【正文】 瓦時(shí)及以上； （3）建筑面積 2 萬(wàn)平方米及以上的公共建筑項(xiàng)目或 20 萬(wàn)平方米及以上的居住建筑項(xiàng)目。 節(jié)能措施（1）建筑物節(jié)能 在全世界日益增長(zhǎng)的能源消耗中，建筑能耗約占 30%~40%。具體采取如下措施： 1）在建筑設(shè)計(jì)上采用通風(fēng)、朝向好的平面布置，采用保溫、隔熱性能佳的建筑墻體、屋面材料。 3）合理地布置綠地和樹(shù)木，科學(xué)布局和選擇樹(shù)種，最大限度地發(fā)揮建筑和綠化的節(jié)能作用，達(dá)到冬暖夏涼，通風(fēng)良好，日照充足，遮擋寒風(fēng)的效果。（2）電氣節(jié)能 項(xiàng)目建成后的主要能耗是電能消耗。 1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短管道路徑，選好合理的能源站負(fù)荷中心位置，減少管線、路徑能耗損失。 3）采用集中電容補(bǔ)償方式使全場(chǎng)的功率因數(shù)提高到 92%以上，減少無(wú)功損耗。配置可靠性較高的節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，優(yōu)化照明配電系統(tǒng)。 5）加強(qiáng)用電計(jì)量的科學(xué)性和合理性,在各主要用電場(chǎng)所設(shè)置計(jì)量，以加強(qiáng)用電的節(jié)約與管理。 節(jié)水措施應(yīng)遵守節(jié)約用水的原則，提供滿足入駐企業(yè)的供水設(shè)施，并編制符合 GB 50282 規(guī)定要求的用水規(guī)劃；應(yīng)建設(shè)完善的排水設(shè)施，應(yīng)編制符合 GB 50318 規(guī)定要求的排水規(guī)劃，并與所屬城市總體規(guī)劃相適宜。具體的措施如下： （1）積極開(kāi)展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識(shí)。 （3）冷卻水循環(huán)使用，以節(jié)約水資源。 （4） 所有單元均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。根據(jù)可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，按照消防安全的有關(guān)要求，提出消防報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施、設(shè)備配置方案。（1）工程設(shè)計(jì)采取的預(yù)防措施 1）總圖消防：總圖布置符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設(shè)有環(huán)形道路，并可兼作消防道路，符合安全要求。 3）工藝消防：設(shè)備、管道安裝均靜電接地，以消除靜電產(chǎn)生。根據(jù)建筑物的防火等級(jí)采用相應(yīng)的防雷設(shè)施。（2）消防實(shí)施方案 本項(xiàng)目采用生產(chǎn)、消防用水合一制，水源為自來(lái)水，本項(xiàng)目室內(nèi)消防用水 25L/s，室外消防用水 40L/s 同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)以 1 次計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2h 計(jì)。室內(nèi)外消防供水管組成環(huán)狀管網(wǎng)布置。為便于人員疏散，在主要通道和出口設(shè)若干應(yīng)急電源供事故照明安用，同時(shí)設(shè)有人員疏散方向指示燈，安全門(mén)上設(shè)安全門(mén)燈。（3）消防組織及制度應(yīng)制定應(yīng)急疏散和滅火預(yù)案,配備一支訓(xùn)練有素的應(yīng)急力量和一定數(shù)量的救生或個(gè)人逃生器材；定期組織消防安全教育活動(dòng)和消防演習(xí)。8 項(xiàng)目的投資估算及資金籌措方案 投資估算 土地費(fèi)用 該土地位于迎賓大道以東,新城二道以南的地塊，出讓土地面積（不含土地費(fèi)用）67399m2，起始價(jià)為971萬(wàn)元，成交總額為991萬(wàn)元。 土建工程投資主要包括以下兩個(gè)方面： 一是本項(xiàng)目建設(shè)的建安工程費(fèi)。三是設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 土建工程投資詳見(jiàn)下表：表81 六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠建安工程費(fèi)投資估算表費(fèi)用項(xiàng)目工程規(guī)模及數(shù)量單位估算單價(jià)估算金額（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元8948各功能其建安工程費(fèi)萬(wàn)元鋼結(jié)構(gòu)加工廠25800m26001548機(jī)加車間4500m2600270生產(chǎn)鋪助房4500m21000450宿舍9000m21000900飯?zhí)?000m21000900綜合區(qū)28000m210002800基礎(chǔ)設(shè)施建安工程費(fèi)綠化10581m2100場(chǎng)地硬化19312m2250設(shè)備購(gòu)置費(fèi)1項(xiàng) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)， 預(yù)備費(fèi) 預(yù)備費(fèi)只計(jì)基本預(yù)備費(fèi)，按工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的8%計(jì)取。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目向銀行借款5000萬(wàn)元，%進(jìn)行計(jì)算。 資金籌措方案 ，向建設(shè)銀行貸款5000萬(wàn)元，在運(yùn)營(yíng)期十年內(nèi)還完，按照等額還款當(dāng)年利息當(dāng)年還的還款方案。若出租率為100%，詳見(jiàn)下表：表91 出租收入估算表 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類型數(shù)量（m2）每月租金（元/m2）年合計(jì)（萬(wàn)元）宿舍框架結(jié)構(gòu)9000388350飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構(gòu)9000388350生產(chǎn)輔助房框架結(jié)構(gòu)45001111500機(jī)加車間鋼結(jié)構(gòu)45001111500加工廠房鋼結(jié)構(gòu)258002300綜合樓框架結(jié)構(gòu)28000合計(jì) 按照運(yùn)營(yíng)期的13年出租率為65%，410年出租率為80%，1120年出租率為95%估算。