【正文】 店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買專業(yè)店定價(jià)銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品有著自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營(yíng)以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)并提供知識(shí)性服務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定FIP宏策劃第三步商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)二、市場(chǎng)總體形象產(chǎn)口功能　　　產(chǎn)品檔次　　　主題形象三、規(guī)劃理念設(shè)計(jì)四、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝五、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)六、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)立面處理　　　商鋪設(shè)計(jì)　　　面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對(duì)話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說服力的。項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場(chǎng)，以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。對(duì)于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)商自行主張。因?yàn)槿狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。消費(fèi)不是單方面的，因此設(shè)計(jì)的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的渴求，在這一設(shè)計(jì)中，故事性是設(shè)計(jì)必不可少的要素――設(shè)計(jì)和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計(jì)出富有個(gè)性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)間產(chǎn)品檔次項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；主題形象主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。它的形象設(shè)計(jì)，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比等）來完成的。比如，設(shè)計(jì)室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設(shè)計(jì)可伸展出來的平臺(tái)，用于演出等商業(yè)活動(dòng)；在SHOPPING　MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計(jì)等，這樣才會(huì)形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。商場(chǎng)設(shè)計(jì)的基本原則是通達(dá)，但在過道和公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。⑵公共空間設(shè)計(jì)建議隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場(chǎng)就顯得尤為重要。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來自廣告及展示空間。大商店面寬：111224。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在18－35米比較合適。⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時(shí)引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購　物　中　心　空　間　設(shè)　計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務(wù)面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1萬平方米立體型突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素；（6）、外部空間廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路思路一：注重互動(dòng)性★★商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng)步行空間的配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間（約10米）10米，使步行過程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系。因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間凹凸處或借用廣場(chǎng)中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)；思路二：以人為本步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到個(gè)性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度；灑水平臺(tái)、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計(jì)流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達(dá)到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計(jì)的同時(shí)，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣場(chǎng)中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場(chǎng)主題一并考慮；思路六：無障礙空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計(jì)中更應(yīng)以人對(duì)場(chǎng)所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會(huì)不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。采用相對(duì)剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強(qiáng)化四維空間設(shè)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)外延導(dǎo)入廣場(chǎng)平面規(guī)劃中可將商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEE　SHOP），或?qū)⑸虉?chǎng)的活動(dòng)借助走廊道的設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，達(dá)到商場(chǎng)與廣場(chǎng)良好的互動(dòng)關(guān)系。細(xì)部組合A、廣場(chǎng)休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺(tái)方式的座椅），坐臥高度以45厘米――60厘米為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休恬空間的便利性；B、－，這樣的領(lǐng)域范圍對(duì)于休恬的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場(chǎng)中；C、廣場(chǎng)中休恬空間應(yīng)盡是面對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約3米），以達(dá)到休恬時(shí)的舒適感；D、廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動(dòng)舞、坐臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)；有效界定范圍在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休恬空間；廣　場(chǎng)　功　能　空　間大眾空間休息交流空間社會(huì)團(tuán)體空間演出空間、觀賞納涼年青人空間健力、娛樂設(shè)施老年人空間游樂活動(dòng)兒童空間游樂活動(dòng)商　業(yè)　廣　場(chǎng)　空　間　設(shè)　計(jì)　四　大　模　式?！　∈皆O(shè)　　計(jì)　　特　　色線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場(chǎng)作為連接線型街區(qū)的元素，會(huì)使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。城市步行空間中的購物、活動(dòng)是一種非強(qiáng)迫性行為，游人不可能長(zhǎng)時(shí)間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動(dòng)流程中。以庭院或廣場(chǎng)為主向外輻射線型空間以廣場(chǎng)或庭院為主，購物或休閑空間在其中進(jìn)行，或由廣場(chǎng)向四周輻射出多個(gè)線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個(gè)復(fù)合?的多樣化的、富有情趣的購物場(chǎng)所。建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技巧要點(diǎn)一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡(jiǎn)明為主，圖案一般采用清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會(huì)采用趣味卡通圖案。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡(jiǎn)明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)；要點(diǎn)二：與商場(chǎng)結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商場(chǎng)檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。要點(diǎn)三：與業(yè)種結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч?；要點(diǎn)四：與功能結(jié)合商場(chǎng)不同的功能區(qū)，對(duì)燈飾要求也不盡相同。電梯與過道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場(chǎng)雙向電梯布置時(shí)，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物；單向電梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。一是，避免人流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場(chǎng)，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場(chǎng)，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。一般商場(chǎng)的過道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。商場(chǎng)洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔；要點(diǎn)二：采用回避法商場(chǎng)某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰；要點(diǎn)三：確定數(shù)量結(jié)合商場(chǎng)人流時(shí)確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置；（2）、休閑椅布置建議休　　閑　　椅　　布　　置　　三　　忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)影響休息椅的休息功能。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費(fèi)者的需求，要在洞悉消費(fèi)者心理和項(xiàng)目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場(chǎng)所，商業(yè)建筑要，娛樂設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動(dòng)內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。同時(shí)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達(dá)到效果最大化，而室外獨(dú)具特色的景觀設(shè)計(jì)也為整個(gè)商城提供娛樂休閑的場(chǎng)所。易受消費(fèi)者歡迎，有利于商場(chǎng)人氣的集中。大型商業(yè)項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。FIP“三合四性”外產(chǎn)立面設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：原則一：三結(jié)合（1）、與定位結(jié)合檔次根據(jù)商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場(chǎng)定位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場(chǎng)）結(jié)合專業(yè)商場(chǎng)的行業(yè)特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)等因素，商場(chǎng)外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡(jiǎn)明、突顯時(shí)代性，作為外立面設(shè)計(jì)基點(diǎn)。（3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場(chǎng)不可能脫離某個(gè)區(qū)域而存在，它必須依附于某個(gè)環(huán)境，所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑鳳格等。（2）、協(xié)調(diào)性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨可以運(yùn)用涂料。（4）、超前性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，如何保證隨時(shí)間差而出現(xiàn)的落后問題。商　業(yè)　項(xiàng)　目　外　立　面　設(shè)　計(jì)　四　大　組　合　元　素元素設(shè)　　　　　計(jì)　　　　　要　　　　　點(diǎn)朝向南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深色表現(xiàn)主題鳳格在外立面設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點(diǎn)外部環(huán)境 自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等 人造環(huán)境，如廣場(chǎng)、噴泉、假山、雕塑等色彩顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動(dòng)人的情感方式它具有重要作用?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。在歐美及香港，一些比較高檔的商場(chǎng)其使用率都是很低的，基本在50%左右。低使用率對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響：① 營(yíng)造購物環(huán)境使用率低是為了營(yíng)造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費(fèi)偏好。②決定商場(chǎng)流量商鋪的使用率屯消費(fèi)人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費(fèi)者的空間越大，其人流量就會(huì)增加。甲商場(chǎng)有10個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位年租金10成。商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學(xué)的論證和西方國(guó)家長(zhǎng)期的初中證明，50%左右的使用率比