【正文】 瓦時及以上； （3）建筑面積 2 萬平方米及以上的公共建筑項目或 20 萬平方米及以上的居住建筑項目。 節(jié)能措施（1）建筑物節(jié)能 在全世界日益增長的能源消耗中，建筑能耗約占 30%~40%。具體采取如下措施： 1）在建筑設計上采用通風、朝向好的平面布置，采用保溫、隔熱性能佳的建筑墻體、屋面材料。 3）合理地布置綠地和樹木，科學布局和選擇樹種，最大限度地發(fā)揮建筑和綠化的節(jié)能作用，達到冬暖夏涼，通風良好，日照充足，遮擋寒風的效果。（2）電氣節(jié)能 項目建成后的主要能耗是電能消耗。 1）總體規(guī)劃設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短管道路徑，選好合理的能源站負荷中心位置，減少管線、路徑能耗損失。 3）采用集中電容補償方式使全場的功率因數(shù)提高到 92%以上，減少無功損耗。配置可靠性較高的節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，優(yōu)化照明配電系統(tǒng)。 5）加強用電計量的科學性和合理性,在各主要用電場所設置計量，以加強用電的節(jié)約與管理。 節(jié)水措施應遵守節(jié)約用水的原則，提供滿足入駐企業(yè)的供水設施，并編制符合 GB 50282 規(guī)定要求的用水規(guī)劃；應建設完善的排水設施，應編制符合 GB 50318 規(guī)定要求的排水規(guī)劃，并與所屬城市總體規(guī)劃相適宜。具體的措施如下： （1）積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。 （3）冷卻水循環(huán)使用，以節(jié)約水資源。 （4） 所有單元均安裝計量表，便于管理和考核。根據(jù)可能存在的火災隱患和重點消防部位，按照消防安全的有關要求，提出消防報警系統(tǒng)和消防設施、設備配置方案。（1）工程設計采取的預防措施 1）總圖消防：總圖布置符合建筑設計防火規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設有環(huán)形道路，并可兼作消防道路，符合安全要求。 3）工藝消防：設備、管道安裝均靜電接地，以消除靜電產(chǎn)生。根據(jù)建筑物的防火等級采用相應的防雷設施。（2）消防實施方案 本項目采用生產(chǎn)、消防用水合一制，水源為自來水，本項目室內(nèi)消防用水 25L/s，室外消防用水 40L/s 同一時間內(nèi)火災次數(shù)以 1 次計，火災延續(xù)時間按 2h 計。室內(nèi)外消防供水管組成環(huán)狀管網(wǎng)布置。為便于人員疏散，在主要通道和出口設若干應急電源供事故照明安用，同時設有人員疏散方向指示燈，安全門上設安全門燈。（3）消防組織及制度應制定應急疏散和滅火預案,配備一支訓練有素的應急力量和一定數(shù)量的救生或個人逃生器材；定期組織消防安全教育活動和消防演習。8 項目的投資估算及資金籌措方案 投資估算 土地費用 該土地位于迎賓大道以東,新城二道以南的地塊，出讓土地面積（不含土地費用）67399m2，起始價為971萬元，成交總額為991萬元。 土建工程投資主要包括以下兩個方面： 一是本項目建設的建安工程費。三是設備購置費 土建工程投資詳見下表：表81 六安鋼結(jié)構加工廠建安工程費投資估算表費用項目工程規(guī)模及數(shù)量單位估算單價估算金額（萬元）建筑安裝工程費萬元8948各功能其建安工程費萬元鋼結(jié)構加工廠25800m26001548機加車間4500m2600270生產(chǎn)鋪助房4500m21000450宿舍9000m21000900飯?zhí)?000m21000900綜合區(qū)28000m210002800基礎設施建安工程費綠化10581m2100場地硬化19312m2250設備購置費1項 工程建設其他費用 工程建設其他費用包括建設單位管理費、勘察設計費、工程建設監(jiān)理費， 預備費 預備費只計基本預備費，按工程費用、土地費用及工程建設其他費用之和的8%計取。 建設期利息 本項目向銀行借款5000萬元，%進行計算。 資金籌措方案 ，向建設銀行貸款5000萬元，在運營期十年內(nèi)還完，按照等額還款當年利息當年還的還款方案。