【正文】 鋪墊。投資者和經(jīng)營者已經(jīng)意識到了經(jīng)營管理的重要性，都將會對發(fā)展商提出此類要求，促使發(fā)展商對市場作出售后承諾。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。實際上，把公共空間進行社會化，將會為商場帶來可觀的潛在消費人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動展示等問題，需結(jié)合項目定位進行細化。目前南京房地產(chǎn)市場上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強、能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。住宅的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計等方面，而商鋪的同質(zhì)化與住宅不同，目前南京商鋪的同質(zhì)化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。實際上，即使同是地鐵物業(yè)或步行街物業(yè)，不同的項目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場定位、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的模仿是不能有效增加物業(yè)競爭力的，突出項目個性、提高項目自身品質(zhì)才是增加項目競爭力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠遠重要于普通住宅物業(yè)。營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競爭力，增加收益。而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對南方房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。但是商業(yè)物業(yè)涉及到商鋪的規(guī)劃、鋪面單元面積分割的大小和比例、整體的裝潢裝飾、商場經(jīng)營管理等問題，目前市場表現(xiàn)為大部分開發(fā)商普遍缺乏操盤經(jīng)驗。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機構(gòu)的支持金融機構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個商業(yè)物業(yè)的投資環(huán)境的發(fā)展和進一步興旺。四、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系國民經(jīng)濟的良好運轉(zhuǎn)、居民對消費品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動了南京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點。隨著城市規(guī)模的逐步擴大，購買人流的增加，這種布局已經(jīng)基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。經(jīng)過幾年的市場培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子廟等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，這些商圈中存在的集中購物場所，成為了當(dāng)?shù)氐南M中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了南京的立體商業(yè)網(wǎng)框架。南京目前開發(fā)的多數(shù)房地產(chǎn)項目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點狀零散分布在各個區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補充。按行業(yè)劃分，南京市對商業(yè)物業(yè)的消費集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。各種業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)需求比例表業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%但是與南京、深圳、上海等商業(yè)物業(yè)相對發(fā)達的地區(qū)相比，南京市場與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠未達到飽和狀態(tài)，未來市場容量較大。