【正文】 持強勢推廣、銷售 全方位強勢出擊，促進(jìn)熱 銷 全方位大范圍立體宣傳，強勢推廣樓盤形象，發(fā)布開盤信息 主題及內(nèi)容 樓盤形象為主 開盤信息發(fā)布 賣場包裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項目 售樓部包裝完成 樣板房裝飾方案完成 樣板房參觀指示路線完成 施工現(xiàn)場包裝方案完成 目標(biāo) 售樓部形象迎接大規(guī)模強勢 銷售 改造現(xiàn)場環(huán)境，塑造賣場氣氛 主題及內(nèi)容 31 公關(guān)活動 聯(lián) 誼 會 展 銷 會 媒 體 公 關(guān) 項目 云鶴大酒店系列沙龍 云鶴大酒店系列會員活動 （前往相關(guān)聯(lián)盟單位參觀） 內(nèi)部認(rèn)購登 記完備 首度公開發(fā)售 強勢推出主推產(chǎn)品 ，可考慮進(jìn)行項目單位拍賣形式強推 與媒體合作，開辟 產(chǎn)品 熱銷系列新聞報導(dǎo)、論壇 目標(biāo) 擴大社會影響力 為云鶴大酒店造勢 以大型展銷會達(dá)成目標(biāo)銷售 品牌推廣 社會影響 主題及內(nèi)容 持勢期 —— 有節(jié)奏的常規(guī)性媒體發(fā)布組合 在銷售控制方面，根據(jù)銷售現(xiàn)場情況，在適當(dāng)?shù)臅r候保留或者放開部分房源，適度營造 “ 市場緊迫感 ” ，保持不間斷的熱銷勢頭，造成一路暢銷的現(xiàn)狀，促進(jìn) 客戶 快速 做出決定 。 A、訴求重點： 產(chǎn)品規(guī)劃、鞏固品牌形象。 C、推廣目的： 通過前期的大量宣傳策劃，銷售轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，報紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，采用更加有針對性的推廣策略，有效開發(fā)客戶消化剩余房源。 報 紙 網(wǎng) 站 電 視（廣播） 項目 軟廣告 硬廣告 熱銷新聞發(fā)布 內(nèi)容補充與更新 樓盤新形象推廣 建立網(wǎng)上論壇 組合適度投放 熱銷新聞回顧 目標(biāo) 持續(xù)保溫，擴大銷售成果 建立樓盤新形象 建立樓盤新形象 持續(xù)保溫，擴大銷售成果 建立樓盤新形象 持續(xù)保溫，擴大銷售成果 主題及內(nèi)容 開盤期熱銷盛況總結(jié) 新的促銷優(yōu)惠 樓盤新形象 熱銷新聞 關(guān)于投資回報的重點闡述 樓盤新形象 樓盤形象為主 熱銷情形總結(jié) 樓盤新形象 宣傳物料 印 刷 品 禮 品 戶 外 廣 告 項目 云鶴大酒店大型畫冊設(shè)計、制作 業(yè)主服務(wù)管理手冊設(shè)計、制作 產(chǎn)品使用說明書設(shè)計制作 指示系統(tǒng)設(shè)計完善 多樣禮品選擇組合 戶外廣告主題更新 目標(biāo) 配合樓盤建設(shè)進(jìn)度，加強準(zhǔn)業(yè)主 歸屬感 主題及內(nèi)容 真實，全面展現(xiàn)社區(qū)美好環(huán)境 充分營造出現(xiàn)樓小區(qū)事實 33 賣 場 包 裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項目 前期已完成 指示系統(tǒng)完善 前期已完成 目標(biāo) 充分營造出現(xiàn) 熱銷氛圍 主題及內(nèi)容 公關(guān)活動 聯(lián) 誼 會 展 銷 會 媒 體 公 關(guān) 項目 云鶴大酒店系列 業(yè)主活動 云鶴大酒店系列社會公益活動 現(xiàn)場 解析 會 現(xiàn)場文藝晚會 相關(guān)媒體合作 目標(biāo) 形成良好的市場口碑效應(yīng) 營造樓盤事實 品牌推廣 持續(xù)擴大社會影響力 主題及內(nèi)容 34 掃尾期 —— 兼顧品牌的高調(diào)推廣 以產(chǎn)品提升項目品牌，以項目樹立企業(yè)品牌；以產(chǎn)品的市場稀缺定位，刺激連綿不斷的購買需求；以 “ 揚城第一高樓 ” 、“揚城第一個復(fù)合型地產(chǎn)項目” 為主題為業(yè)主營造未來生活的居住氛圍；同時為下一階段的蓄水與推廣做好充分的準(zhǔn)備。 借 此 次 奠基 ， 既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，又可以 在濃厚的 歡慶 氣氛中，向業(yè)主 介紹項目 的 理念、 工程 情況、以及相關(guān)的賣點，如國際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚州市政府 開發(fā)西區(qū)的政策和決心 。 37 最佳西方 amp。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機構(gòu)的集團性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對進(jìn)住 XX 臺的憧憬和激發(fā)業(yè)主對未來事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時利用“臺灣購房團”的到來，進(jìn)一步強化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚州及周邊投資者的關(guān)注，為市場造 成“火爆”搶購的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。