【正文】 法》的基礎(chǔ)上 ,出臺(tái)了一系列關(guān)于建設(shè)經(jīng) 濟(jì)適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。從本來看 ,經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然 ,也是房地產(chǎn)場的及時(shí)雨 ,是改善住房的必須手段。 微觀分析 近年來 ,內(nèi)蒙古自治區(qū)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目 ,同時(shí)給下面各指定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù) ,據(jù)《 20202020 年科左中旗城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造規(guī)劃》我旗將用三年時(shí)間完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)。改造后住宅規(guī)劃建筑總面積 15萬平方米 ,住宅規(guī)劃建設(shè) 1670 套。原消防隊(duì)東至梅林路 萬平方米 , 118 戶 。 2020 年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū) 8 萬平方米 ,建筑面積 6 萬平方米 ,居民 800 戶。2020 年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū) 7 萬平方米 ,建筑面積 5 萬平方米 ,居民 1020 戶。2020 年至2020 年計(jì)劃用 3 年時(shí)間完成棚戶區(qū)改造掃尾工作。 經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展歷程 (1)醞釀時(shí)期 :經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類 ,是適合中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。 (2)啟動(dòng)、開建時(shí)期 : 199 1998 年是房改的關(guān)鍵時(shí)期 ,也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時(shí)期 ,當(dāng)時(shí)的商品房價(jià)格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。 (3)高速發(fā)展時(shí)期 :從 1998 年經(jīng)濟(jì)適用房開始興建以后 ,全國各地的經(jīng)濟(jì)適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展 ,房價(jià)的相對(duì)低廉 ,逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) ,涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程 ,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì) (如土地資源配置、城發(fā)展規(guī)劃等 )和國計(jì)民生 ,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策 ,服從城統(tǒng)一規(guī)劃 ,遵守城建設(shè)法規(guī) ,房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。因此 ,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局 ,提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重 ,加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè) 。積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。注重發(fā)展中低檔商品住宅 ,努力提高商品住宅品位 ,發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū) 。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng) ,形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。 今年四月份以來 ,各級(jí)政府雖然加大了調(diào)控力度 ,收緊“銀根”“地根”、限制炒房等等 ,提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本 ,使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升 。全國房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用 ,但在依然從緊的貨幣政策影響下 ,房價(jià)漲幅將會(huì)有所下降。 房地產(chǎn)場來看 ,自 2020 年以來 ,隨著涉房調(diào)控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺(tái) ,在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下 ,連科左中旗房地產(chǎn)供銷相對(duì)穩(wěn)健。 充分考慮居民購買力不同 ,在住房開發(fā)過程中 ,國家、自治區(qū)、各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃 ,將經(jīng)濟(jì)適用房作為解決購買力較差居民購房問題的主要途徑 ,并出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行扶持 ,目前 ,經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展前景較好。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) ,又是構(gòu)建和諧社會(huì)重要物質(zhì)載體。但也要看到 ,科左中旗房 地產(chǎn)場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與廣大人民對(duì)住房性價(jià)比綜合要求還有偏差。 為加快城住房建設(shè) ,建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系 ,解決城居民的住房困難 ,改善居住環(huán)境 ,提高生活質(zhì)量 ,使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和政府的民心 工程 ,內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī) ,出臺(tái)了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》 ,明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)國家或自治區(qū)批準(zhǔn) ,享受政府扶持政策 ,面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房 ,其開發(fā)建設(shè)必須堅(jiān)持城政府總攬 ,以項(xiàng)目帶開發(fā)的方針 。堅(jiān)持節(jié)約用地 ,合理用地 ,并與舊城改造相結(jié)合的原則 。