【正文】 171 / 792）分期開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)度形象要求表 43 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目工程進(jìn)度要求表：分期 建議開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 竣工時(shí)間第一期 04 年 3 月 04 年 9 月 1 日 05 年 1 月第二期 05 年 3 月 05 年 9 月 1 日 06 年 1 月第三期 06 年 3 月 06 年 9 月 1 日 07 年 1 月第四期 07 年 3 月 07 年 9 月 1 日 08 年 1 月第五期 08 年 3 月 08 年 9 月 1 日 09 年 1 月第六期 09 年 3 月 09 年 9 月 1 日 10 年 1 月各期開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度形象要求：第一期：04 年 9 月 1 日會(huì)所完成；售樓處裝修完成；一期樣板房完成；示范環(huán)境、示范建筑小區(qū)完成；第二期：05 年 9 月 1 日商業(yè)街部分招商（約 3000㎡） ； 會(huì)所完成全部的功能展示；小學(xué)完工；二期樣板房完成；172 / 79第二期部分立面展示；第二期示范環(huán)境展示；第三期：06 年 9 月 1 日商業(yè)街部分招商（約 4000㎡） ；幼兒園完工；三期樣板房完成；第三期部分立面展示；第三期示范環(huán)境展示；水上公園環(huán)境配套完成；第四期：07 年 9 月 1 日商業(yè)街剩余部分招商（約 4000㎡） ；四期樣板房完成；第四期部分立面展示；第四期示范環(huán)境展示；第五期：08 年 9 月 1 日五期樣板房完成；第五期部分立面展示；第五期示范環(huán)境展示；第六期：09 年 9 月 1 日六期樣板房完成；第六期部分立面展示；第六期示范環(huán)境展示；173 / 79第一階段營(yíng)銷推廣策略（1）入市時(shí)機(jī)的選擇與分析1）金地南湖項(xiàng)目資料回顧? 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)資料表 44 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)列表一、可建面積（萬(wàn) m2）整個(gè)項(xiàng)目占地面積 平均容積率可建面積(計(jì)容積率) 其中：商業(yè) 會(huì)所小學(xué)及幼兒園 管理用房 其它 TH(4%)花園洋房(4－5 層)15%多層(6 層)45%小高層(12層)36% 二、各種物業(yè)類型在保證居住品質(zhì)的前提下，較為適宜的覆蓋率小高層 多層 花園洋房 TH22%25% 25%30% 20%25% 18%22%三、各種物業(yè)類型在保證居住品質(zhì)的前提下，較為適宜的容積率小高層 多層 花園洋房 TH 四、按照各種物業(yè)類型面積及適宜的覆蓋率，計(jì)算總的占地面積（不含公建）小高層（覆蓋率）多層（覆蓋率）花園洋房（覆蓋率）TH（覆蓋率）% % % %小高層（占地）多層（占地） 花園洋房（占地） TH（占地）合計(jì)占地（公頃） ? 總體銷售進(jìn)度：174 / 792022 年 3 月開(kāi)工，5 月 1 日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，9 月 1 日開(kāi)盤(pán)，戶均面積約 ㎡ 總套數(shù)為 4503 套，銷售周期為 5 年 10 個(gè)月。選擇良好的入市時(shí)機(jī)、不但能夠迎合市場(chǎng)需求，同時(shí)還能為后期打下良好的基礎(chǔ)。選擇 68 月開(kāi)盤(pán)的僅占 22%。另外房地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)階段舉行每年一次的秋交會(huì)。176 / 79B、15 月份占 35%，說(shuō)明這階段也是房地產(chǎn)銷售一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，氣候溫度適宜，又逢元旦、春節(jié)、五一黃金周、春季房產(chǎn)展銷會(huì)。C、68 份占 22%，這個(gè)階段開(kāi)盤(pán)份額明顯減少是因?yàn)樵谖錆h 68 月份是天氣非常炎熱的時(shí)候，最高氣溫能夠達(dá)到 40 度以上，致使大部分市民都在房間里乘涼，很少外出。