。綜上所述，空置和租金損失合計(jì)為8%。⑥總收益總收益=租金收益+押金收益（2）年總支出①年維修費(fèi)：一般取房屋重置成本的1%～3%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，按房屋重置成本的2%計(jì)算，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的結(jié)果以及參考相關(guān)技術(shù)資料數(shù)據(jù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際裝修情況，估價(jià)人員確定估價(jià)對(duì)象的重置單價(jià)為2000元/平方米；（鋼混結(jié)構(gòu)重置價(jià)一般為2000左右，磚混一般為1600左右）②保險(xiǎn)費(fèi)：%～%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，%計(jì)算：③管理費(fèi)：一般取房地產(chǎn)年總收益的1%～3%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，按年總收益的2%計(jì)算；④房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的應(yīng)稅租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)稅價(jià)款＝有效年租金收入/(1+5%)12%⑤增值稅及附加：按應(yīng)稅價(jià)款=房地產(chǎn)年總收益/（1+5%）計(jì)，（其中：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)單計(jì)稅方法計(jì)稅的，除住房外增值稅5%，%，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告）文件規(guī)定，自2016年5月1日起實(shí)施。按照當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，本次評(píng)估采用無風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。（5）確定房地產(chǎn)收益年限估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房壽命年限約為60年，自房屋竣工之日（2006年）至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用約11年，但估價(jià)對(duì)象房屋維護(hù)狀況較好，故確定房屋剩余使用年限為49年；另根據(jù)估價(jià)委托人提供的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》記載，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2054年7月22日。收益價(jià)值為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（7）年租金變化分析根據(jù)估價(jià)人員搜集的周邊市場(chǎng)租金案例，平均租金增長(zhǎng)率為6%，故本次估價(jià)年租金增長(zhǎng)率確定為6%，增長(zhǎng)周期考慮為10年，考慮到10年后經(jīng)濟(jì)具有不可確定性，本次估價(jià)假設(shè)10年后租金保持在第10年末期水平不變。建筑物壽命））收益期結(jié)束時(shí)的折現(xiàn)系數(shù)=2000（（
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