【正文】 20次，預(yù)計(jì)費(fèi)用20萬元（每月2次）25萬大正公司、天驁公司、廣告公司、新報(bào)、禮儀活動(dòng)公司導(dǎo)示系統(tǒng)筆山路沿線包裝預(yù)熱期（3月開盤前）現(xiàn)場(chǎng)包裝15萬大正公司、天驁公司、廣告公司電視片制作電視播放、現(xiàn)場(chǎng)分解播放預(yù)熱期（06年7月開盤前）5分鐘及廣告片分解制作10萬大正公司、天驁公司、影視制作公司資料樓書折頁、戶型冊(cè)等預(yù)熱期（06年3月開盤）設(shè)計(jì)印刷15萬大正公司、天驁公司、廣告公司等戶外宣傳戶外廣告牌06年3月陸續(xù)投入持續(xù)半年傳遞樓盤的信息50萬大正公司、天驁公司、專業(yè)公司形象燈旗06年3月開始持續(xù)到開盤金陽大道15萬大正公司、廣告公司媒體宣傳報(bào)紙廣告06年13月導(dǎo)入期硬廣、軟文，主要炒作金陽新區(qū)未來20萬大正公司、天驁公司、媒介、廣告公司06年310月開盤前預(yù)熱期硬廣、軟文形象炒作20萬06年10月開盤強(qiáng)銷期產(chǎn)品、銷售信息35萬電視、電臺(tái)廣告開盤前共4個(gè)月貴州TV15萬大正公司、天驁公司電視臺(tái)、電臺(tái)活動(dòng)促銷開盤儀式2006年10月開盤活動(dòng)、系列促銷頒獎(jiǎng)活動(dòng)10萬大正公司、天驁公司、禮儀公司等一期開盤前的活動(dòng)3－4次現(xiàn)場(chǎng)或戶外等20萬大正公司、天驁公司、廣告公司等06年春季房展會(huì)06年4月政府、媒體組織10萬大正公司、媒體、天驁、廣告公司等06年秋季房展會(huì)06年910月政府、媒體組織15萬大正公司、媒體、天驁、廣告公司等不可預(yù)見費(fèi)用如形象代言人活動(dòng)10萬上述費(fèi)用僅為正式開盤前后（近一年）的推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)：285萬元，剩余的一期營(yíng)銷費(fèi)用在06年10月－07年5月底前安排。俱樂部目標(biāo)：其一，通過舉辦系列公益性健康活動(dòng)，將一些有共同志向和愛好的青年人聚集起來，真正成為青年人交友的平臺(tái)，以達(dá)到提高生活品位、健康身心目的。俱樂部目標(biāo)客戶：2535歲的時(shí)尚青年，具有較高的文化層次，白領(lǐng)階層、行業(yè)精英、自由職業(yè)者。2）經(jīng)過素質(zhì)考核合格后，可正式加入“金蘋果俱樂部”。（四）俱樂部推廣計(jì)劃宣傳載體：“新報(bào)”。新報(bào)主要有以下幾大版面：城市風(fēng)尚、娛樂時(shí)尚、炫色男女、休閑主義、財(cái)富周刊、數(shù)位生活、消費(fèi)資訊、房產(chǎn)視界、汽車時(shí)代。這與我們的目標(biāo)客戶群比較接近。在“新報(bào)”開辟信息專欄或?qū)０妫闷洮F(xiàn)有的資源聯(lián)系會(huì)員。、發(fā)布俱樂部章程、入會(huì)流程為主。開發(fā)商安排一位管理、組織、協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)的出任“金蘋果俱樂部”的部長(zhǎng)。工作職責(zé)：部長(zhǎng)：1）負(fù)責(zé)組織、管理、安排俱樂部的各項(xiàng)日常工作。3）負(fù)責(zé)聯(lián)誼老師進(jìn)行知識(shí)講座、健康培訓(xùn)等事宜。會(huì)長(zhǎng)：負(fù)責(zé)聯(lián)系各成員參加俱樂部活動(dòng)（五）俱樂部章程。，根據(jù)積分卡的積分情況可在本小區(qū)的各項(xiàng)配套得到不同的優(yōu)惠。積分到一定的程度可升級(jí)為銀卡、金卡、鉆石卡。