【正文】 乓 室 、 健 身 房 等 。 方 米 社 區(qū) VIP室 內(nèi) 體育 中 心 。 景 樓 中 樓 ,20平 方 米 自 由32 / 57空 間凌 江 名庭浙 江 第 一 住 宅 高樓投 資 價(jià) 值 聳 挺 拔 的 立 面 效果 圖 ,配 以 三 江 夜 景 為 背景 聳 挺 拔 的 立 面 效果 圖 配 以 水 景 志 性 建 筑 。 適 豪 華 生 活 享 受 ： 空 中 花園 、 八 部 高 速 電 梯 、 2022平 方 米 VIP會(huì) 所 。 貼 入 微 的 高 水 準(zhǔn) 物 管 。 格 不 高 ,較 松 入 住 方 米 、 10米 以 上 挑 高33 / 57室 內(nèi) 全 玻 璃 頂 超 大 中 庭 。 方 位 超 級(jí) 生 活 配 套 、 電 子信 息 公 告 牌 、 商 務(wù) 中 心 、 健身 中 心 、 發(fā) 泄 中 心 。2022年上半年，高層、小高層成交量?jī)H1755套，目前市場(chǎng)上的空置樓盤基本都以高層豪宅為主，其銷售進(jìn)度要遠(yuǎn)慢于多層住宅，而中低檔住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)一定的失衡狀態(tài)，35 / 57由于2022年市中心高層豪宅的推量明顯放大，這趨勢(shì)將有增無(wú)減。2022年，寧波樓市進(jìn)入“高層住宅年”，高層住宅四面開花，江東區(qū)有華嚴(yán)街地塊、城市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤(rùn)置業(yè)地塊、寧川路地塊、時(shí)代華庭、常青藤據(jù)初步不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)將推出近30個(gè)純高層住宅或高層住宅混合項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)總量將超過(guò)100萬(wàn)平方米，供應(yīng)區(qū)域以市中心一類地段為主，銷售競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。在30個(gè)未推樓盤中，80%以上的樓盤走高檔產(chǎn)品路線，其130~180平方米的主流供應(yīng)面積與不菲的單價(jià)所形成的高總價(jià)，使高層住宅幾乎成了“高檔住宅”的代名詞。目前寧波市區(qū)高層高檔住宅的主力客源以寧波市區(qū)（包括鄞州區(qū)）的個(gè)私企業(yè)主為主，對(duì)慈溪、余姚等市的輻射能力也不是很強(qiáng)，對(duì)真正區(qū)域意義上的外地客戶的輻射能力更是較弱，這與上海、杭州等城市的高檔住宅客戶構(gòu)成有著較大的區(qū)別，如上海市2022年上半年外地客戶（包括境外客戶）購(gòu)買高檔住宅的%。市場(chǎng)輿論導(dǎo)向已在向房市提出了警告信號(hào)。國(guó)務(wù)院總理朱镕基已承認(rèn)某些地區(qū)房產(chǎn)過(guò)熱，要相關(guān)部門采取調(diào)控措施。寧波房市在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)五年的繁榮發(fā)展時(shí)期，2022年將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整37 / 57時(shí)期。而且，與一般項(xiàng)目所不同的是，本案的地段價(jià)值和商業(yè)價(jià)值存在著很大的彈性空間，為保證科技園區(qū)香溢軟件園的開發(fā)成功，并達(dá)到更高的預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，本案有著非常大的營(yíng)銷策劃空間。四、項(xiàng)目定位策略（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景分析38 / 572022年以前，寧波的高價(jià)樓盤的平均售價(jià)都在5000元/平方米以內(nèi)，最具典型代表的是中央花園，其平均售價(jià)在4800元/平方米左右，直到今年才基本銷售完畢，銷售時(shí)間達(dá)五、六年之長(zhǎng)；其次是世紀(jì)城，平均售價(jià)也在4800元/平方米左右，交付使用時(shí)才基本銷售完畢。 （二）中心城區(qū)拍賣高地價(jià)對(duì) 高價(jià)樓盤的影響簡(jiǎn)析華東飯店地塊、華嚴(yán)街地塊、江北咸寧街、三橫街地塊的拍賣創(chuàng)下了寧波高地價(jià)的記錄，也預(yù)示著寧波未來(lái)高價(jià)樓盤的平均售價(jià)將在5000元/平方米以上，并突破6000元/平方米，比過(guò)去提升了好幾個(gè)檔次。然而，這么多高價(jià)樓盤將在大致相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)推向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力是嚴(yán)峻的，畢竟金子塔尖上的人數(shù)是少數(shù)，中央花園、39 / 57世紀(jì)城賣得很艱難、錦地水岸、日月星城也賣得較辛苦就是例子。