若出租率為100%，詳見下表：表91 出租收入估算表 項目結(jié)構類型數(shù)量（m2）每月租金（元/m2）年合計（萬元）宿舍框架結(jié)構9000388350飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構9000388350生產(chǎn)輔助房框架結(jié)構45001111500機加車間鋼結(jié)構45001111500加工廠房鋼結(jié)構258002300綜合樓框架結(jié)構28000合計 按照運營期的13年出租率為65%，410年出租率為80%，1120年出租率為95%估算。營業(yè)稅取出租收入的10%，城市維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的3%，%。 。 。 經(jīng)營管理費用的估算 經(jīng)營管理費用按每年出租收入的10%計取，由于每年的出租收入不同，分別進行估算： ，； ，； 。 房產(chǎn)稅的估算 房產(chǎn)稅按出租收入的12%計取，由于每年的出租收入不同，分別計算每年的房產(chǎn)稅: ，； ，； 。每年的還本情況詳見附表5。計算結(jié)果如下： %； ； %； %； 。 清償能力分析 清償能力分析主要是考察項目還款資金的來源及償債能力，以及在計算器各年的財務狀況及償債能力。 敏感性分析 敏感性分析的作用與基本原理敏感性分析就是研究某一建設項目的各個影響因素（售價、產(chǎn)量、成本、投資等），在指定的范圍內(nèi)變化，而引起的經(jīng)濟效果指標（如投資的內(nèi)部收益率、利潤、回收期等）的變化。在實際工程中，要嚴加控制各掌握對經(jīng)濟效果指標的敏感性影響大的那些因素，而對于敏感性分析的那些影響因素稍加控制即可。（2）選取不確定因素。（4）找出敏感因素。 本項目的敏感性分析（1）選取不確定性因素 選取總投資額、出租率、行業(yè)基準收益率為本項目敏感性分析的不確定性因素；選取的不確定性因素的變化百分率取+10%、10%；選取凈現(xiàn)值為不確定性經(jīng)濟指標。 敏感性分析表各分析指標詳見下表：表102 敏感性分析數(shù)據(jù)表序號不確定性因素變化率凈現(xiàn)值敏感度系數(shù)臨界值基本方案1出租率10%%+10%2基準收益率10%%+10%3總投資10%%+10% 詳細的計算步驟詳見計算書敏感性分析。相對而言，出租率發(fā)生變化時，敏感性系數(shù)比基準收益率與總投資發(fā)生相同的變化時要大，而臨界值比基準收益率與總投資發(fā)生相同變化時要小。針對本方案，提出以下的建議措施：（1）在項目運行的前期要加大招商引資的宣傳力度； （2）在本項目建設完畢后針對本項目的特點，提出一定的優(yōu)惠政策來吸引客戶。盈虧平衡點越低，說明項目抵抗風險的能力越強。 本項目盈虧平衡分析 選取總的出租單價和出租率為影響因素，分別計算利潤總額為零時，達到盈虧平衡點后，總的出租收入和出租率分別是多少，來判斷本項目的盈利能力。（2）出租率為不確定性因素 收 成（萬元） 入 本 收入（S） 成本（C） 出租率（%） 圖103 盈虧平衡分析圖（出租率） %，利潤總額為0，達到盈虧平衡點。11 社會效益分析，適應國家能源結(jié)構調(diào)整的發(fā)展規(guī)劃 建筑節(jié)能在全球已成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流，發(fā)展鋼結(jié)構節(jié)能環(huán)保建筑是建筑行業(yè)的發(fā)展趨勢與最佳選擇。當前我國鋼結(jié)構行業(yè)技術、市場及產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，不僅已初步形成較完整的鋼結(jié)構制造產(chǎn)業(yè)，而且在國民經(jīng)濟建設中發(fā)揮出越來越重要的作用。因此，在建筑業(yè)實現(xiàn)低能耗、高能效的環(huán)保政策已成為建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的當務之急。 目前，安徽正處在工業(yè)化中期的初始階段，正處于高速成長期，量的擴張還有待充分釋放。12 風險分析 項目風險因素 該項目由于市場不確定的因素影響，存在以下風險因素：1) 項目的原材料所占成本比重大，其原材料價格和銷售價格可能會隨著市場變化情況出現(xiàn)一定程度的波動，能否達到預的企業(yè)帶來好的發(fā)展機遇，但對那些靠惡性競爭來承攬業(yè)務又缺乏實計的盈利水平存在不確定性。