才藝表演足球協(xié)會(huì)瑜伽協(xié)會(huì)野營(yíng)協(xié)會(huì)健身協(xié)會(huì)金蘋果俱樂部棋類協(xié)會(huì)垂釣協(xié)會(huì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（八）網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)推廣蘋果俱樂部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)方案方案目的：本方案旨在通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)使更多的會(huì)員加入到俱樂部各種活動(dòng)中來。通過網(wǎng)絡(luò)通路可聯(lián)系到不同興趣、愛好的活動(dòng)成員。方案的可行性1）信息發(fā)布的切入點(diǎn)建議在貴州信息港網(wǎng)站上申請(qǐng)一個(gè)青蘋果俱樂部（籌建）窗口。2）活動(dòng)形式與內(nèi)容俱樂部活動(dòng)推廣形式主要以泛活動(dòng)為主。3）俱樂部活動(dòng)運(yùn)作充分整合現(xiàn)有網(wǎng)上貴陽區(qū)相關(guān)活動(dòng)論壇主題下的站長(zhǎng)，以青蘋果俱樂部主辦方名義向各站長(zhǎng)以郵件方式聯(lián)系參與青蘋果俱樂部邀請(qǐng)函。明確雙方合作的權(quán)利與義務(wù)。 利用好俱樂部的影響力展示企業(yè)和樓盤的形象，178。178。二、客戶積累一般策略開盤前“立竿見影”策略1）“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券”：可以結(jié)合“蘋果社區(qū)俱樂部”會(huì)員相關(guān)政策進(jìn)行，今后對(duì)于有意向購(gòu)房的客戶會(huì)起到“立竿見影”的作用，因?yàn)殚_盤時(shí)在同等價(jià)格條件下，比其他客戶實(shí)實(shí)在在優(yōu)惠5000元；對(duì)于開發(fā)商而言在開盤前一個(gè)月可以作為“放號(hào)、收取誠(chéng)意金”的依據(jù)，從而達(dá)到積累客戶的目的。3）通過“蘋果社區(qū)俱樂部”各類客戶聯(lián)誼與營(yíng)銷活動(dòng)，通過開盤前精彩的“活動(dòng)組合拳”的出擊，各種促銷活動(dòng)及多重優(yōu)惠政策吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)。2）賣場(chǎng)持續(xù)的客戶積累：通過項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、報(bào)紙廣告及其它廣告信息發(fā)布形式吸引到現(xiàn)場(chǎng)的客戶，售樓部要充分針對(duì)這部分客戶作信息告知工作和勸導(dǎo)工作，進(jìn)行客戶的積累。4）DM單直銷：對(duì)于商業(yè)街的客戶，直銷工作人員對(duì)市內(nèi)的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)主干道上的目標(biāo)受眾進(jìn)行一對(duì)一、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的派單直銷。5）客戶關(guān)系管理系統(tǒng)建立以及陽光銷售戰(zhàn)略等，維護(hù)客戶忠誠(chéng)度，樹立口碑營(yíng)銷形象。運(yùn)作模式：移動(dòng)短信通過安裝的軟件平臺(tái)，上網(wǎng)由企業(yè)給所要發(fā)送的客戶群發(fā)短信。向聯(lián)通、。聯(lián)通短信平臺(tái)還未建立相應(yīng)的短信平臺(tái)，發(fā)送短信只能通過自己手機(jī)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的發(fā)送。向移動(dòng)、。電信小靈通短信還未建立相應(yīng)的短信平臺(tái)，發(fā)送短信只能通過自己手機(jī)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)給客戶發(fā)送。