戶型量化建議 項(xiàng)目面積段 格 局 錯(cuò)層比例 套數(shù)百分比40 / 5740～50 一室一廳一衛(wèi) 15%8090㎡ 二室二廳一衛(wèi) 10% 15%90105㎡ 三室二廳一衛(wèi) 15% 12%105119㎡ 三室二廳二衛(wèi) 30% 30%120130㎡ 三室二廳二衛(wèi) 50% 20%140150㎡ 四室二廳二衛(wèi) 60% 8%合計(jì) 100% 建筑特色由于面積小，建筑特色不要追求大氣，但要追求精致、高貴、典雅。世紀(jì)城、中山名都、錦地水岸賣得很辛苦，戶型定位不準(zhǔn)確是重要原因。 產(chǎn)品創(chuàng)新 （1）錯(cuò)層戶型；（2）一百四、五十平方米的小高層復(fù)式戶型（蘇州工業(yè)園有此產(chǎn)品） 五、項(xiàng)目整體廣告主題策略香溢軟件園位于科技園區(qū)，從名字到區(qū)位都具有較強(qiáng)的科技概念，生態(tài)設(shè)計(jì)又是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一大主題，科技園區(qū)是寧波未來(lái)的新都市中心，因此，項(xiàng)目產(chǎn)品主題定位策略為： 42 / 57寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓 第 八 部 分 俱 樂 部 項(xiàng) 目 策 劃 建 議○項(xiàng)目定位為何要進(jìn)行定位？●經(jīng)由對(duì)客觀環(huán)境的謹(jǐn)慎評(píng)判，推導(dǎo)出準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，可以使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目多一分關(guān)注，產(chǎn)生43 / 57進(jìn)一步了解的愿望，并在眾多物業(yè)中起到獨(dú)特的識(shí)別作用，為項(xiàng)目的銷售打下良好的基礎(chǔ)．●市場(chǎng)定位更是決定項(xiàng)目的形象高度和價(jià)值高低的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成功準(zhǔn)確的定位，將使開發(fā)商獲得比原始市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下更多更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益．如何定位？●必須符合現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和潮流●必須符合本案的大體量和多種物業(yè)形式的自身?xiàng)l件●必須去創(chuàng)造市場(chǎng)引導(dǎo)市場(chǎng)而非迎合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位：寧波首個(gè)會(huì)員制式的俱樂部會(huì)所業(yè)態(tài)定位44 / 57（1） 球類室（乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球）（2） 健身室、跳舞房、兒童益智中心、棋牌中心（3） 中西餐廳、茶廳、宴會(huì)廳、茶館、酒吧（4） 商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳（5） 健康桑拿中心、美容美發(fā)、影視廳、視聽室（6） 室內(nèi)游泳池（7） 水療、水浴、溫泉、藥池。 正 因 為 寫 字 樓 的 供 應(yīng) 渠 道 較 為 廣 泛 ， 可 作 為 寫 字 樓 使 用的 物 業(yè) 選 擇 又 多 ， 使 得 寧 波 寫 字 樓 市 場(chǎng) 的 銷 售 一 直 不 活 躍 ， 遠(yuǎn) 落 后 于 住 宅 、 商 業(yè) 用 房 的 成 交 量 。 2022年 下 半 年 至 2022年 ， 寧 波 寫 字 樓 市 場(chǎng) 逐 漸 復(fù) 蘇 ， 并 逐 漸 有 一 些 純 寫 字 樓 推 向 市 場(chǎng) ，如 靈 橋 廣 場(chǎng) 、 中 山 銀 座 （ 中 山 東 路 、 舟 孟 北 路 交 匯 處 ） 、 世 紀(jì) 偉 業(yè) （ 中 山 西 路 、 中 山 家 園 南 邊 ）城 市 廣 場(chǎng) （ 望 京 路 旁 ） 、 世 紀(jì) 龍 騰 （ 中 興 路 旁 ） 等 ， 這 些 寫 字 樓 樓 盤 雖 然 檔 次 品 位 較 低 ， 沒 有住 宅 好 銷 ， 但 也 逐 漸 消 化 完 畢 。 雖 然 沒 有 住 宅 和公 寓 熱 銷 ， 但 也 逐 漸 消 化 完 畢 。 在 同 類 地 段 ， 寫 字 樓 可 以 比 住 宅 賣 出 高 得 多 的 價(jià) 格 ， 但 寫 字 樓 對(duì) 品 質(zhì) 的 要 求 更 高 ， 位 置的 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 性 更 為 苛 求 。 縱 觀 這 一 、 二 年 寧 波 上 市 的 寫 字 樓 ， 整 體 品 質(zhì) 較 低 ， 寧 波 還 缺 少 位 置 優(yōu)越 、 高 品 質(zhì) 的 寫 字 樓 。 同 時(shí) ， 寧 波 寫 字 樓 可 選 擇 物 業(yè)范 圍 大 ， 供 應(yīng) 渠 道 多 元 化 ， 一 定 的 銷 售 壓 力 還 是 有 的 。