預(yù)計未來市場供應(yīng)量和需求量會隨著商業(yè)市場的不斷成熟而穩(wěn)步增加，每年可達到50萬100萬平方米。‥　　　　奧運會對促進南京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強大作用‥　　　　人民消費水平穩(wěn)步提高，商業(yè)市場將保持良好發(fā)展?fàn)顩r‥　　　　大量外資進入中國市場，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴大‥　　　　市政改造工程使原有商業(yè)網(wǎng)點消失，新商業(yè)物業(yè)需求加大‥　　　　商業(yè)物業(yè)投資形勢看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價格分析商業(yè)物業(yè)價格走勢南京市商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢，供應(yīng)量和需求量波瀾不驚。2002年，商業(yè)物業(yè)繼續(xù)延續(xù)上一年的良好發(fā)展局面，在市場需求的拉動下，一躍成為房地產(chǎn)市場焦點，2002年下半年市場供給逐步增加。南唐、明代初期、太平天國、中華民國都在今南京城建都，實際上是在江寧、上元的地域中。江寧又處在秦淮河、長江交匯處。區(qū)位交通 區(qū)位：江寧區(qū)位于南京市區(qū)的東南面，比鄰寧南板塊、仙林板塊。自2001年撤縣建區(qū)后，是南京“一城三區(qū)”戰(zhàn)略主要發(fā)展地區(qū)之一。全區(qū)共有居民委員會49個，村民委員會344個。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交，路線主要有：路線起始站點101箍桶巷東山鎮(zhèn)102箍桶巷—開發(fā)區(qū)103白鷺花園—武夷花園東104瑞金路—文化名園105雨花路—河海大學(xué)新區(qū)106箍桶巷—天地新城江寧主城區(qū)內(nèi)的主要交通方式為區(qū)間車，以及開發(fā)商的社區(qū)巴士。，計劃在2010年左右建成。建設(shè)“四橫五縱”主干道系統(tǒng)：四橫：站南路、秦淮—金箔路、誠信大道；五縱：將軍大道、利源—蘇源大道、土山—竹山路、天印大道、城東路。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。國民經(jīng)濟 　經(jīng)濟綜合實力雄居百強：，完成財政收入35億元；一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為9：：，形成了以外向為主導(dǎo)、工業(yè)為主體、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；綜合實力跨入全國百強行列，教育、衛(wèi)生、文化、體育均為全國先進單位?！　〉诙a(chǎn)業(yè)不斷壯大，運行質(zhì)量明顯提高：，銷售收入353億元，；基本形成了日用輕工、食品加工、新型建材、汽車電子等四大支柱產(chǎn)業(yè)。正在朝著都市農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。旅游、教育、金融、保險、信息、社區(qū)服務(wù)等得到較快發(fā)展。老城區(qū)的東山步行街、溫州商業(yè)街等項目現(xiàn)在已經(jīng)紅紅火火，依托老城區(qū)數(shù)十萬常住人口的優(yōu)勢，每天吸引相當(dāng)大的人流和物流。百家湖是規(guī)劃中的新商業(yè)中心，然而百家湖畔的鳳凰港商貿(mào)城上市兩三年了，現(xiàn)仍有近２萬平方米可售。如今的江寧商業(yè)，更大的潛力在社區(qū)商鋪上，托樂嘉引進華潤蘇果就是可借鑒的模式。三．江寧區(qū)商鋪個案調(diào)查分析為此，我們特地調(diào)查了與翠萍國際城項目相比，有參考價值并且已經(jīng)成功運作或者能夠預(yù)見商機較大能夠成功運作得項目如：黃金海岸廣場名稱位置物業(yè)費面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)黃金海岸廣場江寧區(qū)東山鎮(zhèn)金箔路999號(每月)建筑面積8萬多平方米商業(yè)部分約56000平方米出售（已售空）25000元休閑、餐飲、娛樂特點，賣場部分作為生活必需品和日用百貨業(yè)態(tài)商業(yè)、酒店式公寓、住宅三種物業(yè)形態(tài)組成黃金海岸廣場描述：黃金海岸廣場位于江寧金箔路與上元大街交匯處，建筑面積8萬多平方米，由商業(yè)、酒店式公寓、住宅三種物業(yè)形態(tài)組成，其中商業(yè)部分約56000平方米，住宅6000平方米，酒店式公寓約20000平方米及地下車位600多個。周邊分布著世紀(jì)聯(lián)華超市、蘇果超市、時代超市以及繁華的上元大街，上海明珠花園、明月花、夢蝶園、武夷花園等數(shù)十萬平方米的高尚住宅區(qū)，近三十萬優(yōu)質(zhì)消費人群支撐起商圈強勁的購買能力。