outlets商業(yè)地產(chǎn)ppt課件-閱讀頁
2025-05-20 18:21本頁面
【正文】 代銷、扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，百聯(lián)集團(tuán)為了支持奧特萊斯加快招商進(jìn)度，甚至同意了買斷式的招商方式。 ? 上海奧特萊斯內(nèi) 90％以上的商鋪是扣率經(jīng)營，而只有不到 10％的 “ 先知先覺 ” 者選擇了商鋪租賃經(jīng)營。以收取營業(yè)額扣率為主的上海奧特萊斯的經(jīng)營收入出現(xiàn)了意想不到的豐收。 ? 開業(yè)半年來，上海奧特萊斯租金水平出現(xiàn)了大幅度的飆升。現(xiàn)在租金已漲至 1620元 /平方米 /天，同時還要看品牌的含金量。 奧特萊特與部分商業(yè)業(yè)態(tài)的比較 ? 奧特萊斯之所以成為奧特萊斯，需要有什么樣的規(guī)定嗎？ ? 它與其他業(yè)態(tài)的本質(zhì)區(qū)別在哪里？ 奧特萊斯與大型購物中心（ shopping mall） ? 首先，它們的規(guī)模都比較大， 10萬㎡左右的奧特萊斯很多，而 10㎡ 對于購物中心來說，已經(jīng)算是很大的規(guī)模了； ? 其次，都設(shè)置有比較大型的停車場，為的是滿足大量的有車一族到此購物； ? 另外，它們在規(guī)劃上都注重顧客的體驗，設(shè)置有大量的休閑設(shè)施，同時在業(yè)態(tài)上注重對美食等休閑業(yè)態(tài)的規(guī)劃。首先，奧特萊斯是主營名品，而且主要以服飾為主，其客戶群主要是中高端客群，而購物中心大多為復(fù)合商業(yè)，業(yè)態(tài)多樣，服務(wù)于全客群； ? 其次，奧特萊斯的建筑富有藝術(shù)特色，建筑以低層為主，選址一般在郊區(qū)，還依附于比較優(yōu)美的景點，而購物中心雖然建筑也講究特色，但并沒有極度注重環(huán)境，其選址則大多以市中心為主。 ? 首先，奧特萊斯主要經(jīng)營高檔品牌，而且以服飾為主，而專業(yè)市場的商品卻是各種各樣，不同的專業(yè)市場經(jīng)營不同的商品。 ? 最后，奧特萊斯經(jīng)營的是廠家下架、過季、斷碼、工廠尾貨等商品，其價格優(yōu)勢的本質(zhì)是促銷、打折，而專業(yè)市場的商品都是普通的出廠產(chǎn)品，其低價的本質(zhì)的作為代理商的優(yōu)勢。結(jié)盟的方式使得 ITAT的成本減少，因此有更多的空間進(jìn)行 “ 會員制 ” 的優(yōu)惠活動。 奧特萊斯的發(fā)展機(jī)會在哪里？ ? 首先對于消費者來說，由于人民生活水平提高，消費中求名動機(jī)加大，品牌意識增強(qiáng)。名牌價位高，不是所有人都可以消費或舍得消費，然而街鋪名牌難分真假，而百貨公司等促銷商品促銷周期又比較長。 ? 從廠商方面而言，斷碼、下架貨庫存積壓引發(fā)資金及維護(hù)困難，正柜必須注重其價位形象，新品的研發(fā)與推廣費用巨大，正柜的營運費用龐大，工廠尾貨無法處理，退單貨批次貨物無法處理，這些通過奧特萊斯都可以順利解決。在全國現(xiàn)有的一萬億件庫存中，有相當(dāng)部分符合我們的品牌準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，包括 OEM生產(chǎn)企業(yè)及品牌商的庫存等。 問題又在哪里？ ? 一是進(jìn)貨渠道問題。 ? 開發(fā)商的純地產(chǎn)行為，缺乏前期考察和規(guī)劃，使得建筑設(shè)施與隨后的奧特萊斯業(yè)態(tài)定位不相配套； ? 由于我國的自駕車族要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于歐美發(fā)達(dá)國家，短期內(nèi)難以達(dá)到應(yīng)有的客流量； ? 由于奧特萊斯對于我國來講，尚屬新型業(yè)態(tài)，在管理經(jīng)驗上還有待積累等
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