【正文】 度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。 商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和舉架(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。l 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。 較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。因?yàn)殚_(kāi)間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，從而使得有效使用面積縮?。煌瑫r(shí)由于開(kāi)間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度(層高)和寬度(開(kāi)間)確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。l 住宅的舉架和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱為舉架。目前一般商品房的層高都在2．8米～3．0米居多。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=舉架一樓板厚度，即舉架和樓板厚度的差叫“凈高”。 以下所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。l 建筑容積率 所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(總建筑面積)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(總用地面積)之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外?？傆玫孛娣e100％ 例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000平方米，建筑總面積為18000平方米，則其容積率為1．8(18000247。 一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積?？傆玫孛娣e100％ 例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30％(3000247。 建筑密度作為一項(xiàng)指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。l 綠地率 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。通常情況下。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長(zhǎng)草的地方都能算做綠地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)人綠地率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。l 中空玻璃 中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之問(wèn)必須形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。l 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。l 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。商品房預(yù)售 l 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 l 《商品房預(yù)售許可證》 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。l 預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓 2005年4月30日，為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。也就是說(shuō)，以前常見(jiàn)的“炒樓花”行為被全面禁止了。 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 (2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。 (4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收。 (6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。l 商品房買(mǎi)賣合同 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣合同。 (2)商品房基本狀況。 (4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。 (6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。 (10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。 (12)違約責(zé)任。l “五證兩書(shū)” 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書(shū)”，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。 “五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。l 兩 書(shū) “兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。l 格式條款 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。但是，格式條款一方當(dāng)事人往往會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對(duì)方當(dāng)事人由于其自身地位的原因，只能被動(dòng)接受，因此這樣的合同往往會(huì)違背公平原則。 l 商品房面積測(cè)算l 銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn) 在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。此時(shí)，商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積。 (2)房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，且層高2．20米(含2．20米，下同)以上的永久性建筑。 (4)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。0米以上計(jì)算。 (6)房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 (3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)，層高在2．20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 (6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。 (8)原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 (10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。 (12)層高在2．20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(15)屬永久性建筑層高在2．20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層按多層計(jì))。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。(2)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(4)房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。(6)房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。(8)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；l臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(12)獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。l 建筑面積的測(cè)算原則l 辨別原則 在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。(1)計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。(3)不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2．20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無(wú)上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑(除挑陽(yáng)臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外)。(2)不規(guī)則(弧狀)墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2．20米時(shí)，按其外墻高度2．20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板(地坪)外沿測(cè)算房屋建筑面積。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積l 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。 (2)非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。 (2)套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。l 共有建筑面積：全幢建筑面積一全幢各套內(nèi)建筑面積之和一單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù).l 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。各套套內(nèi)建筑面積之和l 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ悍謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)l 其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)l 實(shí)用面積 是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。合同約定面積100％ l 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 l 預(yù)測(cè)面積 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目)銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。實(shí)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。l 其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)l 使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。商品房銷售面積(建筑面積)100％ 一般來(lái)說(shuō)，高層住宅的使用率為72％～75％，小高層住宅的使用率是78％80％，多層住宅的使用率是85％左右。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低70％，多層建筑使用率不得低于75％。 房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。l 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積(也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積)與套(單元)建筑面積(即銷售面積)的比率。商品房銷售面積100％ 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗔颂變?nèi)墻體面積與陽(yáng)臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。 其實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無(wú)對(duì)商品房實(shí)用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計(jì)算、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實(shí)用率是開(kāi)發(fā)商在銷售競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造出來(lái)的，并逐漸成為