【正文】 房產(chǎn)這部分資產(chǎn)增值380萬元（40020），若已確認(rèn)為應(yīng)納稅所得額，并已按稅法規(guī)定繳納稅款的，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價(jià)值400萬元確定有關(guān)資產(chǎn)的成本?！　∈弧⑻厥馐鄯糠绞綉?yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)??！　“崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：　　扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積247。　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第六條規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！　　　∈?、商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅的計(jì)算　　《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。　　對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額?！　∮捎诙惙ㄖ幻鞔_要求分開核算增值額，而對如何計(jì)算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實(shí)際征收計(jì)算中，就會形成兩種計(jì)算方法：一種是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅；另一種是先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅?！　∫虼?，我認(rèn)為，第一種土地增值稅計(jì)算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算”的規(guī)定，而且計(jì)算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合?cái)稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定?！　∈?、銷售土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅處理　　某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項(xiàng)目，小區(qū)可售建筑面積為1萬平方米，扣除項(xiàng)目中總建筑成本費(fèi)用1200萬元。企業(yè)在清算時，確定了該項(xiàng)目的單位建筑成本費(fèi)用為1200元/平方米。此時，對于如何計(jì)算繳納土地增值稅，有兩種不同的計(jì)算方法，且兩種方法計(jì)算出來的稅款懸殊較大，稅企之間存在爭議?！　》椒ㄒ唬_定500萬元是售房所取得的全部收入，按照稅法規(guī)定允許從售房收入總額中減去扣除項(xiàng)目金額，確定土地增值額和增值率，以此來計(jì)算土地增值稅。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比值為增值率的公式，%?！　∮梅椒ㄒ挥?jì)算的理由是，土地增值稅首次進(jìn)行清算之后，再銷售是一個獨(dú)立的銷售行為，是建立在首次清算確認(rèn)過單位建筑成本費(fèi)用的基礎(chǔ)之上?！　》椒ǘ?012年取得的500萬元售房收入，增值額計(jì)算方法同方法一，但增值率的確定就不一樣了?！　〈_定增值率的計(jì)算過程為：售房的全部收入＝首次清算收入1350萬元+再銷售500萬元＝1850萬元，開發(fā)成本及費(fèi)用扣除金額＝（1350+12001000090%）+＝，增值額＝＝，%。　　因此，在銷售土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅處理時，按方法二進(jìn)行通盤考慮綜合計(jì)算，=（萬元）的土地增值稅成本。二是從實(shí)際情況看，土地增值稅首次清算后如有存量房未銷售，在清算后企業(yè)再次銷售存量房是一個很正常的情況。　　三是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算?！　∈?、售樓部、樣板房的土地增值處理　　房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。　　二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除?！　?、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。　　十六、開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算中的涉稅處理　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費(fèi)用”的稅收規(guī)定　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。如果不是該八項(xiàng)費(fèi)用，但與直接組織和管理項(xiàng)目有關(guān)所發(fā)生的其他費(fèi)用，例如，與項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等，在進(jìn)行土增稅清算時，能否扣除呢？要視具體情況而定。這就產(chǎn)生了會計(jì)與稅法的差異。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除?！　〉诙?，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)”科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的樣板間的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。　　所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。但列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費(fèi)，一般是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除?！　。壕唧w情況而定　　項(xiàng)目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷的私車加油費(fèi)，難以區(qū)分與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。　?。翰豢梢栽谕恋卦鲋刀惽翱鄢　∫话隳Ｐ褪菫殇N售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。　　：不可以在土地增值稅前扣除　　按會計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計(jì)科目適用錯誤調(diào)整。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度，即2011年需要繳納多少企業(yè)所得稅？　　A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計(jì)稅成本4200萬元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝120025%＝300（萬元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝＋25＝（萬元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝300－＝（萬元）。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2009年度、2010年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2009年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝100020%－150＝50（萬元），2010年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝200015%－200＝100（萬元）?！　項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元，實(shí)際毛利率＝（6000－4200）247?！　〉谒?，確定2011年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝105025%＝（萬元）。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。整個項(xiàng)目銷售收入總額）　　本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入