【正文】 路寬度4~6米，道路總長度 米，力求實現(xiàn)移步換景、方便、安全。次干道分別進入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。 小區(qū)車位設(shè)計 按照市規(guī)劃局有關(guān)住宅小區(qū)車位規(guī)劃設(shè)計要求，結(jié)合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數(shù)1：。九、項目管網(wǎng)設(shè)計方案1：室外給水部分：市政給水管進入紅線經(jīng)總表后，在室外形成環(huán)網(wǎng)，管徑為DN200。室外給水管管材采用給水PE管。小區(qū)室外消火栓均在環(huán)狀管網(wǎng)上按間距不大于120米的原則設(shè)置室外地上式消火栓。3：根據(jù)麗江城市總體規(guī)劃和排水規(guī)劃的要求，結(jié)合小區(qū)所處位置，排水系統(tǒng)采用“雨、污完全分流制”。污水材料表 序號名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1鋼筋混凝土化糞池G1275SQF座22PVCU雙壁波紋管DN150米3803PVCU雙壁波紋管DN200米6504PVCU雙壁波紋管DN300米450雨水材料表 序號名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1PVCU雙壁波紋管DN150米2002PVCU雙壁波紋管DN200米10003PVCU雙壁波紋管DN300米430電氣：室外設(shè)置綜合電纜溝，經(jīng)計算室外強弱電共用電纜溝長度約110m.十、住宅交房標準及配套本小區(qū)室內(nèi)配套設(shè)施的配置，參照建設(shè)部有關(guān)國家康居示范工程建設(shè)室內(nèi)配套設(shè)施的規(guī)定，結(jié)合本項目定位，設(shè)計室內(nèi)配套為：結(jié)構(gòu)：多層為框架現(xiàn)澆板，內(nèi)墻為空心磚；外墻為實心紅磚；外墻：外墻磚；門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗；地面：水泥砂漿地面拉毛；內(nèi)墻及天棚：混合砂漿抹灰打底；公共部位：一樓門廳、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面貼石材，照明、消防設(shè)施到位；給水：PPR管材，ＩＣ卡計費；廚房：管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設(shè)蹲式大便器一個，其他管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；電路：按規(guī)范要求設(shè)空調(diào)回路、插座回路、照明回路至相應(yīng)位置，ＩＣ卡計費系統(tǒng)；1弱電：設(shè)分戶門禁對講，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)安裝到位；1天燃氣：無；1變配電：雙電源供電，每戶8ＫＶＡ設(shè)計；1供水：多層及低層用水由市政管網(wǎng)直供（有待管網(wǎng)水壓調(diào)查）；1供熱系統(tǒng)：屋頂太陽能，PE熱水管道敷設(shè)至廚房、衛(wèi)生間；1電話：２個點，客廳、主臥；1電視：２個點，客廳、主臥；1安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動門、保安崗亭、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等；第七章 項目開發(fā)建設(shè)方案一、組織與管理為了保證本項目的順利實施，項目籌建一個集經(jīng)營、管理、樓盤開發(fā)及研制為一體的項目管理公司。組織機構(gòu)項目管理公司根據(jù)管理需要設(shè)置 “經(jīng)營、管理和工程” 幾個主要業(yè)務(wù)部門。前期準備包括項目開發(fā)管理計劃、設(shè)計報建的前期準備及和政府建設(shè)管理部門的溝通協(xié)調(diào)。部門設(shè)置含蓋了整個項目開發(fā)過程中的所有重要管理工作?？?經(jīng) 理前期研發(fā)部營銷客服部項目工程部計劃財務(wù)部副總經(jīng)理總工程師總經(jīng)辦管理人員配備項目管理公司根據(jù)管理主要業(yè)務(wù)需要組織了一批從事過多年房地產(chǎn)開發(fā)和施工、設(shè)計的高層管理干部、工程師。確保主要業(yè)務(wù)內(nèi)容能按要求貫徹落實。二、項目建設(shè)方式擇優(yōu)選擇1家（或以上）施工單位分片分段施工，聘請工程監(jiān)理對整個小區(qū)施工建設(shè)實施全程監(jiān)理，成立項目工程建設(shè)指揮部全程控制項目的工期、成本、質(zhì)量，確保項目如期完成。前期準備包括項目開發(fā)管理計劃和設(shè)計報建的前期準備，在具備施工條件后施工建設(shè)分施工準備、工程發(fā)包、設(shè)備材料選型、施工及管理、營銷驗收和交付使用。11月到2011年2月進行土地證的辦理和用土地進行抵押貸款；在土地證辦理期間利用兩個多月的時間間隔開展項目的規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘探和大部分施工圖設(shè)計工作，3月內(nèi)辦理“土地規(guī)劃許可證”和“土地建設(shè)許可證”完成規(guī)劃報批。2011年5月中旬在規(guī)劃報批完成拿到“土地規(guī)劃許可證”和“土地建設(shè)許可證”既可以展開廣告和預銷售準備工作。在7月和8月的上半旬，建設(shè)工程可以完成基礎(chǔ)工程，并開始進行預售；8月的下半旬和10月上半旬兩個月內(nèi)完成一、二層兩層的主體工程；10月的下半旬和12月上半旬兩個月內(nèi)完成三、四層兩層的主體工程；12月的下半旬和2012年2月上半旬兩個月內(nèi)完成五、六層兩層的主體工程，此時主體已經(jīng)全部斷水。