盧灣區(qū)打浦路某房地產(chǎn)價(jià)格及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-08-04 12:17本頁(yè)面
【正文】 電、煤及通訊設(shè)施齊全，目前正在進(jìn)行室內(nèi)裝修。近年來(lái)，隨著盧灣區(qū)政府實(shí)施城市綠化進(jìn)程和舊區(qū)改造的力度不斷加大，本區(qū)域面貌迅速變化。委估對(duì)象的南面和北面是多層、高層新建住宅居民小區(qū)。向西百米即達(dá)中山南一路越江隧道，打浦路向南是農(nóng)工商大賣場(chǎng)，向北即近打浦橋商業(yè)區(qū)。附近的東南醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒樓、商店、超市及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等其他服務(wù)性行業(yè)，為這里居民提供較為完善的服務(wù)。這兒的交通十分便利，附近有1391478隧道一線等多條公交線路抵達(dá)，正在建造的軌道交通4號(hào)線瞿溪路站就在附近?！笆濉逼陂g，上海又進(jìn)入了新一輪的城市建設(shè)高潮。中心城區(qū)布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將不斷為房地產(chǎn)提供新的開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，未來(lái)幾年，上海商品住房消費(fèi)主體，主要集中在中高收入階層。綜合環(huán)境的改善，有利于吸引更多的海外投資者來(lái)滬創(chuàng)業(yè)和居住，進(jìn)而產(chǎn)生一支外來(lái)的高層次消費(fèi)群。由于上海市政府關(guān)于修改《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》的決定以及《上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償辦法》的修改，土地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)和建筑費(fèi)用等將有較大幅度的提高，開(kāi)發(fā)商的建造成本隨之提升。盧灣的樓價(jià)除了樓盤(pán)確實(shí)具備品質(zhì)外，畢竟離不開(kāi)地段因素的強(qiáng)力支撐。 據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，在剛剛過(guò)去的3月中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控和本市具有地方特征政策的影響下，繼續(xù)向健康方向發(fā)展。2006年3月，中房上海綜合指數(shù)為1,334點(diǎn)，較上月上漲1點(diǎn)，%。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面來(lái)分析，整個(gè)3月預(yù)售出現(xiàn)巨幅增量和價(jià)格開(kāi)始止跌，說(shuō)明持幣觀望心態(tài)已告結(jié)束。我們要清醒地認(rèn)識(shí)到，目前這個(gè)補(bǔ)量行情能走多遠(yuǎn)，還有待觀察，整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)要看供應(yīng)方面的變化，還要看貨幣政策和財(cái)政政策的是否變化。 四、最高最佳使用分析在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用，該房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下基本能發(fā)揮其應(yīng)有的效用。估價(jià)對(duì)象為已建成的房地產(chǎn)，因其辦理土地出讓手續(xù)，需求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法，又稱剩余法，是將估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。由于委估對(duì)象為辦公樓，屬收益性房產(chǎn)，故宜采用租金收益還原法對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算評(píng)估。即： ( + + ) 247。則還原利率為：R = % + 2 % + % 2% = % ，還原利率R %。 （6）收益法公式計(jì)算： V單 = (A / R) [ 1 – 1 / ( 1 + R )n ] = (854/ % )[ 1 – 1 / (1 +% )50] = 10,832（元/M2）（7）委估對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值為： V總 ＝ 10,832 ＝ （萬(wàn)元）（二）委估房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)成本估算（1） 建筑安裝費(fèi)用：根據(jù)上海市同類物業(yè)建筑造價(jià)資料分析比較，評(píng)定委估對(duì)象的建筑造價(jià)為： 土建工程：委估對(duì)象為混合1等結(jié)構(gòu)多層辦公樓，參照上海市2005年建設(shè)工程材料市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、上海市綜合樓工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件 ，并對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。：20元/平方米，、水、煤、通訊等工程費(fèi)110元/平方米，其中： 電氣：30元/平方米； 給排水及污水處理：30元/平方米； 煤氣：30元/平方米； 通訊及有線電視：20元/平方米建安費(fèi)用合計(jì)： ~ 之和 1,200 + 20 + 110 = 1,330（元/平方米）（2）其它基建費(fèi)用： 市政建設(shè)配套費(fèi)：320元/平方米 變配電工程及增容：145元/平方米：60元/平方米 (可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)、審照等)：取建安費(fèi)用的5% 則：1,3305 % = 67 (元/平方米) 建設(shè)單位管理費(fèi): 取建安費(fèi)用的3% 則： 1,330 3 % = 40 (元/平方米) ~ 費(fèi)用合計(jì): 320 + 145 + 60 + 67 + 40 ＝ 632（元/平方米）（3）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取建筑安裝工程費(fèi)的5%，則：1,330 5% = 67（元/平方米）總建筑費(fèi)用為（1）~ （3）之和，即： 1,330 + 632 + 67 = 2,029 (元/平方米)（4）貸款利息：該項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)周期為1年，設(shè)土地費(fèi)用A在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建筑費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入， %，按單利計(jì)算。 （ RMB : 4,474, ） （2）上述房地產(chǎn)價(jià)值中，土地使用權(quán)價(jià)值為：（大寫(xiě)）人民幣 貳佰肆拾柒萬(wàn)零捌佰元整。 （ 注：2～6資料均為復(fù)印件） ********************** 二00六年五月九日
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1