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《內(nèi)蒙古自治區(qū)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及其他有關(guān)規(guī)定 ,建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外 ,均為綠化用地。建筑平面布置緊湊 ,造型新穎別致 ,豐富了空間效果及視覺效果。 、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和 推廣?？梢哉J(rèn)定該項(xiàng)目屬于科左中旗拆遷改造房地產(chǎn)節(jié)能節(jié)地型經(jīng)濟(jì)適用型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ,符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》要求 ,屬國家鼓勵(lì)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目也符合科左中旗城發(fā)展規(guī)劃。 近年來隨著住房制度改革的不斷深入 ,科左中旗住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 (建設(shè)部第 77 號(hào)令 ),本項(xiàng)目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位完成。設(shè)計(jì)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu) ,根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm 的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ) ,嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) ,設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施。本項(xiàng)目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施 ,滿足采光、通風(fēng)要求。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) ,積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備 ,實(shí)現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化 ,降低成本 ,提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟(jì)適用 住房要根據(jù)本居民的收入和居住水平等因素 ,合理確定戶型面積和各種戶型比例 ,以中小套型為主 ,小套住房面積控制在 60 平方米左右 ,中套住房面積控制在 80 平方米左右。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源開發(fā)和利用方案 本項(xiàng)目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等 ,所有原輔材料的來源立足國內(nèi)場 ,均為本地場采購 ,建筑施工臨時(shí)用水和生活用水均采用本地城自來水 ,做好施工現(xiàn)場雨水、污水的收集處理 和循環(huán)利用 ,對(duì)本地地表 (下 )水等其它資源不會(huì)造成不利影響。 表 項(xiàng)目所需建筑材料消耗狀況表 材料名稱 消耗定額 消耗量 水泥 156kg/m2 萬 t 砂 石子 生石灰 15kg/m2 萬 t 玻璃 磚 塊 /m2 萬塊 鋼筋 項(xiàng)目工程物料消耗總量較大 ,但項(xiàng)目施工過程中按 10 天的用量進(jìn)行儲(chǔ)存 ,在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置占地 500m2的臨時(shí)堆場 10個(gè) ,同時(shí)為方便環(huán)衛(wèi)部門對(duì)施工期生活垃圾的收集 ,在施工區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時(shí)施工便道。所有材料承建單位均與供應(yīng)商簽定合同 ,保障供應(yīng) ,進(jìn)場前需要進(jìn)行復(fù)試 ,合格后方可使用。 資源節(jié)約措施 擬建設(shè)的棚戶區(qū)改造工程主要耗能為電力 ,作為生活和建筑施工用水取用清潔的城自來水。 設(shè)計(jì)方面在嚴(yán)格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時(shí) ,注重引進(jìn)和消化國內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù) ,使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。做好項(xiàng)目的供配電的技術(shù)設(shè)計(jì)和用電計(jì) 量管理等工作 ,推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。 加強(qiáng)現(xiàn)場管理 ,降低施工現(xiàn)場能耗和材耗 。 此外 ,要注意加大新型墻體材料的推廣力度。推廣應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋和高性能混凝土。我國城鄉(xiāng)每年新建房屋建近 20 億平方米 ,其中 95%以上仍是高耗能建筑。 我國 400 億平方米既有建筑在使用過程中 ,消耗的能量占全國總能耗的30%左右 ,加上建材生產(chǎn)和建造能耗 ,約占全國總能耗 37%左右。 我國建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點(diǎn)工程 原建設(shè)部在 2020 年 5 月下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展節(jié)能節(jié)地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》中 ,提出了我國今后建筑節(jié)能的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。據(jù)調(diào)查 ,一般公共建筑 的單位能耗為 20~60度電 ,是城鎮(zhèn)住宅的 2倍 :大型公共建筑的單位能耗為 70~300度 ,是城鎮(zhèn)住宅的 lO~20 倍。 具體目標(biāo) :到 2020 年 ,全國城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能 50%。既有建筑節(jié)能改造逐步開展 ,大城完成應(yīng)改造面積的 25%,中等城完成 15%,小城完成 10%:到 2020年 ,北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)和特大城新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能 65%的目標(biāo) ,絕人部分既有建筑完成節(jié)能改造。 圍繞“十一五”確定的建筑節(jié)能目標(biāo) ,建設(shè)部按照國家發(fā)改委的統(tǒng)一部署 ,起草下發(fā)了《建筑節(jié)能工程實(shí)施方案》 ,明確了下列重點(diǎn)建筑節(jié)能工程 :一是在四個(gè)直轄及北方嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)的重點(diǎn)城試行節(jié)能 65%的標(biāo)準(zhǔn) 。進(jìn)行低能耗、超低能耗及綠色建筑示范 ,計(jì)劃在“十一五”期間實(shí)施 40 個(gè)示范工程。三是可再生能源在建筑中規(guī)模化應(yīng)用城級(jí)示范 ,在上海等 8 個(gè)城進(jìn)行太陽能光熱