【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商品房一起銷(xiāo)售的土地使用權(quán)計(jì)入存貨備品備件和維修設(shè)備通常確認(rèn)為存貨，但某些備品備件和維修設(shè)備需要與相關(guān)固定資產(chǎn)組合發(fā)揮效用，比如民用航空運(yùn)輸企業(yè)的高價(jià)周轉(zhuǎn)件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。預(yù)定可使用狀態(tài)的判斷：符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。 繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。自建固定資產(chǎn)的試生產(chǎn)或者試運(yùn)行發(fā)生的支出計(jì)入工程成本；試運(yùn)行形成的產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售，形成的收入沖減工程成本，未銷(xiāo)售的按預(yù)計(jì)售價(jià)沖減自建工程的工程物資盤(pán)盈或盤(pán)虧，未完工的沖減或計(jì)入工程成本；已完工的計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支自建工程發(fā)生全部或部分毀損，一般計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出；（部分毀損同時(shí)不屬于非正常原因的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的成本）折舊的計(jì)量（土地使用權(quán)、已提足折舊的資產(chǎn)和更新改造停用資產(chǎn)不需折舊，）折舊方法計(jì)算方法備注平均年限法月折舊額＝固定資產(chǎn)原值月折舊率＝年折舊額247。12當(dāng)月增加當(dāng)月不提，當(dāng)月減少當(dāng)月要提；一定注意折舊年度并非會(huì)計(jì)年度，在非直線(xiàn)法的折舊當(dāng)中，會(huì)計(jì)年度的折舊額很可能不等于折舊年度的折舊額！年折舊率＝（1－預(yù)計(jì)凈殘值率）247。預(yù)計(jì)使用年限工作量法月折舊額＝當(dāng)月工作量單位工作量折舊額單位工作量折舊額＝原值（1－凈殘值率）247?？偣ぷ髁侩p倍余額遞減法不到最后2年不考慮殘值，加速折舊；最后2年改用年限平均法，考慮殘值月折舊額＝固定資產(chǎn)凈值月折舊率；（或）＝（凈值－殘值）247。預(yù)計(jì)使用年限；（或）＝（凈值－殘值）247。12年折舊率＝尚可使用年限247。融資租入資產(chǎn)、大修理停用資產(chǎn)均要計(jì)提折舊。后續(xù)支出的計(jì)量（通常包括日常修理費(fèi)、大修理費(fèi)用、更新改造支出、房屋的裝修費(fèi)用等。（2）固定資產(chǎn)的大修理費(fèi)用和日常修理費(fèi)用，通常不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用，不得采用預(yù)提或待攤方式處理。與固定資產(chǎn)相關(guān)的“在建工程”“工程物資”在資產(chǎn)負(fù)債表單獨(dú)列示。無(wú)形資產(chǎn)是新準(zhǔn)則變化比較大的章節(jié)，主要變化有將商譽(yù)不再確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)；將自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)分為研究和開(kāi)發(fā)階段；將使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不再攤銷(xiāo)。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。內(nèi)容專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)等。為進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行資料及相關(guān)方面的準(zhǔn)備，從已經(jīng)進(jìn)行的研究活動(dòng)看，將來(lái)是否會(huì)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)后是否會(huì)形成無(wú)形資產(chǎn)等具有較大的不確定性。開(kāi)發(fā)階段完成了研究階段的工作，在很大程度上形成一項(xiàng)新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件已經(jīng)具備。具有完成該無(wú)形資產(chǎn)并使用或出售的意圖。無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益能夠?qū)崿F(xiàn)。企業(yè)能夠證明無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的技術(shù)、財(cái)務(wù)和其他資源，以及獲得這些資源的相關(guān)計(jì)劃。生產(chǎn)前或使用前的原型和模型的設(shè)計(jì)、建造和測(cè)試；含新技術(shù)的工具、夾具、模具和沖模的設(shè)計(jì)；不具有商業(yè)性生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的試生產(chǎn)設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)；新的或經(jīng)改造的材料、設(shè)備、產(chǎn)品、工序、系統(tǒng)或服務(wù)所選定的替代品的設(shè)計(jì)、建造和測(cè)試等。使用壽命的復(fù)核每年復(fù)核，使用壽命發(fā)生變化的作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更殘值與攤銷(xiāo)每年復(fù)核，根據(jù)殘值調(diào)整攤銷(xiāo)額，殘值大于賬面價(jià)值時(shí)停止攤銷(xiāo)（只有準(zhǔn)備出售才會(huì)有殘值）處置的計(jì)量無(wú)論是報(bào)廢轉(zhuǎn)銷(xiāo)還是轉(zhuǎn)讓將損失或利得轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外支出”或“營(yíng)業(yè)外收入”三、無(wú)形資產(chǎn)的記錄時(shí)間外購(gòu)自創(chuàng)取得借：無(wú)形資產(chǎn) 貸：銀行存款借：無(wú)形資產(chǎn) 貸：研發(fā)支出持有攤銷(xiāo)計(jì)提準(zhǔn)備借：管理費(fèi)用 貸：無(wú)形資產(chǎn)借：資產(chǎn)減值損失 