【正文】 西南功能最齊全、布局最合理、服務(wù)最好的 集銷售、租賃、維修、展示、辦公、培訓(xùn)于一體的 大型工程機(jī)械市場（2）二期業(yè)態(tài)功能組合建議①其他市場業(yè)態(tài)功能組合參照項(xiàng)目南寧工程機(jī)械市場嘉恒工程機(jī)械市場主營區(qū)停放區(qū)兩大停放區(qū)，各約8000㎡展銷區(qū)7000㎡輔助區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)、倉管區(qū)配套區(qū)小型停車場辦公區(qū)綜合分析停放區(qū)主要以工程機(jī)械機(jī)租賃為主，其他配件區(qū)、維修區(qū)的經(jīng)營主要依托于停放區(qū)。展銷區(qū)主要以品牌工程機(jī)械機(jī)整機(jī)銷售為主，其他配件區(qū)、維修區(qū)、辦公區(qū)的經(jīng)營主要依托于展銷區(qū)。②二期業(yè)態(tài)功能組合建議 根據(jù)以上參照市場的綜合分析得出，如定位成品牌工程機(jī)械機(jī)整機(jī)銷售對(duì)地段的要求比較高，且品牌工程機(jī)械的市場比較有限，銷售的目標(biāo)主要為高端的個(gè)人或團(tuán)體，一定程度上缺乏商業(yè)人氣的支撐，本項(xiàng)目規(guī)模比較大不適合做品牌工程機(jī)械機(jī)整機(jī)銷售。綜合以上分析，建議二期市場做成部分整機(jī)銷售和部分租賃綜合一起的市場，具體業(yè)態(tài)功能組合如下：主營區(qū)：展放區(qū)（展示區(qū)+停放區(qū)，并做有效隔離），建議面積10000㎡輔助區(qū)：配件區(qū)、維修區(qū)配套區(qū)：服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、培訓(xùn)區(qū)業(yè)種定位 業(yè)種選擇是支撐本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目集銷售、租賃、維修、展示、辦公、培訓(xùn)于一體的特色，本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種的機(jī)械品種，以期達(dá)到市場“特色、獨(dú)有”的效果。實(shí)行市場的所有者、經(jīng)營者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使市場以一個(gè)統(tǒng)一的公眾形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)又由入場經(jīng)營的商家分別獨(dú)立經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。金牌商業(yè)大鄂全面運(yùn)營，旺場實(shí)實(shí)在在賺大錢。（5）投資理念進(jìn)駐廣西三和工程機(jī)械市場，齊得天時(shí)、地利、財(cái)富﹗三、項(xiàng)目定位（方案二）（一）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢◎本項(xiàng)目位于五一路商業(yè)板塊與白沙路商業(yè)板快之間，距白沙路“汽車一條街”不遠(yuǎn)，具備良好商業(yè)聯(lián)動(dòng)性?！虮卷?xiàng)目鄰近五一路，五一路各種關(guān)于汽車的配套如車管所、加油站、停車場、修理場、練車場等比較完善，車管所是本區(qū)域指定辦理各種汽車證件手續(xù)的地方，為汽車交易及相關(guān)義務(wù)服務(wù)提供便利條件，也是本項(xiàng)目一大配套優(yōu)勢，同時(shí)本片區(qū)提供豐富的客戶資源?！蝽?xiàng)目重新對(duì)市場整合定位，有效的整合南寧同類產(chǎn)品的商業(yè)資源，打造成南寧第一個(gè)功能齊全、配套完善的二手車交易市場?！蜓a(bǔ)充二手車在白沙大道無經(jīng)營場所的空白，青秀區(qū)、江南區(qū)的購車群體以中高端群體為主，且交通方面也比較便利。◎與白沙路“汽車一條街”相鄰不相連，缺乏有力的商業(yè)依托?！蚨谕恋剡€未平整，且地塊內(nèi)仍停放有些大型機(jī)電設(shè)備，在拆遷上會(huì)有一定的難度。◎根據(jù)江南20062010年發(fā)展規(guī)劃，江南將重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)和倉儲(chǔ)物流，這將促進(jìn)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。◎通過市場調(diào)查分析的出，南寧目前的二手車市場均以中高檔二手車為主，白沙大道缺乏一個(gè)經(jīng)營中檔的二手車市場?！