【正文】 節(jié)省能源。 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 中央空調(diào)機(jī)房不干凈；d) 接班人員未到崗；e) 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 記錄《中央空調(diào)運(yùn)行記錄》《機(jī)房外來外來人員記錄》電梯運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。 職責(zé) 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。 管理處主任負(fù)責(zé)督促、檢查工作落實(shí)情況。 運(yùn)行維護(hù)員每天應(yīng)對(duì)所有電梯的主要部位至少巡視一次。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。 異常情況處置。疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。 電梯浸水的處置：a) 當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；b) 當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑浸水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上一層，斷開電梯總電源；c) 當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；d) 發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷漏水源；e) 對(duì)浸水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、自然通風(fēng)（用工廠用鼓風(fēng)機(jī)）、更換管線等。 停電造成停梯或故障停梯時(shí)的困人救援安《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。 每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物、油漆完好、整潔光亮。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來接班。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機(jī)房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 記錄《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》《突發(fā)事件處理記錄》電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。 職責(zé) 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實(shí)施。 程序要點(diǎn) 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員通過電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。 拉下電梯電源開關(guān)。 在轎頂用人力開啟轎廂門。 重新關(guān)好廳門。 進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。 援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。 。 困人救援工作完畢后，運(yùn)行運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在突發(fā)事件處理記錄》，管理處主任填寫《重大事件報(bào)告單》報(bào)公司。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。 水泵房管理員具體負(fù)責(zé)二次供水管理。 運(yùn)行維護(hù)部主管每月5號(hào)之前檢查大廈內(nèi)每個(gè)水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。 水池（箱）應(yīng)每隔12個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。由主任安排專人通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。 在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用36V以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動(dòng)作可靠。 上下水池（箱）時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。 1：00滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。 掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。 排放水a(chǎn)) 排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)；b) 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）。 b) 消毒：——用掃把或尼龍刷蘸取1：100的滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時(shí)；——用清水沖洗一遍整個(gè)水池（箱），排出消毒水溶液；——重復(fù)用清水沖洗一遍并排出毒水溶液。打開閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中部提取500ML水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送檢單位及送樣日期。 如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止。 記錄《水池（箱）清洗消毒記錄表》《水池（箱）加藥記錄表》中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。 職責(zé) 管理處主任負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)對(duì)第三方維修、保養(yǎng)、監(jiān)督檢查。 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。 每年的12月15日之前，由運(yùn)行維護(hù)部主管組織空調(diào)工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；c) 備品、備件計(jì)劃。 空調(diào)工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 ，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈， MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。 擰緊所有緊固件。 風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng)：空調(diào)工每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常磨擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：a) 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)；b) 清潔蒸發(fā)器散熱片；c) 清潔接水盤。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)；c) 酸洗完后用1％的NAOH溶液或5％NA2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在05M歐姆以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；b) 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；c) 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。 制冷技工每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保濕層已破損，如是則應(yīng)重做保濕層。 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：a) 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；b) 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油；c) 如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換聽規(guī)格閥門；d) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。 檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。 控制部分維修保養(yǎng)：a) 清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物；b) 檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；c) 交流接觸器維修保養(yǎng)： ——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； ――清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器； ――清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ――擰緊所有緊固螺栓。 f) 自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： ――，否則應(yīng)烘干處理； ――清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換； ――清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。 h) 中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號(hào)是否正常，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器； i) PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請(qǐng)外委維修。 檢查壓縮機(jī)油位、油色。 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。5M歐姆以上）；b) 壓縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；c) 壓縮機(jī)油壓（正常10－15KGF／CM2）；d) 壓縮機(jī)外殼溫度（正常85攝氏度以下）；e) 吸氣壓力（－／CM2）f) 排氣壓力（／CM2）；g) 檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)；h) 檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后填寫《突發(fā)事件處理記錄》，編制《重大事件報(bào)告單》上報(bào)公司。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)部門作出解釋。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。 運(yùn)行維護(hù)部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電維修工作的組織實(shí)施。 程序要點(diǎn) 運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)遵守《上門安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求。 應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。a) 確保人身安全：維修時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時(shí)），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施；b) 確保維修設(shè)施的安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好應(yīng)絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。 基本維修方法。 靜態(tài)測(cè)量法：a) 短路電阻測(cè)量法；b) 電流測(cè)量判斷法；c) 電壓測(cè)量判斷法。 放大器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b) 檢查輸入信號(hào)，一般應(yīng)為90DB，如相差太大（15DB以上）則應(yīng)通知廣播站解決；c) 如果輸入信號(hào)滿足要求（90DB），調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達(dá)到要求（104DB）則應(yīng)通知廣播站拆修放大器。 分接盒：a) 檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b) 檢查分接盒輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少2DB以上則應(yīng)更換分接盒。 饋線：a) 檢查饋線對(duì)地絕緣電阻應(yīng)大于2MΩ,線間絕緣電阻應(yīng)大于10 MΩ。 電話線維修. 檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發(fā)霉斷火,如是則應(yīng)重接接頭（燙錫處理）. 檢查電話線有無斷線,如有則應(yīng)更換一根電話線(有兩根備用線). 堅(jiān)持電話線有無短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線. 樓層防盜對(duì)講機(jī)維修。 不能開樓下大閘門：a) 檢查鎖舌部件書否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油；b) 檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；c) 檢查分機(jī)開鎖按鈕是否良好、開鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。 可視對(duì)講機(jī)維修。包括振蕩電路、推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查，直至故障排除。 不能開大閘門：。 向住戶試驗(yàn)維修后的效果，試驗(yàn)應(yīng)不少于3次，并向住戶說明使用中應(yīng)注意的事項(xiàng)，如住戶有不滿意的地方（合理的要求），運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。 每年的12月15日之前，由運(yùn)行維護(hù)部主管組織人員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 備品、備件計(jì)劃；c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d) 預(yù)計(jì)費(fèi)用。 大廈內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)。運(yùn)行維護(hù)員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清