【正文】 首付30%以上的購房款。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為其提供保證擔(dān)保。貸款期限最長20年。　?。ň牛┵J款申辦程序：　　1．借款人簽訂購房合同并預(yù)付30％以上的房款； 　　2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款； 　　3．?dāng)y住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行個人理財中心辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》； 　　4．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中； 　　5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進(jìn)帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當(dāng)月應(yīng)還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉(zhuǎn)帳歸還貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設(shè)計的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。　　2．景觀環(huán)境設(shè)計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質(zhì)?！　。ǘ┚G色生態(tài)、健康住宅　　綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟(jì)的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 這種新的住宅講究：以人為本，呵護(hù)健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益?！　‰m然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。運用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來塑造高品質(zhì)的生活。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：　?。ㄒ唬I業(yè)稅　　1．應(yīng)稅范圍：　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：　?。?）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅?！　。?）銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！　。侵附ㄖ锘驑?gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)?！　?，比照銷售不動產(chǎn)征稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅?！　　　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等?！　?，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定?！　。杭{稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：　??；　　；　?。骸　∮嫸悆r格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。　　(2)其他具體規(guī)定如下：　　《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。合作建房的方式一般有兩種：　　“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。　　、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房?！　〉诙N情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定?！　τ谵D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。　　同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。　　　　外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅?！　。嬎阏魇諣I業(yè)稅?！　?．稅率：分別為7%、5%、1%.　　計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率?！　?1)納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；　　(2)納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；　　(3)納稅義務(wù)人所在地不在2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；　?。ㄈ┙逃M附加　　根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：　　1．計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額　　2．稅率為3%.　　計算公式：應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額費率。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓?！　?．轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施?！　?．取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　?。?）開發(fā)土地的成本、費用；　?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！　　⒐芾碣M用、財務(wù)費用。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。　?。骸　⊥恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅?！　「鶕?jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑（各級土地面積相應(yīng)稅額）?！　?七)城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費　　如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，%.計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值稅率（130%）。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定?！　。ò耍┯』ǘ悺　「鶕?jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。應(yīng)納稅額=計稅金額稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)?！　?九)契稅　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅?！　?，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：　　(1)以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；　　(2)以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；　　(3)建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；　　(4)以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍?！　?2)土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；　　(3)土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，為交換價格的差額；　　(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方。第六章 房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)?！　∥覈鴱?0世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。　?。ㄈ┛尚行匝芯渴琼椖炕I措建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息?！　。ㄋ模┛尚行匝芯渴蔷幹圃O(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。第二節(jié) 可行性研究的階段工作　一．可行性研究工作根據(jù)項目的進(jìn)展可以分幾個階段進(jìn)行。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。30%，%～%。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。 　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究　　詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。10%，所需費用，%～%，%~%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證?！　。ㄋ模┛尚行匝芯侩A段工作精度表第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、正文、附件和附蛣个部穾?　　（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀?！　。ㄋ模┱膬?nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：1．項目概況　　主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；　　2．市場調(diào)查和分析　　在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費