同時在3月的下半旬到6月下半旬三個月內(nèi)完成室外綠化工程。2012年7月項目可交付使用。第八章 項目投資成本及資金籌措投入一、估算編制依據(jù)：根據(jù)麗江“華首參照麗江類似工程單方造價進行編制。項目銷售計劃表 銷售收入：元/平方米，銷售收入：萬元銷售物業(yè)2011年79月2011年1012月銷售面積銷售價格銷售收入銷售面積銷售價格銷售收入住宅商業(yè)——————車庫合計銷售物業(yè)2012年12月合計銷售面積銷售價格銷售收入銷售面積銷售價格銷售收入住宅商業(yè)車庫260個3萬元/個260個3萬元/個合計 注：本表合計部分的銷售面積和銷售價格未納入車庫的面積和價格，僅在總收入部分體現(xiàn)。所得稅前利潤：=銷售利潤率：*100%=15%投資利潤率：*100%=19%成本支出分析項目開發(fā)周期20個月，從下表可以看出，本項目成本最大支出期在項目開發(fā)前期，主要為土地費用支出，啟動成本所占比例較大，后期項目成本支出比較均勻，特別是項目啟動預售后，各期銷售回款基本能滿足成本支出的需求。從上表可以看出，按10%的貼現(xiàn)率、3個月為一個計息周期計算，折算到2010年第四季度項目啟動期，本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：按10%的貼現(xiàn)率、3個月為一個計息周期計算，折算到2010年第四季度項目啟動期，本項目累計最大負凈現(xiàn)值為：本項目內(nèi)部收益率為：%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目除達到基準的收益率外，還能獲得超過收益，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%，基本可行。項目啟動后，可采取施工單位墊資和預售的方式，解決項目建設(shè)過程中的資金缺口，隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金流量不斷增值，用貨幣形式反映的已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值不斷體現(xiàn)，如何籌措和管理資金，是本項目成功實現(xiàn)的一個重要問題。 ，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金和籌措一部分社會資金。 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，通過房屋預售彌補在開發(fā)過程中的資金不足。 施工單位墊資：施工單位墊資建設(shè)已成為開發(fā)商解決前期資金緊張最常用的方法。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個方面：由于資金的時間價值形成的利息、風險的影響、通貨膨脹和匯率浮動對資金實際價值的影響、銀行借款的成本率。盈虧平衡分析（1）銷售量盈虧點分析從項目銷售收入表、成本支出表和現(xiàn)金流量表可以看出，按方案成本和銷售收入，項目需完成住宅銷售量的98%，%，項目處于盈虧平衡點狀態(tài)。（2）銷售價格盈虧點分析在保持方案中成本不變、銷售周期不變的情況下，商業(yè)銷售銷售價格為7766元/平方米時，項目處于盈虧平衡點狀態(tài)。（該組合為眾多組合中的一個）敏感性分析分別對土地、建安成本、銷售價格進行敏感性分析，具體分析如下表： 敏感性分析表 單位：萬元序號不確定因素變化幅度凈利潤銷售凈利率內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值1基本方案0%11%%2建安成本10%14%%3+10%8%%4銷售價格10%6%——5+10%15%%說明：財務(wù)凈現(xiàn)值按10%的貼現(xiàn)率、3個月為一個計息周期計算。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)市場的低迷，2009年以來房地產(chǎn)市場進入一個高速發(fā)展期，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)2008年的波動，將進入一個持續(xù)發(fā)展期，價格向上增長的幅度將會有比較明顯，項目應(yīng)盡可能的盡快出貨，最大限度的降低項目后期風險，提高項目抗風險能力。通過敏感性分析，可知項目抗風險能力不強。第九章 環(huán)境保護與勞動安全一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀概述項目的地理位置（1）麗江市位于云南省西北部，地理坐標為25186。 27186。東經(jīng)99186。101186。全市面積21219平方公里。與本項目有關(guān)的原有污染及環(huán)境問題 本項目所在區(qū)域原為荒地，無嚴重污染環(huán)境問題。主要環(huán)境目標及質(zhì)量標準①、大氣保護目標 以項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空氣環(huán)境為大氣環(huán)境保護目標，執(zhí)行《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》、《大氣污染物綜合排放標準》。③、生態(tài)環(huán)境保護目標 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地域為保護范圍，保護目標為固體廢棄物的排放和規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被。