D、12 份占 4%，這段時(shí)間也是傳統(tǒng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間的一個(gè)淡季，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段是在傳統(tǒng)的春節(jié)前后階段，并且又處于冬季。3）一期入市時(shí)機(jī)的選擇根據(jù)金地南湖項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，及整體項(xiàng)目綜合推進(jìn)程度和報(bào)告前部分對(duì)銷售總體進(jìn)度的預(yù)測(cè)分析:一期的入市時(shí)機(jī)和主要節(jié)點(diǎn)為：2022 年 3 月份項(xiàng)目正式開(kāi)工2022 年 5 月 1 日正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2022 年 9 月 1 日正式公開(kāi)發(fā)售2022 年 1 月竣工開(kāi)工到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間周期：2 個(gè)月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到開(kāi)盤(pán)時(shí)間周期：4 個(gè)月開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)時(shí)間周期：6 個(gè)月開(kāi)盤(pán)到竣工時(shí)間周期：5 個(gè)月5 月 1 日9 月 1 日:177 / 79內(nèi)部認(rèn)購(gòu),四個(gè)月時(shí)間充分探索市場(chǎng),了解市場(chǎng)的反映,和客戶的需求特點(diǎn),以便做出及時(shí)的對(duì)策調(diào)整，來(lái)保證后期銷售的順暢。從項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱潮，以及金地南湖項(xiàng)目在入市的整個(gè)階段,都保持了項(xiàng)目持續(xù)銷售的熱潮。? 便捷的交通三橫二縱（三橫：八一路、武珞路、雄楚大街；二縱：珞獅南路、中山路）的道路交錯(cuò)，構(gòu)成了項(xiàng)目便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。? 優(yōu)越人文資源 項(xiàng)目位于東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和南湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園之間，周邊聚集了眾多的高科技企業(yè)、高等院校及科研院所，例如北港科技園、武漢理工大新教學(xué)區(qū)的建設(shè)、洪山區(qū)政府的進(jìn)駐等，項(xiàng)目的人文資源優(yōu)勢(shì)非常突出。另外在項(xiàng)目南面是南湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園，又為項(xiàng)目增加了一個(gè)天然氧吧。項(xiàng)目小區(qū)擁有幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、商業(yè)、休閑場(chǎng)所、水上公園、南湖等齊全的周邊配套。? 一流團(tuán)隊(duì)的聯(lián)手打造 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，行業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)化，優(yōu)良的項(xiàng)目需要優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)共同協(xié)力打造。2）營(yíng)銷主題概念在分析了項(xiàng)目的賣點(diǎn)后，我們還必須進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的附加值。為此，我們?cè)陧?xiàng)目的賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上提煉出營(yíng)銷的主題概念。且交通便捷，坐享城市便利而遠(yuǎn)離喧囂，接近自然。理由二：從目標(biāo)客戶的心理需求分析本項(xiàng)目的主體目標(biāo)客戶群為高校教師、光谷高科技人員、政府公務(wù)員等。