黃金海岸廣場根據(jù)項目特質(zhì)，引導(dǎo)江寧商業(yè)發(fā)展潮流，創(chuàng)造百貨賣場與步行街區(qū)的經(jīng)典商業(yè)模式 ,各自經(jīng)營,以目前的人流來看很難消化,一層臨外靠路面商鋪價值較大,里面次些,二三樓投資價值不太大。中國女人街具有6大功能區(qū)，5條生態(tài)大道，1個主題商場，376家專賣店，全封閉全透明，設(shè)施配套齊全，中央空調(diào)，4部觀光電梯，28部自動扶梯，2部貨梯，擁有超大休閑廣場，街內(nèi)外樹立23樽中國歷代女杰雕塑，是一條獨具中華五千年文化特色的景觀街。她不僅具備滿足廣大女性購物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)的功能 ，更凸顯了她那古今結(jié)合、中外合壁的旅游景觀的地位。 2. 內(nèi)部規(guī)劃較好，形象和檔次較高。動線流向不夠明顯，找不到入口位置，更沒有指示性標(biāo)志。消費者視線受人為隔斷，讓消費者誤以為無街可逛了。 ，比較呆板而且增加造價。內(nèi)循環(huán)的方式。翠屏山、將軍山、牛首山、雨花臺等，自然生態(tài)景環(huán)繞四周。強調(diào)社區(qū)開放性、交流性、國際化的特質(zhì)。托樂嘉?街區(qū)以“在家渡假VACATION AT HOME”的姿態(tài)和魄力，用純正美式生活風(fēng)情來打造一個和睦歡娛的生活小鎮(zhèn)。豐富多彩的規(guī)劃為主業(yè)們提供了一個前所未有的實現(xiàn)人生理想的平臺。相關(guān)分析：四周生態(tài)環(huán)境較好，有著十公里優(yōu)尚生活圈。小區(qū)內(nèi)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃及其重要，他決定了小區(qū)商業(yè)的興衰.華潤蘇果投入巨資在托樂嘉?“蘇果新型的大型購物廣場”。一方面商鋪不臨街，消費群體大部分都是針對社區(qū)內(nèi)的居民，消費需求小，多以服務(wù)居民生活需求的項目為主，中小面積足以。從價位看，租金比南京其他類似的社區(qū)街鋪租金要高?？偨ㄖ娣e30萬平方米，建筑以多層住宅為主，配少量小高層酒店式公寓及沿街商鋪。地鐵1號線南線延線有兩個出口分別位于小區(qū)的東北及東南面，近在咫尺。相關(guān)分析： 商鋪特點：商鋪的位置相對較好，在價格的制定靈活且有著較強的經(jīng)營空間。從商鋪的面積來看：面積靈活多變，能滿足多種不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營需求。從商業(yè)經(jīng)營特點來看：人流量大、商業(yè)經(jīng)營面臨著三種主要的消費人群，經(jīng)營范圍廣泛。街鋪之王名稱位置物業(yè)費商鋪面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)街鋪之王江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科寧路6212132174號待定最小180最大400出售價格在6400到6500之間純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)街鋪之王描述： 街鋪之王，科學(xué)園片區(qū)的首席社區(qū)商業(yè)配套。街鋪之王是政府在科學(xué)園片區(qū)重點規(guī)劃的商業(yè)中心，大力扶植，甚至整個區(qū)域的大型市民廣場就建立在商業(yè)中心的西頭。對商業(yè)經(jīng)營者來說，純街鋪、準(zhǔn)現(xiàn)房是非常難得的。相關(guān)分析：商鋪的價格：商鋪的租售價格不高，同時又具有相當(dāng)大的升值潛力，能吸引更多的投資客戶。從商鋪的面積來看：商鋪的面積較大，其總價不低，經(jīng)營業(yè)態(tài)受到一定的限制。從商業(yè)經(jīng)營特點來看：周邊分布著眾多大型居民社區(qū)，有著強大的消費能力，有著良好的商業(yè)氛圍和消費潛力。綜上所述：街鋪之王本身有著良好的產(chǎn)品規(guī)劃、完備的商業(yè)服務(wù)配套、強大的市場消費能力，又得政府大力扶持，可謂是占盡天時、地利、人和之便。據(jù)統(tǒng)計，江寧商業(yè)面積在5年內(nèi)總上市量預(yù)計突破100萬平方米，加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會在200萬平方米左右。同時，重點抓好秦淮風(fēng)情一條街、同曦國際廣場等項目建設(shè)，精心打造府前——楊家圩——百家湖城市核心區(qū)，盡快形成新的城市商圈。這些利好是刺激購房者來江寧買房最為強大的動因。 商業(yè)發(fā)展 江寧樓市成長的重大利好 在推動以住宅為主的江寧房地產(chǎn)開發(fā)的問題上，商業(yè)規(guī)劃功不可沒，根據(jù)江寧房管局最新統(tǒng)計，目前江寧商品住宅的平均入住率達到65%，相比前兩年已經(jīng)不可同日而語，其中岔路口片區(qū)68%，科學(xué)園片區(qū)64%，開發(fā)區(qū)片區(qū)57%，東山鎮(zhèn)片區(qū)甚至達到70%。 