二、項目污染物的產(chǎn)生及對環(huán)境的影響主要污染物及預計排放情況 本項目為民用類設(shè)施，可能產(chǎn)生的污染主要是環(huán)境污染，也就是項目在施工及運營過程中所產(chǎn)生的生活污水廢水、生活垃圾、生活噪聲，此類污染可能會對2號地塊周邊造成環(huán)境污染。其影響范圍小，影響程度輕。 ③、噪聲的影響：運輸時有交通噪聲，不定時，只屬短期影響。 ④、固體廢棄物的影響：少量的建筑垃圾和施工期施工人員生活垃圾由專人負責，及時集中清運，運至城市垃圾處理場進行處理。運行期間環(huán)境影響簡要分析 ①、對空氣環(huán)境的影響：居民居住基本不產(chǎn)生大氣污染。綠化面積區(qū)域可能產(chǎn)生少量滲透水殘留農(nóng)藥影響。 ③、噪聲的影響：基本無噪聲影響。生活垃圾由專人負責，固定收集點，定期清運，運至城市垃圾處理場處理。 ⑤、對生態(tài)環(huán)境的影響：綠化條件的改善可促進生態(tài)環(huán)境的改善。 本項目建成后所產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水，生活垃圾。 生活固體廢棄物將根據(jù)市政《衛(wèi)生管理條例》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立相應(yīng)的垃圾收集點，定制專門的垃圾收集制度，并根據(jù)節(jié)能減排的處理措施，進行分類回收，按相關(guān)規(guī)定妥善處理生活垃圾，確保不對麗江市政環(huán)境造成污染。 本項目進行建設(shè)后，將原有的荒地進行環(huán)境改善和設(shè)置中心綠地，建立綠色生態(tài)環(huán)境，將會進一步改善規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀效果。運營期間，主要通過完善的小區(qū)設(shè)施與市政設(shè)施的相互結(jié)合，配備完善的管理機制，避免生活污水和生活垃圾對環(huán)境的污染，并通過小區(qū)綠化來提升整體的綠色生態(tài)環(huán)境。并將荒地改造，植被恢復，從一定程度上治理了當前的水土流失。五、消防安全 規(guī)劃區(qū)位于城市中心，城區(qū)消防車輛可有效保護。 由城市供水管網(wǎng)建立規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防管網(wǎng)，室外消火栓沿室外道路布置，每個消火栓保護半徑為120米，一但失火能夠快速有效提供消防滅火用水。 所有電力線路采用套管暗埋，提升美觀性又可有效防止電氣火災(zāi)。我國是資源和能源短缺的國家，資源、能源的有效利用是保持經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國經(jīng)濟目前正處在快速發(fā)展時期，在建設(shè)過程中需要大量資源和能源，如果不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、不調(diào)整結(jié)構(gòu)、不實施節(jié)能戰(zhàn)略目標，不僅會給我國資源、能源和環(huán)境帶來壓力，還將難以保持經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。“低碳經(jīng)濟”是指在可持續(xù)發(fā)展理念指導下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)。二、本項目的節(jié)能減排措施麗江屬于滇西北高原地區(qū)，氣候早晚溫差較大，紫外線強度較高，太陽能資源豐富。設(shè)計階段在產(chǎn)品標準中實現(xiàn)：（1）墻體、屋頂設(shè)計中盡量使用高性能的保溫、隔熱材料，減低傳熱系數(shù)，如采用LOW—E中空玻璃，更加起到保溫隔熱的作用；屋頂采用遮陽隔熱技術(shù)，使得業(yè)主在使用工程中盡量減少采暖負荷，實現(xiàn)后期節(jié)能的目標；（2）根據(jù)地區(qū)特點，項目采用太陽能供熱的方式，充分利用太陽能資源；（3）優(yōu)化施工設(shè)計，避免建筑材料重復和浪費使用；（4）在綠化景觀設(shè)計中，以低排放為指導，不片面的追求綠化效果，盡量多選擇吸附二氧化碳能力較強的喬木、灌木和自然生態(tài)綠化，盡量減少使用人工草坪等吸附能力基本為零的綠化方式。第十一章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析一、政策法規(guī)風險本項目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個因素。須按有關(guān)規(guī)定盡快取得該幅土地使用的權(quán)屬。要充分利用政策法規(guī)，及時化解風險。在項目實施過程中，務(wù)必要確保工程質(zhì)量，以爭創(chuàng)優(yōu)良工程。一方面要采取積極主動的銷售策略，規(guī)避工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，售價跌落的風險，可通過預售的安排等方式來避免。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。另一方面，購買力風險作為一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，同樣是一個非常不定的因素。因此銷售環(huán)節(jié)至關(guān)重要，在盡量短的時間內(nèi)將資金回籠，可以規(guī)避通貨等經(jīng)濟因素帶來的風險影響。項目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。第十二章 結(jié)論及建議通過對項目的分析可見，“華首上領(lǐng)??；奂言贰钡貕K作為住宅開發(fā)項目是可行的，并將帶來良好的經(jīng)濟和社會效益。為失地農(nóng)民創(chuàng)造必要的經(jīng)濟收益進行房地產(chǎn)項目合作開發(fā)，并