營(yíng)業(yè)稅取出租收入的10%，城市維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，%。 。 。 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的估算 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按每年出租收入的10%計(jì)取，由于每年的出租收入不同，分別進(jìn)行估算： ，； ，； 。 房產(chǎn)稅的估算 房產(chǎn)稅按出租收入的12%計(jì)取，由于每年的出租收入不同，分別計(jì)算每年的房產(chǎn)稅: ，； ，； 。每年的還本情況詳見(jiàn)附表5。計(jì)算結(jié)果如下： %； ； %； %； 。 清償能力分析 清償能力分析主要是考察項(xiàng)目還款資金的來(lái)源及償債能力，以及在計(jì)算器各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。 敏感性分析 敏感性分析的作用與基本原理敏感性分析就是研究某一建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)影響因素（售價(jià)、產(chǎn)量、成本、投資等），在指定的范圍內(nèi)變化，而引起的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)（如投資的內(nèi)部收益率、利潤(rùn)、回收期等）的變化。在實(shí)際工程中，要嚴(yán)加控制各掌握對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的那些因素，而對(duì)于敏感性分析的那些影響因素稍加控制即可。（2）選取不確定因素。（4）找出敏感因素。 本項(xiàng)目的敏感性分析（1）選取不確定性因素 選取總投資額、出租率、行業(yè)基準(zhǔn)收益率為本項(xiàng)目敏感性分析的不確定性因素；選取的不確定性因素的變化百分率取+10%、10%；選取凈現(xiàn)值為不確定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 敏感性分析表各分析指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表102 敏感性分析數(shù)據(jù)表序號(hào)不確定性因素變化率凈現(xiàn)值敏感度系數(shù)臨界值基本方案1出租率10%%+10%2基準(zhǔn)收益率10%%+10%3總投資10%%+10% 詳細(xì)的計(jì)算步驟詳見(jiàn)計(jì)算書(shū)敏感性分析。相對(duì)而言，出租率發(fā)生變化時(shí)，敏感性系數(shù)比基準(zhǔn)收益率與總投資發(fā)生相同的變化時(shí)要大，而臨界值比基準(zhǔn)收益率與總投資發(fā)生相同變化時(shí)要小。針對(duì)本方案，提出以下的建議措施：（1）在項(xiàng)目運(yùn)行的前期要加大招商引資的宣傳力度； （2）在本項(xiàng)目建設(shè)完畢后針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出一定的優(yōu)惠政策來(lái)吸引客戶。盈虧平衡點(diǎn)越低，說(shuō)明項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 本項(xiàng)目盈虧平衡分析 選取總的出租單價(jià)和出租率為影響因素，分別計(jì)算利潤(rùn)總額為零時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)后，總的出租收入和出租率分別是多少，來(lái)判斷本項(xiàng)目的盈利能力。（2）出租率為不確定性因素 收 成（萬(wàn)元） 入 本 收入（S） 成本（C） 出租率（%） 圖103 盈虧平衡分析圖（出租率） %，利潤(rùn)總額為0，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。11 社會(huì)效益分析，適應(yīng)國(guó)家能源結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展規(guī)劃 建筑節(jié)能在全球已成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流，發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能環(huán)保建筑是建筑行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與最佳選擇。當(dāng)前我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)技術(shù)、市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，不僅已初步形成較完整的鋼結(jié)構(gòu)制造產(chǎn)業(yè)，而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。因此，在建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)低能耗、高能效的環(huán)保政策已成為建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 目前，安徽正處在工業(yè)化中期的初始階段，正處于高速成長(zhǎng)期，量的擴(kuò)張還有待充分釋放。12 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 該項(xiàng)目由于市場(chǎng)不確定的因素影響，存在以下風(fēng)險(xiǎn)因素：1) 項(xiàng)目的原材料所占成本比重大，其原材料價(jià)格和銷售價(jià)格可能會(huì)隨著市場(chǎng)變化情況出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，能否達(dá)到預(yù)的企業(yè)帶來(lái)好的發(fā)展機(jī)遇，但對(duì)那些靠惡性競(jìng)爭(zhēng)來(lái)承攬業(yè)務(wù)又缺乏實(shí)計(jì)的盈利水平存在不確定性。上世紀(jì)90年代初期，鋼構(gòu)件價(jià)格平均在5000～6000元/噸之間，當(dāng)時(shí)鋼材價(jià)格在2000～3000元/噸之間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)加工企業(yè)的年產(chǎn)能力已達(dá)到2000萬(wàn)噸以上，按目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度2010年鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品將達(dá)到2800萬(wàn)噸，比原預(yù)測(cè)的2600萬(wàn)噸將有所突破，特別是在公路橋梁、鐵路橋梁和電廠鋼結(jié)構(gòu)的用量將迅速猛增，這為具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力力的中小企業(yè)將是嚴(yán)竣的考驗(yàn)，并將逐步被淘汰出局。