蚱蛢r(jià)的不段上漲，加大了汽車的使用成本，對(duì)新車市場及二手車市場造成一定的影響。（二）項(xiàng)目定位市場定位 南寧首席“一站式”二手車綜合服務(wù)市場定位基礎(chǔ)：（1）商業(yè)聯(lián)動(dòng)：鄰近白沙路“汽車一條街”，有一定的商業(yè)依托。（3）配套完善：車管所、加油站、練車場、停車場等汽車配套近在咫尺。業(yè)態(tài)定位（1）業(yè)態(tài)定位 南寧首個(gè)品類最多、服務(wù)最好的 以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)于一體的 一站式二手車交易市場（2）業(yè)態(tài)功組合①其他市場業(yè)態(tài)功能組合參照項(xiàng)目廣西二手車市場偉順二手車市場功能分區(qū)情況銷售區(qū)、公共展示區(qū)獨(dú)立展銷區(qū)服務(wù)配套情況比較缺乏，主要依托市場外部比較缺乏，主要依托市場外部綜合分析采取銷售區(qū)與展示區(qū)分離，容易形成規(guī)模效應(yīng)，利于商業(yè)經(jīng)營的成行成市，但不利于商家經(jīng)營。②二期業(yè)態(tài)功能組合建議通過以上分析得出，兩個(gè)二手車市場在功能分區(qū)上都存在不足，因此本項(xiàng)目在功能分區(qū)上可采取兩者結(jié)合的方式，針對(duì)大商戶可設(shè)置獨(dú)立的展銷區(qū)，針對(duì)小商戶可采取銷售區(qū)與展示區(qū)分離的方式，這樣既吻合商戶的經(jīng)營需求又利于市場整體的經(jīng)營。具體功能分區(qū)如下：主營區(qū)：獨(dú)立展銷區(qū)、公共展示區(qū)、銷售區(qū)配套區(qū)：服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、培訓(xùn)區(qū)③業(yè)態(tài)功能組合規(guī)劃布局④二期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議◎主入口：二期設(shè)置獨(dú)立主入口，滿足二期二手車市場的交通要求，做為二期重要標(biāo)識(shí)，設(shè)置位置靠南建路邊上。◎建筑主體：主體情況獨(dú)立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式鐵棚鐵棚建筑體高度棚高68米棚高68米兩層配置隔熱膜、門面招牌隔熱膜、門面招牌門面招牌獨(dú)立展銷區(qū)（如下圖） 公共展示區(qū)（如下圖）◎產(chǎn)品構(gòu)思與面積：產(chǎn)品情況獨(dú)立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式標(biāo)準(zhǔn)隔間標(biāo)準(zhǔn)隔間鋪面面積標(biāo)準(zhǔn)隔間8米16米，可停放6輛車。4米8米配置可將隔間設(shè)置成開間，做為銷售區(qū)業(yè)種定位項(xiàng)目廣西二手車市場偉順二手車市場業(yè)種檔次中檔中高檔具體業(yè)種二手轎車，別克、本田、現(xiàn)代等二手轎車，奧迪、豐田、寶馬等綜合分析經(jīng)營人氣比較旺，比較符合大眾需求。業(yè)種選擇是支撐本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目所處的區(qū)位，江南區(qū)各方面發(fā)展相對(duì)來說比較落后，區(qū)域內(nèi)主要以中低收入人群為主，對(duì)中低檔車存在一定的需求，因此本市場在業(yè)種選擇上建議以中檔車為主。具體業(yè)種如下：獨(dú)立展銷區(qū)：面向大商戶，中低檔車二手轎車公共展示區(qū)：面向小商戶，中低檔車二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等銷售區(qū)：與公共展示區(qū)捆綁，為小商戶提高銷售洽談、手續(xù)辦理的場所辦公區(qū)：汽車相關(guān)業(yè)務(wù)代理公司，如保險(xiǎn)、評(píng)估、抵押、代賣等培訓(xùn)區(qū)：各種汽車類專業(yè)培訓(xùn)點(diǎn)，如培訓(xùn)學(xué)校、培訓(xùn)報(bào)名點(diǎn)等服務(wù)區(qū)：銀行、餐館、旅館等目標(biāo)經(jīng)營者定位● 區(qū)內(nèi)和區(qū)外二手車經(jīng)營者● 二手車中介公司● 與汽車相關(guān)的服務(wù)公司● 看好本區(qū)域二手車發(fā)展前景的其他行業(yè)經(jīng)營者消費(fèi)群體定位家庭、中小型企業(yè)：受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，買車不能一步到位的消費(fèi)者，需要買舊車作為過渡，他們購車主要為交通出行之用，因此對(duì)車的價(jià)格比較敏感，喜歡購買經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的中低二手車。