貸：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備處置轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)銷(xiāo)借：銀行存款累計(jì)攤銷(xiāo) 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （營(yíng)業(yè)外支出）貸：無(wú)形資產(chǎn)（應(yīng)交稅金）（營(yíng)業(yè)外收入）借：累計(jì)攤銷(xiāo) 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營(yíng)業(yè)外支出貸：無(wú)形資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)在收入一章總結(jié)第四章 投資性房地產(chǎn)本章主要闡述投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)定義為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。房產(chǎn)： 自用房產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)/已經(jīng)出租的房產(chǎn)劃分為投資性房地產(chǎn)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以備出售的房產(chǎn)劃分為存貨二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量取得時(shí)的計(jì)量類(lèi)別公允價(jià)值計(jì)量模式成本計(jì)量模式外購(gòu)，自建，非貨交易等取得兩種模式一樣，參照固定資產(chǎn)取得自用、存貨轉(zhuǎn)入公允價(jià)值賬面價(jià)值成本模式轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式公允價(jià)值，政策變更　持有期間的計(jì)量類(lèi)別公允價(jià)值計(jì)量模式成本計(jì)量模式折舊＼參照固定資產(chǎn)折舊期末當(dāng)期公允價(jià)值賬面價(jià)值減值＼參照減值準(zhǔn)備處置時(shí)的計(jì)量類(lèi)別公允價(jià)值計(jì)量模式成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)的公允價(jià)值賬面價(jià)值出售按取得的資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，按房地產(chǎn)賬面價(jià)值確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本按取得的資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，按房地產(chǎn)賬面價(jià)值確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本；將相關(guān)的累計(jì)公允價(jià)值變得損益、資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，使得其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)反映的損益為處置房地產(chǎn)獲得的經(jīng)濟(jì)利益與取得房地產(chǎn)成本之差。主要包括資產(chǎn)、資產(chǎn)組、總部資產(chǎn)以及商譽(yù)的減值。一、減值的范圍對(duì)子公司、聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資；成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)；固定資產(chǎn)；生產(chǎn)性生物資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)；商譽(yù)；石油天然氣礦井權(quán)益和井及相關(guān)設(shè)施二、減值的判斷外部信息資產(chǎn)的市價(jià)當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時(shí)間的推移或者正常使用而預(yù)計(jì)的下跌。市場(chǎng)利率或者其他市場(chǎng)投資報(bào)酬率在當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響企業(yè)計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導(dǎo)致資產(chǎn)可收回金額大幅度降低。資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者計(jì)劃提前處置?！∑渌砻髻Y產(chǎn)可能已經(jīng)發(fā)生減值的跡象。借：資產(chǎn)減值損失貸：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值資產(chǎn)的折舊或者攤銷(xiāo)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在未來(lái)期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)地分?jǐn)傉{(diào)整后的資產(chǎn)賬面價(jià)值（扣除預(yù)計(jì)凈殘值）資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回四、可回收金額的計(jì)量Max{公允價(jià)值處置費(fèi)用,資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值}公允價(jià)值減處置費(fèi)用的凈額處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等公允價(jià)值確定順序?yàn)殇N(xiāo)售協(xié)議價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、交易價(jià)格或者結(jié)果。現(xiàn)值現(xiàn)金流量公式資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Σ（第t 年預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量/（1+折現(xiàn)率）t）預(yù)計(jì)方法通常應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)每期最有可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)。