此外是房價的增長因素，江寧房管部門的統(tǒng)計顯示，今年1—11月份，江寧全區(qū)住宅均價達到3737元/平方米，比去年上漲5%左右。雖然這其中經(jīng)歷了若干次低迷，但江寧的住宅還是用三年時間走出了一輪行情通道，這與居住配套的發(fā)展密不可分。其中重要的就是商業(yè)功能，南京市的市區(qū)人口已發(fā)展至300多萬?！彼J為，江寧從短期來看，重點在于解決人們生活的基本商業(yè)服務(wù)問題，而長遠目標(biāo)是要形成區(qū)域商業(yè)中心。此外根據(jù)《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》，新市區(qū)將至少包含有10個超市、10個農(nóng)貿(mào)市場、8個生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的大型商業(yè)服務(wù)項目。依照江寧區(qū)政府最新統(tǒng)計，江寧購房群體比例正在發(fā)生變化，其中南京老城區(qū)居民占到70%，江寧本地居民占到20%，這說明江寧在減輕主城區(qū)壓力，安置老城人口方面已經(jīng)發(fā)揮著重要的作用。對于江寧居民來說，日常生活消費，節(jié)假日消費都不可或缺，這勢必給剛發(fā)展起來的江寧商業(yè)產(chǎn)生足夠動力。江寧的商業(yè)動力，不僅要為當(dāng)?shù)厝肆髯龇?wù)，更重要的是對包括商場、餐飲乃至于休閑消費的巨大空間，“完全可以建成一種完善的休閑業(yè)態(tài)”。 有關(guān)專家建議，在完善區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的前提下，江寧的商業(yè)招商投資與經(jīng)營實力也要進行全面拓展，目前的幾個大項目已經(jīng)在著手凝聚業(yè)態(tài)，與實力企業(yè)聯(lián)手進行招商投資，此外，產(chǎn)業(yè)人口的發(fā)展必將使江寧的商業(yè)配套轉(zhuǎn)向多元化和檔次提升。目前產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也無形地帶動江寧房價的上升。這部分人口的消費潛質(zhì)今后將在江寧市場得以發(fā)揮。這也促使相當(dāng)多的住宅開始研究規(guī)劃新生的社區(qū)商業(yè)部分。 江寧除了大型的shoppingmall，還會有新生的社區(qū)商業(yè)，現(xiàn)在隨著樓盤的崛起，其實他們各自已經(jīng)有一些商業(yè)在崛起。3. 商業(yè)物業(yè)價格分析及預(yù)測根據(jù)對南京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認為目前南京市商業(yè)物業(yè)的價格可細分為4大類。由于歷史發(fā)展原因，往往是某個大型商圈的中心旺鋪，因此租賃價格和銷售價格均具有局部特殊性。‥　　　　社區(qū)商業(yè)物業(yè)。此類物業(yè)影響力不大，只能形成區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價值不高，均價大約在12萬/平方米。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強的市場潛力，可以獨立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。此類型商業(yè)物業(yè)具有良好的的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨立的商鋪經(jīng)濟形態(tài)，市場需求旺盛?！〉怯捎?002年部分產(chǎn)品積累到2003年，因此在短時內(nèi)有可能出現(xiàn)大面積供應(yīng)，形成一定的市場壓力，但商業(yè)物業(yè)的售價和租金不會受到太大影響，仍然保持小幅增長。顧名思義就是單獨的一個商店，僅有一個店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營方式之一。優(yōu)點在于總部能完全掌控銷售訊息，并執(zhí)行銷售手段，而能獲得較佳經(jīng)濟效益?？偛磕軌虿樵兊絺}庫（配送中心）的商品進銷調(diào)存以及門店的銷售情況。又稱為特許經(jīng)營、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖在過去的十年里，特許經(jīng)營已經(jīng)在許多國家，不論是在發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務(wù)的方法，并對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。這些商業(yè)交易