對于本案商業(yè)部分的推廣，我們認(rèn)為難點主要在于三層商場的營銷。 鑒于本案和“ XX臺廣場一期”的一體性，二者不可分開，我們先從一期面臨的問題入手。 從 6個月的招商結(jié)果來看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀，美食街也有富春大酒店的支撐。 經(jīng)過初步的接觸與調(diào)研，我們認(rèn)為一期招商局面無法打開的主要原因有以下幾點： ? 因產(chǎn)品售價較高造成業(yè)主對后期的租金預(yù)期較高 一期商鋪的售價最高的達(dá)到了 15000 元 /m2，即使按 15 年的投資回報期來算，租金也超過 80元 /m2 ? 周邊人氣的聚集還有待時間的積累 本案 對面，雖因廣潤發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。 ? 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無法形成統(tǒng)一的組織招商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有明顯限制，造成商家對未來區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒有完全體現(xiàn)。對于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無法吸引駐旗艦型商家的進(jìn)入。 ? 開發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開發(fā)模式都會有不足之處。但對此項目的開發(fā)，地產(chǎn)的概念太強，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營性。開發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無法避免。商業(yè)部分 39 的推廣，我們建議行策略定位如下： 全部采用租賃，雖可保證后期利潤的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷售，雖有利于資金快速回籠，但售價勢必較低利潤無法最大化。對于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。 租、售、自用相結(jié)合 40 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 XX 臺大酒店 XX 臺美食中心 XX 臺休閑中心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時度假：既是投資也是享受 享受投資的樂趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI 系統(tǒng) 營銷推廣 VI 部分 （全方位樓盤品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤品牌形象調(diào)性 (一 ) 樓盤擬人化個性特征（與目標(biāo)消費群相關(guān)） (二 ) 樓盤色彩特征 (三 ) 樓盤文化特征 (四 ) 樓盤物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤精神特征 二、 樓盤 VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標(biāo)志組合部分 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)字 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)組合 標(biāo)準(zhǔn)中文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)英文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)色 (1)主色 (2)輔色 41 (二 ) 功能性圖案 /圖形部分 位置圖 /交通圖 園區(qū)總平面圖 分樓層平面圖 套型平面圖 各類園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 園區(qū)總平面圖 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團景觀系列圖 (4)廣場景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 配套效果圖系列 (會所、幼兒園等 ) 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺部分 效果圖部分的三維化表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團景觀系列圖 C 廣場景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 E 小品景觀系列圖 42 