【正文】 場租金80~100元/㎡?！　?998年到2004年上半年,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價對比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中?！　?三)供求特征　　白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。在2003年全年，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢，成交面積止跌上揚，%，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從1998年到2004上半年年，㎡,㎡多出2600㎡，呈現(xiàn)出一個供求平衡的態(tài)勢　　白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠遠落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。　　(四)經(jīng)營特色　　白云區(qū)商鋪市場主要是比較低檔次的點狀經(jīng)營，以專業(yè)市場為主要的經(jīng)營點?！　“自茀^(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場經(jīng)營層次較低、配套設施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群的進一步發(fā)展。這些社區(qū)網(wǎng)點可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限，不足以承托起整個白云區(qū)的商業(yè)興旺?！　?五)專業(yè)市場主導白云商場　　“中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云”，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會理事長王建新在中國(廣東)皮具發(fā)展論壇上說的一句話。　　白云區(qū)的專業(yè)市場具有規(guī)模龐大、影響力大的特點。專業(yè)市場的影響深遠，但與其相去甚遠的是，白云區(qū)的專業(yè)市場普遍是一個產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。　　隨著市政“北優(yōu)”的出臺，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場進行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場，美博城、湛隆汽配市場、翔龍佳國際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場和汽車商貿(mào)一條街等5個不同專業(yè)市場的模式，逐步形成白云專業(yè)市場一種強強之勢。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯?！　?jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當不錯，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。而靠近菜場附近的商鋪價格則更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現(xiàn)在的60元／㎡，而一手商鋪的售價則已經(jīng)達到7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。這些服務性強的商鋪不但會有比較好的回報，而且也會因為方便業(yè)主購物而吸引更多的買家。芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結合的特點使芳村區(qū)的商業(yè)設施配套上不了檔次。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨特的魅力。`花地灣板塊216?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè)設施及幾個較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷?！　　　￠L堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜市”就設在此，白鵝潭酒吧風情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風情飲食街，現(xiàn)時，陸居路以經(jīng)營通訊及服裝為主。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場更以“物美價廉”吸引眾多的廣州人從“河北”到芳村消費。同時該區(qū)有江景資源優(yōu)勢，適宜發(fā)展有特色的休閑旅游商業(yè)項目，極具發(fā)展?jié)摿??！　　　》即鍏^(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時，芳村區(qū)有得天獨厚的“千年花鄉(xiāng)”的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面?！　?二)供求特征：租賃活躍，專業(yè)市場熱手　　從近三年成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務活躍。供求的一大特點是其租賃業(yè)務大大高于銷售交易?！　?002年~2003年，芳村區(qū)商鋪建設有了巨大的飛躍，對比2001年增幅近10倍。隨著芳村區(qū)商鋪建設的不斷發(fā)展，其一、二手成交將會更加活躍。一手價格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致?！　∽饨鸱矫妫瑢I(yè)市場租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪租金水平普遍不高，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪租金一般在30200元/平方米幅度，二層租金在1025元/平方米水平，市場總體表現(xiàn)為商鋪租賃業(yè)務遠比銷售活躍。　　四、經(jīng)營特色傳統(tǒng)專業(yè)市場當?shù)?，市場檔次上臺階?！　　　‰S著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場打出了“文化牌”，重點發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的專業(yè)市場已是芳村區(qū)的主打項目，在原來市場的基礎上，將經(jīng)營規(guī)模擴大及提升檔次。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會均執(zhí)市內(nèi)同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)216。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場、汽車銷售業(yè)結成了相互促進的紐帶，在各專業(yè)市場之間構筑批發(fā)和零售的“大市場流通”平臺，促成專業(yè)市場資源優(yōu)勢的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時間?！　　　∠啾扰畈l(fā)展的專業(yè)市場，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時間最長的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價超市，配套明顯不足。2003年，芳村取消經(jīng)營近10多年的陸居路“燈光夜市”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風情街構筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)花地灣板塊內(nèi)，通過住宅項目的帶動商業(yè)項目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場將成為芳村區(qū)首個地鐵上蓋的購物中心，2004年一月好又多進駐其中，中心效應同時帶動了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設施的發(fā)展，同時也提升了板塊內(nèi)的租金水平。番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個鎮(zhèn)的行政區(qū)域?！　?一)分布特征　　縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。市橋板塊216。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡”及商業(yè)黃金圈。洛溪大石板塊216。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級數(shù)擴張，現(xiàn)時洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設施也有了根本性的變化。華南板塊216。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過400公頃，一個實質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。而在已出臺的廣州市商業(yè)設施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設一個大型Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費需求?！　　　》畢^(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應土地較多，地價便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場分布其中。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時板塊內(nèi)最大的招商項目為萬博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場已進駐萬博中心?！　?二)供求特征:一、二手齊頭并進，稱甲市場　　番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：%、%、%、%；與此同時，番禺區(qū)的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例?！　》畢^(qū)商鋪供應集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。由于番禺區(qū)的商鋪價格相對較低，僅為天河區(qū)價格1/3，相當一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。隨著“南拓”的逐步實現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價已達7067元/平方米，%，%?！　　　∈袠蛏啼佔饨鹚阶罡叩穆范螢榇蟊甭芳胺比A路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。　　大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時大北路街鋪租金達600元/平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪租金為200400元/平方米，光明路街鋪租金在80150元/平方米，清河路租金在40120元/平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費層次較低，租金維持在40100元/平方米?！　　　〗?jīng)過近十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時洛溪新城平均租金水平為100200元/平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪租金水平為3060元/平方米?！　←惤▓@街鋪租金水平一般在30～150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪?！　∨c洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個檔次，租金處于較低水平，現(xiàn)時形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。華南板塊216。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會增加銷售供應量。專業(yè)市場216。例如萬吉盛偉邦、斯高國際數(shù)碼電子港、沙溪商貿(mào)城等?！　》畢^(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專業(yè)市場將會走整合型、外向型商業(yè)平臺的路線，而隨著板塊內(nèi)新型住宅小區(qū)的擴大、完善，區(qū)內(nèi)消費力的提升亦對其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會保持強勁態(tài)勢