上世紀90年代初期，鋼構件價格平均在5000～6000元/噸之間，當時鋼材價格在2000～3000元/噸之間。據(jù)統(tǒng)計，我國鋼結(jié)構加工企業(yè)的年產(chǎn)能力已達到2000萬噸以上，按目前經(jīng)濟發(fā)展速度2010年鋼結(jié)構產(chǎn)品將達到2800萬噸，比原預測的2600萬噸將有所突破，特別是在公路橋梁、鐵路橋梁和電廠鋼結(jié)構的用量將迅速猛增，這為具有競爭實力力的中小企業(yè)將是嚴竣的考驗，并將逐步被淘汰出局。進入21世紀，使用了10余年的建筑結(jié)構設計規(guī)范、規(guī)程修訂后相繼頒布實施，還有一些建筑結(jié)構設計規(guī)范、規(guī)程正在修訂、編制中，雖然基本能夠適應我國絕大部分高層建筑設計、施工的需要，一定程度上提高了結(jié)構的安全度。3) 投資人在項目建設、銷售上出現(xiàn)重大的決策失誤，管理不善等因素。近10年來，我國建筑鋼結(jié)構行業(yè)發(fā)展迅猛。然而，鋼結(jié)構行業(yè)在產(chǎn)能與結(jié)構、行業(yè)標準與規(guī)范、企業(yè)管理水平與技術水平、從業(yè)人員素質(zhì)以及整個產(chǎn)業(yè)鏈的銜接等諸多方面仍存在不少問題。4) 由于不能按時歸還借款本息或未按照借款合同使用資金，可能使銀行方面采取提前收回貸款的措施，使企業(yè)信譽嚴重受到損害，并且有可能造成抵押物方面的損失。對于已收集的信息由專人進行分析，撰寫調(diào)查報告，及時將情況匯報有關負責人，將可能預見的問題和情況提前控制，并擬定防范風險的對策，將可能發(fā)生的損失降低到最小。(3) 必須市場化高效運作。同時企業(yè)必須具備較強且反應快速的設計能力、報價能力、準確估計成本與獲利能力（熟悉構件加工、材料供應、施工安裝情況，能夠把握成本與工期）。優(yōu)秀的人才與精良的軟硬件設備是鋼構企業(yè)的核心技術優(yōu)勢，依靠技術優(yōu)勢保證方案設計、構件制作、施工安裝質(zhì)量是鋼構企業(yè)生存發(fā)展的基礎（以浙江杭蕭為例，專門建立了研發(fā)中心大樓，解決外地人才后顧之憂，具有先進的重鋼特殊加工設備；外資鋼結(jié)構公司更是具有企業(yè)獨特的業(yè)務軟件支撐系統(tǒng)）。由公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在業(yè)務資證和鼓勵政策上向鋼結(jié)構公司傾斜，如：企業(yè)內(nèi)部的鋼結(jié)構業(yè)務歸口到新公司統(tǒng)一管理；出臺企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)政策，確保運輸半徑在300～400公里以內(nèi)公司內(nèi)部需要外委加工的鋼結(jié)構業(yè)務，包括聯(lián)營項目中鋼結(jié)構加工項目，由新鋼結(jié)構公司來加工。（6)要重視資金流的控制。國有鋼結(jié)構企業(yè)對墊資既有體制上的問題，也有程序上的問題。對于資金的回籠，公司已有成功的操作經(jīng)驗，在項目具體操作過程中，堅持事前嚴謹、事中嚴格、事后嚴肅的“三嚴”原則。事中嚴格，即在項目實施過程中，自己要對己方所應承擔的責任和義務確保履行，公司從上至下都必須以項目為中心，嚴格過程行為，最終實現(xiàn)項目質(zhì)量、安全、進度三要素讓客戶滿意。只要把好了這三個方面的關，就能保證資金的回籠。本項目規(guī)劃廠區(qū)設立有廠房區(qū)、生活區(qū)、綜合辦公多等多個區(qū)域，,。通過盈虧平衡分析與敏感性分析說明本項目的風險還是比較低的，只要項目法人及其項目主管卓有成效的做好項目的前期工作，項目可以取得較好的經(jīng)濟社會效益。項目具有良好的經(jīng)濟社會效益。 建議 針對于鋼結(jié)構工業(yè)，鋼結(jié)構建筑行業(yè)特定客戶群體。 （2）由于本項目投資額大，財務風險成為項目的重要風險來源之一；招商成功與否是直接影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，而項目經(jīng)營好壞是影響租金變化的重要因素。 參考文獻：[1] [M].[2] [M].[3] [M].[4] （第二版）[M].[5] 沈建忠，[M]. 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