作為高知群體面對(duì)生活中的世俗塵囂，他們反感厭惡，卻又難以逃離，要卸去身心的疲憊；怡養(yǎng)勞頓的心靈，但長(zhǎng)期生活在武漢的居民有希望住在交通便捷、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市空間，目標(biāo)人群的精神特質(zhì)與武漢人的性格特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)于城市化的、異域的先進(jìn)文明和文化都是比較接納的，對(duì)于居住來(lái)說(shuō)他們都非常希望能夠生活在一個(gè)能夠享有現(xiàn)代城市文明、享有精神自由、生態(tài)（賦予自然的生機(jī)）而又恬靜的地方；理由三：需求分析研究分析? 客戶群體最喜歡的幾個(gè)形容詞表48 需求調(diào)研表格Group $多選 請(qǐng)選出您最喜歡的幾個(gè)形容詞事項(xiàng) 問(wèn)題名稱 提及次數(shù) 提及有效百分比國(guó)際化的 Q1701 225 時(shí)尚的 Q1702 291 未來(lái)的 Q1703 117 簡(jiǎn)約的 Q1704 180 自然的 Q1705 449 健康的 Q1706 580 懷舊的 Q1707 153 休閑的 Q1708 414 浪漫的 Q1709 260 舒緩的 Q1710 145 充滿激情的 Q1711 178 輕松的 Q1712 388 個(gè)性化的 Q1713 304 181 / 79成熟的 Q1714 181 現(xiàn)代的 Q1715 228 異域風(fēng)情的 Q1716 108 有文化的 Q1717 277 充滿小資情調(diào)的 Q1718 66 統(tǒng)計(jì) 提及有效百分比 4544 簡(jiǎn)析：通過(guò)形容詞我們可以了解到被者的性格與喜好及文化的內(nèi)涵，在以上所列的形容詞被選最多的是健康的，%，其次是休閑的和輕松的，%和%。? 客戶群體在購(gòu)買商品房時(shí)，哪些因素最重要表49 需求調(diào)研表格Group $多選 在購(gòu)買商品房時(shí)，哪些因素最重要Category label Code 提及次數(shù) 有效百分比 價(jià)格 1 388 朝向與通風(fēng)/采光 2 291 未來(lái)小區(qū)或區(qū)域發(fā)展 3 94 周圍的自然環(huán)境 4 251 公共交通條件 5 291 片區(qū)整體綜合形象 6 43 距離中心區(qū)的距離 7 64 距離單位的距離 8 107 小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境 9 165 周圍生活設(shè)施配套 10 131 套內(nèi)戶型結(jié)構(gòu) 11 132 建筑外觀風(fēng)格 12 43 物業(yè)管理費(fèi)用 13 160 建筑用材料 14 47 開(kāi)發(fā)商實(shí)力/品牌 15 25 周邊教育配套設(shè)施 16 97 周邊文體/醫(yī)療配套設(shè)施 17 51 統(tǒng)計(jì) 提及有效百分比 2380 簡(jiǎn)析：通過(guò)上表我們可以看出，在被訪者購(gòu)買商品房時(shí)最重要的因素有：價(jià)格、朝向與通風(fēng)/采光、周邊配套、周圍的自然環(huán)境、公共交通條件，這幾個(gè)條件是被訪者考慮182 / 79最多的因素共占50%。? 選擇南湖西岸的主要原因表410 需求調(diào)研表格Group $多選 選擇南湖西岸的主要原因事項(xiàng) 問(wèn)題名稱 提及次數(shù) 提及有效百分比 選擇南湖西岸珞獅南路（交通條件） Q4601 236 選擇南湖西岸珞獅南路（生活配套） Q4602 164 選擇南湖西岸珞獅南路（教育配套） Q4603 159 選擇南湖西岸珞獅南路（升值空間） Q4604 189 選擇南湖西岸珞獅南路（文體配套） Q4605 24 選擇南湖西岸珞獅南路（自然環(huán)境） Q4606 294 選擇南湖西岸珞獅南路（距離工作地點(diǎn)遠(yuǎn)近） Q4607 163 選擇南湖西岸珞獅南路（人文環(huán)境） Q4608 85 選擇南湖西岸珞獅南路（距亞貿(mào)便捷） Q4609 59 選擇南湖西岸珞獅南路（洪山區(qū)新政府） Q4610 12 選擇南湖西岸珞獅南路（其它） Q4611A 12 統(tǒng)計(jì) 提及有效百分比 1397 簡(jiǎn)單分析：從選擇主要原因來(lái)看，主要是以下幾個(gè)原因是自然環(huán)境、交通條件、升值空間，其中自然環(huán)境占2