汽車愛好者：以年輕一族為主，換車頻率較高，對(duì)的款式比較注重，一般是一些剛上市不久的款式。實(shí)行市場的所有者、經(jīng)營者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使市場以一個(gè)統(tǒng)一的公眾形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)又由入場經(jīng)營的商家分別獨(dú)立經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。（2）車友俱樂部的建立：聯(lián)合商家以“車友俱樂部”的形式做為市場的經(jīng)營推廣，同時(shí)與各大汽車俱樂部形成聯(lián)動(dòng)，形成消費(fèi)客戶資源的整合，提升本市場的經(jīng)營人氣，促進(jìn)商家的經(jīng)營。1. 啟動(dòng)階段：1個(gè)月內(nèi)完成外地廠家和連鎖商家的招商，爭取簽約10%以上。3. 開業(yè)階段：1個(gè)月內(nèi)完成南寧及幾個(gè)市場的招商進(jìn)場，其他客戶第二輪招商，出租面積超過80%。二、商家進(jìn)駐的要求和原則。 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商業(yè)的品位、提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商業(yè)形象越佳，使工程機(jī)械市場在南寧迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場。招大租戶進(jìn)場。統(tǒng)一管理。 三、招商的總體原則。我們認(rèn)為必須將招商總體策略確定為：以品牌商家為核心，不是簡單地以租戶為對(duì)象目前南寧很多商業(yè)地產(chǎn)招商（經(jīng)營基本上是以商家為重心，而非以品牌為重心，不管你經(jīng)營的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可進(jìn)場經(jīng)營，這是商場形象、檔次低下的重要因素之一。 符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進(jìn)駐經(jīng)營，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非規(guī)劃、非品牌的商家，則要限制進(jìn)場，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠(yuǎn)來說必然會(huì)影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。不管是在本地招商還是在外地進(jìn)行招商，我們都必須積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場的初步定位——二手車交易市場，因此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。優(yōu)惠辦法:●增加商戶裝修期優(yōu)惠通常商場都會(huì)給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，本市場展銷區(qū)的鋪面面積較大,因此建議給予商家免租3個(gè)月的裝修期.●送廣告宣傳牌使用權(quán)廣告牌的使用只針對(duì)品牌商家,建議在樓體外立面做些小型的廣告牌,在主入口位置兩邊做兩幅大型廣告牌,這樣既可以增強(qiáng)市場的商業(yè)氣氛,又可以為開發(fā)商提供豐厚的利潤.※對(duì)于小型廣告牌,可贈(zèng)送品牌商家一年的使用權(quán).※對(duì)于大型戶外大型廣告牌,品牌商家可優(yōu)先優(yōu)惠租用.●免費(fèi)的廣告宣傳 在商場整體對(duì)外電視、報(bào)紙、傳單等廣告宣傳推廣時(shí)，對(duì)于先簽約或早裝修的商家可以承諾進(jìn)行免費(fèi)的同步宣傳.其他區(qū)的招商,推出減免租金優(yōu)惠為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的第一年租金優(yōu)惠比例，如：在2008年7月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金9折優(yōu)惠；在2008年8月之前達(dá)成承租協(xié)議，；在2008年9月之前達(dá)成承租協(xié)議，；在2008年10月之前達(dá)成承租協(xié)議，；具體優(yōu)惠比例和時(shí)段在招商時(shí)另作確定。