考慮因素，應(yīng)當(dāng)在一致的基礎(chǔ)上考慮因一般通貨膨脹而導(dǎo)致物價(jià)上漲因素的影響。但未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流出是為了維持資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)原定正常產(chǎn)出水平所必需的，預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)應(yīng)當(dāng)將其考慮在內(nèi)。預(yù)計(jì)內(nèi)容資產(chǎn)持續(xù)使用過(guò)程中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。如能證明遞增的增長(zhǎng)率是合理的，可以以遞增的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)。在對(duì)預(yù)算或者預(yù)測(cè)期之后年份的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)計(jì)時(shí)，所使用的增長(zhǎng)率除了企業(yè)能夠證明更高的增長(zhǎng)率是合理的之外，不應(yīng)當(dāng)超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品、市場(chǎng)、所處的行業(yè)或者所在國(guó)家或者地區(qū)的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率，或者該資產(chǎn)所處市場(chǎng)的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率。折現(xiàn)率折現(xiàn)率的確定通常應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)的市場(chǎng)利率為依據(jù)。替代利率可以根據(jù)加權(quán)平均資金成本、增量借款利率或者其他相關(guān)市場(chǎng)借款利率作適當(dāng)調(diào)整后確定。，通常應(yīng)當(dāng)使用單一的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。期數(shù)預(yù)計(jì)使用年限外幣預(yù)計(jì)以該資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流量的結(jié)算貨幣為基礎(chǔ)，按照該貨幣適用的折現(xiàn)率計(jì)算資產(chǎn)的現(xiàn)值；然后將該外幣現(xiàn)值按照計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值當(dāng)日的即期匯率進(jìn)行折算。（2）幾項(xiàng)資產(chǎn)的組合生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者其他產(chǎn)出）存在活躍市場(chǎng)的，無(wú)論這些產(chǎn)品或者其他產(chǎn)出是用于對(duì)外出售還是僅供企業(yè)內(nèi)部使用，均表明這幾項(xiàng)資產(chǎn)的組合能夠獨(dú)立創(chuàng)造現(xiàn)金流入，應(yīng)當(dāng)將這些資產(chǎn)的組合認(rèn)定為資產(chǎn)組。（4）資產(chǎn)組一經(jīng)確定，各個(gè)會(huì)計(jì)期間應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變更。（2）資產(chǎn)組賬面價(jià)值的確定基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)與其可收回金額的確定方式相一致。 （4）資產(chǎn)組的賬面價(jià)值包括可直接歸屬于資產(chǎn)組與可以合理和一致地分?jǐn)傊临Y產(chǎn)組的資產(chǎn)賬面價(jià)值，通常不應(yīng)當(dāng)包括已確認(rèn)負(fù)債的賬面價(jià)值，但如不考慮該負(fù)債金額就無(wú)法確定資產(chǎn)組可收回金額的除外。六、總部資產(chǎn)的減值總部資產(chǎn)概念：企業(yè)總部資產(chǎn)包括企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備等資產(chǎn)?？偛抠Y產(chǎn)減值處理：（1）有跡象表明某項(xiàng)總部資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)算確定該總部資產(chǎn)所歸屬的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的可收回金額，然后將其與相應(yīng)的賬面價(jià)值相比較，據(jù)以判斷是否需要確認(rèn)減值損失。（2）、對(duì)于相關(guān)總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將該部分總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組，再據(jù)以比較該資產(chǎn)組的賬面價(jià)值（包括已分?jǐn)偟目偛抠Y產(chǎn)的賬面價(jià)值部分）和可收回金額，并按照資產(chǎn)組減值方法處理。②認(rèn)定由若干個(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合，該資產(chǎn)組組合應(yīng)當(dāng)包括所測(cè)試的資產(chǎn)組與可以按照合理和一致的基礎(chǔ)將該部分總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值分?jǐn)偲渖系牟糠帧?七、商譽(yù)減值的處理企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了，結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試，對(duì)于因企業(yè)合并形成的商譽(yù)的賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)自購(gòu)買(mǎi)日起按照合理的方法分?jǐn)傊料嚓P(guān)的資產(chǎn)組；難以分?jǐn)傊料嚓P(guān)的資產(chǎn)組的，應(yīng)當(dāng)將其分?jǐn)傊料嚓P(guān)的資產(chǎn)組組合。公允價(jià)值難以可靠計(jì)量的，賬面價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?。若發(fā)生減值，應(yīng)將該損失在可歸屬于母公司和少數(shù)股東權(quán)益之間按比例進(jìn)行分?jǐn)?，以確認(rèn)歸屬于母公司的商譽(yù)減值損