七、結(jié)束語項(xiàng)目策劃創(chuàng)意文案在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、企劃醞釀、報(bào)告推敲以至最后報(bào)告的形成，凝結(jié)了本案策劃小組每一個(gè)工作人員的心血與智慧。希望在我們的演繹下，將“陽光、健康、開放、靈動(dòng)”的主題內(nèi)涵延伸得更深、更遠(yuǎn)。一個(gè)原創(chuàng)性的理念，經(jīng)過我們的孵化和催生，成長(zhǎng)為一個(gè)產(chǎn)品殊為不易，融化在開發(fā)行為中成為一個(gè)團(tuán)隊(duì)的追求更是艱難，通過一系列的挑戰(zhàn)和成功最終上升為一種事業(yè)，更是奇跡！而這正是大正地產(chǎn)此項(xiàng)目要走的道路。一、推廣與銷售節(jié)奏安排前奏準(zhǔn)備醞釀：通過參加2006年春季房展會(huì)等方式已經(jīng)展示項(xiàng)目信息；并在06年35月份做好充分的營(yíng)銷準(zhǔn)備。銷售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（較開盤價(jià)多5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，但不公開）。銷售預(yù)測(cè)：達(dá)到即定銷售量適當(dāng)加推，照顧關(guān)系。推廣目的：塑造項(xiàng)目基本形象，引發(fā)市場(chǎng)注意；通過公司內(nèi)部關(guān)系，建立基礎(chǔ)客戶群廣告訴求：“蘋果社區(qū)俱樂部”形象推廣、項(xiàng)目啟動(dòng)信息、項(xiàng)目基本情況、主題品牌形象確立媒體選擇：大型戶外廣告牌、車身、軟性新聞炒作、片區(qū)炒作。預(yù)售證、預(yù)售合同正在準(zhǔn)備中。市場(chǎng)價(jià)格試探。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：推出認(rèn)購(gòu)單位未達(dá)到計(jì)劃的50%則停止廣告宣傳，封盤，總結(jié)銷售不佳的原因，尋找、調(diào)整針對(duì)策略。第三階段：促進(jìn)銷售（開盤強(qiáng)銷期）銷售目標(biāo)：完成銷售總量的30%推廣條件：廣告宣傳配合到位，銷售物料到位、樣板區(qū)投入使用，銷售人員培訓(xùn)到位，促銷活動(dòng)有序展開，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌方案確定并通知到位。銷售預(yù)測(cè)：銷售不能突破50%，立即分析原因，調(diào)整推廣戰(zhàn)術(shù)。推廣目的：開盤造勢(shì)、引起全城關(guān)注和社會(huì)共鳴；形成銷售期的第一次高潮；利用開盤熱銷局面，醞釀下一輪客源和銷售熱點(diǎn)廣告訴求：產(chǎn)品特色、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、品牌形象整合訴求；小區(qū)環(huán)境描述、樣板區(qū)全面開放、項(xiàng)目盛妝開盤；陽光、健康生活在雨曦城。銷售價(jià)格：視銷售情況，適當(dāng)調(diào)高12個(gè)點(diǎn)。推廣目的：保障一期持續(xù)銷售、二期營(yíng)銷鋪墊開始；有效利用老業(yè)主帶新業(yè)主關(guān)系，為下期積累客戶；有效利用延續(xù)廣告效應(yīng)和客戶資源促進(jìn)簽約，保持成交量廣告訴求：雨曦城蘋果園社區(qū)光芒呈現(xiàn)；產(chǎn)品的細(xì)部特征、區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)、樹立小區(qū)居住文化理念媒體選擇：電臺(tái)、少量報(bào)紙第五階段：一期持銷期及二期認(rèn)購(gòu)期銷售目標(biāo)：完成一期銷售計(jì)劃的90%推廣條件：一期產(chǎn)品按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，二期具備銷售條件。而直銷正是其中的關(guān)鍵。有購(gòu)買力的終端買家的市場(chǎng)拓展?？