【正文】 出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，經(jīng)結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出000元共000元。151出租房和181周轉房，其中181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為000元（240元1500），結轉288借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本000648如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。三、配套設施開發(fā)成本的核算對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本?！　∧稠楅_發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）配套設施費預提率應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計100%配套設施開發(fā)成本的核算（二）由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。101商品房000元900151出租房000元800201大配套設施——商店000元320則（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為：000元8％＝80102商品房：900152出租房：800182周轉房；800201大配套設施——商店：500000元如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：　　　252（元）　?。ㄔ　。ㄔ?0550支付承包設計單位前期工程款000000000503050應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款00000000035分配開發(fā)間接費00040則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：105貸：銀行存款000借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本00080將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：765貸：應付賬款—一應付工程款000借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店35貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔000借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店00055預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：貸：預提費用——須提配套設施費　40000細分類賬。四、已完配套設施開發(fā)成本的結轉和用途結轉其開發(fā)成本：施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)下分錄入貼：貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本　　460000的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本　265000貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本　300000公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開借：預提費用—一預提配套設施費000320如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。二、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎設施費如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。　房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080101商品房000元504合計000元某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價該項工程預算造價247。設例中：1134000元＝600000元1134000元＝480000元如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。（五）配套設施費在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。1．配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2．配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施。即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發(fā)成本。（六）開發(fā)間接費應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例　　　　　　　152　　　　　　　支付征地拆遷費0000007575應付承包設計單位前期30303030000設施工程款000000應付承包施工企業(yè)建筑000　　480000　　450000　　450000000000000000000000000000826662　000借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本000180結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作：150貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本000借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本000120將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：305貸：應付賬款——應付工程款000借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本0001980分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：265貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔000借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本000280分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作：272貸：開發(fā)間接費用000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。借：開發(fā)產(chǎn)品562貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本562一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。000元，前期工程費000元，應付基礎設施工程款000元，分配開發(fā)間接費用000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：1080貸：銀行存款000540開發(fā)間接費用000借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程0001080房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會計報表外，還應根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報表。一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表1