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會所、幼兒園等 ) 模型系列 （ 1）樓盤總體沙盤 （ 2）景觀系列沙盤 （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤品牌形象代言系列） 要點： (1)與樓盤區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤定位體系相關(guān) (3)與樓盤的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤的核心社會化理念相關(guān) (5)與樓盤賣點體系相關(guān) (6)獨特、原創(chuàng)、沖擊力 明細(xì)： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤個性與品牌形象的藝術(shù)化表達(dá)） (2)無生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤 VI應(yīng)用部分 （一）報紙 VI 部分 基本形象與個性表達(dá) 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 基本色彩（主色、輔色） 基本排版（圖與文，主標(biāo)題、輔標(biāo)題） 系列實戰(zhàn)： （ 1）分階段與分節(jié)點： 43 A 開始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開盤前系列 D 開盤 E 開盤后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點的單項稿 （ 2）分綜合與分項 A 綜合的形象型廣告 B 針對系列賣點的分項廣告 （ 3）分版面 /分大報與小報： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書 VI （一）精裝與簡裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁 （四）典型性主題頁面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 橫版 豎版 （二）銷售型廣告 橫版 豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁 （二）典型二級頁面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點擊符等 七、 戶外廣告 44 （一）車體廣告 公交車身 自備園區(qū)外看房車 園區(qū)內(nèi)高爾夫看房車 （二）看板與燈箱類廣告 大型戶外看板（含高炮） 燈箱（矩形與圓形等） 道旗 八、 導(dǎo)視類 VI （一）銷售類導(dǎo)視 園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 園區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路導(dǎo)視 （ 4） 其他樣板示范區(qū) （ 5） 展示住宅規(guī)劃類 A 園區(qū)總規(guī)劃平面圖 B 鳥瞰圖 C 組團規(guī)劃平面圖 D 組團效果圖 E 建筑分布圖 F 公共設(shè)施分布圖 G 園內(nèi)交通導(dǎo)視圖 （ 6）景觀規(guī)劃類 A 景點導(dǎo)示 B 景觀效果圖與景點說明 C 各類花草樹木名牌 D 清潔、綠化宣傳用語 45 （ 7）建筑類 A 組團特征識別標(biāo)志 B 單體樓幢識別標(biāo)志 C 樓座牌、幢號、單元號、門牌號 D 樓層指示牌 （ 8）停車場 樣板間通路： （ 1） 樣板間指引 （ 2） 樣板間展示說明 （ 3） 走向樣板間的道路包裝 （二）園區(qū)入住類導(dǎo)視 園區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)類： （ 1）交通類 停車場、地下車庫、自行車庫（棚）、摩托車庫（棚）、停車導(dǎo)示牌、交通動線導(dǎo)示、人行線、防止小孩穿行、停車場收費標(biāo)準(zhǔn)、 VIP 專用車位標(biāo)識、注意安全，小心駕駛、禁止鳴笛、單行道、限速 XX 公里、限高 XX米、停車場進(jìn)口、停車場入口 （ 2） 配套設(shè)施類 會所、戶外休閑運動場所及設(shè)施、商業(yè)配套、售樓中心、幼兒園、小學(xué) （ 3） 配套設(shè)施類 宣傳欄、通告欄、垃圾箱、果皮箱、信箱、牛奶箱、意見箱等 （ 4） 安全警示牌類 防盜、防火、小心落水、請勿下水、高空拋物害人害已、高空作業(yè)請您繞行、高壓危險請勿靠近、機房重地非請莫入、設(shè)備檢修，暫停使用、有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘、小心觸電、小心滑倒、小心墜物、請勿爬、下有管道井 （ 5）消防警語牌類 請愛護消防設(shè)施！嚴(yán)禁占用消防通道！消防通道嚴(yán)禁停車！嚴(yán)禁煙火！禁止吸煙！消防器材嚴(yán)禁挪用！ （ 6）物業(yè)管理標(biāo)識系統(tǒng)類： A 辦公區(qū)域 物業(yè)管理公司形象牌、管理處門牌、管理處室外招牌、主任室、會計室、資料室、值班室、維修班、倉庫、桌面姓名牌、制度鏡框、管理處人員一覽表、保安值班表