赡艿慕K端買家對(duì)需求、價(jià)格的認(rèn)同度、接受度的調(diào)研。二、組織直銷的條件：項(xiàng)目已建立初步市場(chǎng)形象，并有一定廣告宣傳品上街（尤以戶外、電臺(tái)廣告、報(bào)刊廣告或直銷行動(dòng)）。項(xiàng)目銷售接待的基本條件基本到位，主要是接待中心（或市中區(qū)接待處）、說詞、宣傳物料等。項(xiàng)目工程進(jìn)度基本明確，尤其是交房期、交房標(biāo)準(zhǔn)。直銷組對(duì)擬進(jìn)行宣講、拓展的有購(gòu)買力的企事業(yè)單位進(jìn)行深入的公關(guān)聯(lián)絡(luò)，并已獲得其中有代表性的單位認(rèn)可與承諾。直銷執(zhí)行方案的策劃確定：2006年4月前；直銷對(duì)象拓展：2006年4月后；由策劃拓展組對(duì)擬直銷單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)以及集中宣講或拜訪的具體安排。直銷問卷設(shè)計(jì)：2006年4月前。直銷方案的實(shí)施：2006年412月前；并主要以周末或與各單位/個(gè)人商議的時(shí)間為主。針對(duì)1的客戶資料進(jìn)行專案組跟蹤服務(wù)：派發(fā)有項(xiàng)目宣傳資料的紀(jì)念品、資料、手提袋等；進(jìn)行收集短信群發(fā)；策劃拓展組電話/上門拜訪式直銷；邀請(qǐng)參加研討/交流活動(dòng)；邀請(qǐng)組織集中宣講等。（執(zhí)行時(shí)間依據(jù)拓展情況而定。（時(shí)間自10月下旬起至1月中旬結(jié)束，歷時(shí)60天左右）與主流媒體共同策劃組織或贊助組織0506年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇/年度經(jīng)濟(jì)新聞評(píng)選/經(jīng)濟(jì)人物評(píng)選等活動(dòng)，向市內(nèi)外/省內(nèi)外的企業(yè)主/媒體進(jìn)行信息滲透或直銷。附件：特定人士訪談式直銷計(jì)劃調(diào)查/直銷目的：通過對(duì)被調(diào)查對(duì)象本人基于金陽項(xiàng)目的消費(fèi)行為調(diào)查，以及被調(diào)查對(duì)象對(duì)項(xiàng)目需求、能力、功能、定位、營(yíng)銷等方面的建議，得出一個(gè)對(duì)該項(xiàng)目的全程開發(fā)有直接參考價(jià)值的結(jié)論，并以此獲得購(gòu)買！調(diào)查/直銷對(duì)象：非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)（包括金融證券、國(guó)企、外企、私營(yíng)業(yè)主、政府部門）的中高級(jí)經(jīng)理、總監(jiān)、副總、副處長(zhǎng)以上職務(wù)的人士100人（不少于），其中具有一定實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主和多次進(jìn)行房地產(chǎn)投資的客戶各40人；政府部門負(fù)責(zé)人、教師和學(xué)者各20人。這種深度調(diào)查形式有別于常規(guī)性的街訪式調(diào)查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問。具體調(diào)查（訪談）/直銷形式和流程：確定調(diào)查對(duì)象 → 預(yù)約（傳真資料、電話約定）→ 現(xiàn)場(chǎng)看地（或）→ 第一次預(yù)約→ 第一次上門采訪→ 再次說明采訪目的并介紹項(xiàng)目概況（出示資料）→ 正式采訪（圖示、提問、傾談、提示、追問等形式相結(jié)合） → 采訪結(jié)束并說明再次預(yù)約訪問的原因、計(jì)劃 → 整理采訪記錄、得出初步結(jié)論、設(shè)計(jì)第二次采訪問卷、預(yù)約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結(jié)論 →撰寫調(diào)