為了打消商戶的疑慮，建議在開業(yè)前期階段可對(duì)配件區(qū)的商戶進(jìn)行減免3個(gè)月管理費(fèi)，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，幫助商戶渡過經(jīng)營難關(guān)。 設(shè)置專職人員對(duì)于招商部可以設(shè)置1—2位招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括租前、租中及租后的各種服務(wù)。●公開招商，以圖文的形式,通過南寧早報(bào)向外公開傳播招商的信息.●行業(yè)招商，目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行宣傳單張派發(fā),進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)化宣傳招商信息.●目標(biāo)招商，目標(biāo)客戶上門公關(guān)招商,主動(dòng)聯(lián)系客戶,重點(diǎn)深化招商.六、招商計(jì)劃（擬定）?！窆舱故緟^(qū)、銷售區(qū)招商（待定） 主要工作內(nèi)容是針對(duì)本地市場的商家進(jìn)行直銷工作，主要內(nèi)容為上門拜訪進(jìn)行面層的推廣，最終得以簽約?！褶k公區(qū)、服務(wù)區(qū)、培訓(xùn)區(qū)招商（開業(yè)后） 開業(yè)慶典的籌備及執(zhí)行，聯(lián)合一些品牌廠家或代理商舉辦不定期的大型二手汽車展銷會(huì)。本項(xiàng)目周邊租金情況位置五一路一帶亭洪路一帶白沙路一帶項(xiàng)目淡村菜市10+1商業(yè)大道廣西工程機(jī)械市場租金情況（元/㎡）9010055604550管理費(fèi)（元/月）6080租金包含管理費(fèi)南寧同類市場租金情況項(xiàng)目廣西二手車市場偉順二手車市場形態(tài)鋪面展位隔間展位隔間租金情況（元/㎡）鋪面：28展位隔間：715管理費(fèi)（元/㎡/月）根據(jù)周邊商業(yè)市場的經(jīng)營態(tài)勢和租金水平情況，初定本市場鋪面第一年的租金價(jià)格為40元／㎡，第二年的租金價(jià)格為45元／㎡，第三年的租金價(jià)格為50／㎡，簽訂方式建議為三年一簽，交款方式為每年的租金須在該年的第一月交。確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細(xì)則簽署時(shí)間、定金數(shù)額客戶進(jìn)駐進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、試業(yè)及開業(yè)時(shí)間試業(yè)、開業(yè)營業(yè)成功前期省外地區(qū)招商中期省內(nèi)南寧以外地區(qū)招商后期南寧本地招商篩 選挖掘主力商家普通商戶補(bǔ)充九、市場經(jīng)營及軟環(huán)境的營造。（具體另擬細(xì)案）第六部分：項(xiàng)目市場推廣招商推廣常規(guī)采取系統(tǒng)性推廣，運(yùn)用電視、3D、報(bào)紙、車身、廣播、招商手冊(cè)等推廣組合手段；但是這種方式一是針對(duì)大規(guī)模賣場，體量大，招商總量大；二是盲目亂投廣告，真正的商家并不是看見廣告而前來尋求加盟的浪費(fèi)行為。一、招商推廣的策略。對(duì)市場經(jīng)營者構(gòu)成入場經(jīng)營的強(qiáng)大吸引力，為公開招商做好鋪墊。招商中心必須提前建成交付使用。既可以為起到導(dǎo)視的作用，又可以為項(xiàng)目做形象方面的宣傳。工地圍墻廣告靠近南建路的那一段圍墻也可以廣告，增加場地的氣氛，引起人們的關(guān)注，增強(qiáng)經(jīng)營者的信心。人員形象招商人員統(tǒng)一穿著工作服，為工作態(tài)度的嚴(yán)謹(jǐn)性和項(xiàng)目的形象做出提升。對(duì)外●通過定點(diǎn)郵寄資料或電話聯(lián)系的方式，把信息傳達(dá)給一些城市的機(jī)關(guān)單位●利用網(wǎng)絡(luò)把信息發(fā)到一些單位網(wǎng)址上；通過網(wǎng)絡(luò)將項(xiàng)目信息發(fā)散開來?！窠⒆约旱木W(wǎng)站，通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)讓外地商家更清楚的了解本市場，以便于更好的招商。●參加一些同類產(chǎn)品或與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的展會(huì)的