進(jìn)入21世紀(jì)，使用了10余年的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程修訂后相繼頒布實(shí)施，還有一些建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程正在修訂、編制中，雖然基本能夠適應(yīng)我國(guó)絕大部分高層建筑設(shè)計(jì)、施工的需要，一定程度上提高了結(jié)構(gòu)的安全度。3) 投資人在項(xiàng)目建設(shè)、銷售上出現(xiàn)重大的決策失誤，管理不善等因素。近10年來(lái)，我國(guó)建筑鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)發(fā)展迅猛。然而，鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)在產(chǎn)能與結(jié)構(gòu)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范、企業(yè)管理水平與技術(shù)水平、從業(yè)人員素質(zhì)以及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的銜接等諸多方面仍存在不少問(wèn)題。4) 由于不能按時(shí)歸還借款本息或未按照借款合同使用資金，可能使銀行方面采取提前收回貸款的措施，使企業(yè)信譽(yù)嚴(yán)重受到損害，并且有可能造成抵押物方面的損失。對(duì)于已收集的信息由專人進(jìn)行分析，撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告，及時(shí)將情況匯報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人，將可能預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題和情況提前控制，并擬定防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，將可能發(fā)生的損失降低到最小。(3) 必須市場(chǎng)化高效運(yùn)作。同時(shí)企業(yè)必須具備較強(qiáng)且反應(yīng)快速的設(shè)計(jì)能力、報(bào)價(jià)能力、準(zhǔn)確估計(jì)成本與獲利能力（熟悉構(gòu)件加工、材料供應(yīng)、施工安裝情況，能夠把握成本與工期）。優(yōu)秀的人才與精良的軟硬件設(shè)備是鋼構(gòu)企業(yè)的核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)，依靠技術(shù)優(yōu)勢(shì)保證方案設(shè)計(jì)、構(gòu)件制作、施工安裝質(zhì)量是鋼構(gòu)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)（以浙江杭蕭為例，專門(mén)建立了研發(fā)中心大樓，解決外地人才后顧之憂，具有先進(jìn)的重鋼特殊加工設(shè)備；外資鋼結(jié)構(gòu)公司更是具有企業(yè)獨(dú)特的業(yè)務(wù)軟件支撐系統(tǒng)）。由公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在業(yè)務(wù)資證和鼓勵(lì)政策上向鋼結(jié)構(gòu)公司傾斜，如：企業(yè)內(nèi)部的鋼結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)歸口到新公司統(tǒng)一管理；出臺(tái)企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)政策，確保運(yùn)輸半徑在300～400公里以內(nèi)公司內(nèi)部需要外委加工的鋼結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)，包括聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目中鋼結(jié)構(gòu)加工項(xiàng)目，由新鋼結(jié)構(gòu)公司來(lái)加工。（6)要重視資金流的控制。國(guó)有鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)對(duì)墊資既有體制上的問(wèn)題，也有程序上的問(wèn)題。對(duì)于資金的回籠，公司已有成功的操作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目具體操作過(guò)程中，堅(jiān)持事前嚴(yán)謹(jǐn)、事中嚴(yán)格、事后嚴(yán)肅的“三嚴(yán)”原則。事中嚴(yán)格，即在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，自己要對(duì)己方所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)確保履行，公司從上至下都必須以項(xiàng)目為中心，嚴(yán)格過(guò)程行為，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、安全、進(jìn)度三要素讓客戶滿意。只要把好了這三個(gè)方面的關(guān)，就能保證資金的回籠。本項(xiàng)目規(guī)劃廠區(qū)設(shè)立有廠房區(qū)、生活區(qū)、綜合辦公多等多個(gè)區(qū)域，,。通過(guò)盈虧平衡分析與敏感性分析說(shuō)明本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的，只要項(xiàng)目法人及其項(xiàng)目主管卓有成效的做好項(xiàng)目的前期工作，項(xiàng)目可以取得較好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。 建議 針對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)，鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)特定客戶群體。 （2）由于本項(xiàng)目投資額大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一；招商成功與否是直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，而項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好壞是影響租金變化的重要因素。 參考文獻(xiàn)：[1] [M].[2] [M].[3] [M].[4] （第二版）[M].[5] 沈建忠，[M]. 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