第一集中區(qū)域?yàn)榉植加谔煲粡V場(chǎng)周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域?yàn)閷幉ǖ闹醒肷虅?wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。另一集中區(qū)域?yàn)樵谌趨^(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。沿中山路有海光大廈、海曙大廈、天寧大廈、東海曙光、中山銀座等。從寫字樓供應(yīng)量來(lái)看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。一類高檔寫字樓如中農(nóng)信、會(huì)展中心、天寧大廈等的售價(jià)大致集中在62006800元/平方米之間。三類寫字樓大都為舊樓包裝項(xiàng)目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時(shí)代、貴都商務(wù)樓、中山銀座等辦公樓售價(jià)在50005500元/平方米之間。這主要得益于寧波經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來(lái)的效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，誕生了越來(lái)越多的企業(yè)，于是辦公空間就顯得比較緊俏，租金上漲也就勢(shì)在必然。四 、 項(xiàng) 目 地 塊 寫 字 樓 部 分 策 劃 建 議在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在以下不足：一是項(xiàng)目規(guī)模及外立面。二是電梯嚴(yán)重不足。）所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此造成的尷尬與困惑也就不言而喻。寧波絕大部分寫字樓的汽車配置都達(dá)不到80%，有的甚至僅為30%左右，車位嚴(yán)重短缺。～，而有部分，空間層次感十分壓抑。在軟件服務(wù)上，更存在著著的不足，主要有：一、物業(yè)管理不到位。二是對(duì)入住企業(yè)專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。三是中央空調(diào)的開放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù)。而在辦公時(shí)間安排上，多數(shù)寫字樓在晚上10點(diǎn)鐘進(jìn)行清場(chǎng)，若有特殊情況，需申請(qǐng)物業(yè)公司，經(jīng)批準(zhǔn)后方可繼續(xù)辦公。四是智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏，一般寫字樓僅配置電話、寬帶、煙感、安保監(jiān)控等，而鮮有達(dá)到辦公通信自動(dòng)化（CA）、樓宇自控系統(tǒng)（BA）、消防報(bào)警智能化（FA）、安保監(jiān)控自動(dòng)化（SA）、辦公自動(dòng)化（OA）等5A標(biāo)準(zhǔn)配置的寫字樓。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利性、停車53 / 57場(chǎng)的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑方面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率 、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個(gè)立面用料品質(zhì)等等。如豪華氣派的大堂設(shè)計(jì)、高速便捷的電梯配置、充足的停車位、合理的間隔布局及足夠的層高、新型材料的使用等等。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟件配套，才能更加煥發(fā)光彩。建議本項(xiàng)目在軟件配套設(shè)施方面著重抓好信息化配置和智能化配置。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建議本項(xiàng)目引入在社會(huì)上具有良好品牌和口碑的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理。 54 / 57五、推廣主題 寧波首個(gè)SPG三維創(chuàng)業(yè)版地產(chǎn) S：Spirit 精神 P：Product 產(chǎn)品 G：Glamory 魅力55 / 57第 十 部 分 香 溢 軟 件 園 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 行 情 價(jià) 格 評(píng) 析根據(jù)大量的樓盤調(diào)查可知，目前江東區(qū)四類地段的新建檔次較高的住宅小區(qū)的價(jià)格水平一般在4500元/平方米左右，個(gè)別位置較好的小高層及高層住宅在5000元/平方米以上，如楓丹馨園售價(jià)在5500元/平方米左右、盛世東方在5300元/平方米，世紀(jì)大道西側(cè)新天地預(yù)計(jì)開盤價(jià)在4500元/平方米以上（計(jì)劃12月份開盤）。56 / 57 第 十 一 部 分 香 溢 軟 件 園 項(xiàng) 目 銷 售 及 資 金 回 籠 計(jì) 劃 略57 / 57